HEV Jahresbericht 2018

JAHRESBERICHT 2018

Rechtsprechung

Rechtsprechung

RECHTSPRECHUNG Ausgewählte Bundesgerichtsentscheide

unterlassen, die Kündigung des Mieters für nichtig zu erklären.

Die Wohnungen sind ausschliesslich zu Wohnzwecken bestimmt.

stanz, die Vermieterin habe die Kündi- gung akzeptiert, einer Willkürprüfung stand. Das nachträgliche Berufen auf die Formungültigkeit der Kündigung sei daher rechtsmissbräuchlich. Stockwerkeigentum: Betrieb eines Pflegeheims ist keine Wohnnutzung Im Entscheid BGE 144 III 19(5A_521/2017 vom 27. November 2017) hatte sich das Bundesgericht mit der Auslegung des Begriffs Wohnzweck in einem Stock- werkeigentümerreglement zu befassen. Der Betrieb eines Pflegeheims geht nach Auffassung des Bundesgerichtes über eine « Wohnnutzung » hinaus und ent- spricht somit nicht den reglementari- schen Zweckbestimmungen. Vorliegendhatte die Eigentümerin zwei- er intern verbundener Stockwerkein- heiten mit zusammen 8 1/2 Zimmern diese an die D. GmbH zur Nutzung für altersgerechtes begleitetes Wohnen ver- mietet. An der Stockwerkeigentümer- versammlung wurde beschlossen, dass die zwei Einheiten nicht umgenutzt werden dürfen; die Eigentümerin wur- de aufgefordert, den Mietvertrag aufzu- lösen. Klageweise verlangte diese beim Bezirksgericht Meilen die Aufhebung der betreffenden Beschlüsse. Mit Urteil vom 11. Januar 2017 wies das Bezirksge- richt die Klage ab. Das Obergericht des Kantons Zürich wies die hiergegen er- hobene Berufung mit Urteil vom 6. Juni 2017 ebenfalls ab. Gegen das oberge- richtliche Urteil erhob die Eigentümerin eine Beschwerde beim Bundesgericht.

Die Vorinstanz erachtete den Mietver- trag als gültig aufgelöst. Die Vorinstanz verwies auf die Klagebegründung der Vermieterin, in welcher diese ausge- führt habe, sie habe gewusst, dass der Mieter mit seiner Kündigung vom 26. September 2014 die Wohnung auf Ende Oktober 2014 habe kündigen wollen unddass sie dieseKündigung dennauch angenommen habe. Die Vorinstanz schloss, die Vermieterin habe hiermit nicht nur die Kündigung trotz fehlender Unterschrift dem Mieter zugeordnet, sondern auch zum Ausdruck gebracht, mit der Vertragsauflösung einverstan- den zu sein. Indem die Vermieterin sich im Berufungsverfahren auf die For- mungültigkeit der Kündigung berufe, stelle sie sich in einen offensichtlichen Widerspruch mit ihrem vorherigen Verhalten, womit sie gegen Treu und Glauben verstosse. Die Begründung der Vorinstanz sei – so das Bundesgericht - rechtsgenüglich. Der Vorinstanz kön- ne auch keine willkürliche Verletzung materiellen Bundesrechts vorgeworfen werden. Denn indem die Vermieterin in der Sache vorbringe, sie habe in ihrer Klageschrift klar gemacht, dass sie die nichtige Kündigung vor Gericht nicht angefochten habe, weil sie froh gewesen sei, den schwierigen Mieter loszuwer- den, gestehe sie auch vor Bundesgericht ein, mit der Kündigung einverstanden gewesen zu sein. Insoweit sie in ihrer Beschwerde weiterhin darauf beharre, nur eine Kündigung auf den von ihr als nächsten Kündigungstermin erachteten 31. März 2015 akzeptiert zu haben, ver- kenne sie, dass es eine Rechtsfrage sei zu eruieren, auf welchen Zeitpunkt der Mieter das Mietverhältnis ordentlich beenden konnte. Ihre (unrichtige) Ein- schätzung der Rechtslage ändere nichts an ihrem grundsätzlichen Einverständ- nis mit der Auflösung des Mietvertrags. Jedenfalls halte der Schluss der Vorin-

Die Einrichtung eines stillen Bürobetrie- bes ohne Kundenverkehr ist gestattet, wobei die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung vorbehalten bleiben. In keinem Fall sind Tätigkeiten gestat- tet, welche z.B. übelriechende Gerüche oder starken Lärm etc. verursachen. Weiter ist im angefochtenen Urteil fest- gestellt, dass es sich beim Angebot der D. GmbH (Betreuung und Pflege betag- ter Personen in den betreffenden Stock- werkeinheiten) um eine gewinnorien- tierte Tätigkeit handelt. Ausgehend von diesen Feststellungen gingen beide kantonalen Instanzen von einer nicht mit der reglementarischen Widmung (Wohnzweck) vereinbaren Nutzung aus. Das Obergericht stellte die konkrete Nutzungsart in den Vor- dergrund. In der juristischen Literatur werde der Begriff der Wohnnutzung oft als Gegensatz zur gewerblichen Nut- zung verwendet. Nach Auffassung des Obergerichtes sei vorliegend relevant, dass neben demWohnen auch die Pfle- ge ein Teil des Angebotes der Mieterin sei. Angesichts der Aufstellung der zu- sätzlichen Betreuungstaxe, die von der Mieterin für besondere pflegerische Dienstleistungen zusätzlich zur Grund- taxe verrechnet werde, stehe das be- treffende Dienstleistungspaket, d.h. die Pflege, und nicht die Wohnmöglichkeit im Vordergrund. Vorliegend – so das Bundesgericht - gehe es um ein Wohnhaus, weshalb der im Reglement umschriebene Zweck ( « Wohnen » ) gleichzeitig als Widmung des Gebäudes wie auch als Umschrei- bung der zulässigen Nutzung für die einzelnen Stockwerkeinheiten gelten könne. Die zwei fraglichen Stockwerk- einheiten würden an eine Firma ver-

sei. Das Bundesgericht bejahte dies. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung betreffend eines vom Mieter eingeleite- ten Kündigungsschutzverfahrens schlos- sen die Parteien einen Vergleich, indem sie festhielten, dass die Kündigung gültig sei, das Mietverhältnis letztmals bis zum 31. März 2016 erstreckt werde und der Mieter berechtigt sei, mit einer einmo- natigen Frist das Mietverhältnis auf Ende jeden Monats aufzulösen. Mit nicht unterzeichnetem Schreiben vom 26. September 2014 kündigte der Mieter das erstreckte Mietverhältnis auf Ende Oktober 2014. Die Vermieterin be- stätigte mehrmals schriftlich den Erhalt der Kündigung und forderte vomMieter die Behebung angeblicher Mängel am Mietobjekt. Mit Schreiben vom 27. Ok- tober 2014 kündigte der Mieter der Ver- mieterin an, ihr die Wohnung bzw. die Schlüssel zur Wohnung am 31. Oktober 2014 zu übergeben. Die Vermieterin be- stätigte den Erhalt dieses Schreibens, erschien jedoch nicht an den angekün- digten Übergabetermin. Der Mieter zog auf diesen Termin aus der Wohnung aus und sandte der Vermieterin die Schlüs- sel mit eingeschriebener Postsendung zu. Die Vermieterin verweigerte deren Annahme. Sie forderte den Mieter u.a. erfolglos dazu auf, den entgangenen Mietzins zu ersetzen. Das Mietgericht Meilen wies die Klage mit Urteil vom 30. Mai 2017 ab. Es be- wertete die Berufung der Vermieterin auf die Formungültigkeit der Kündigung als rechtsmissbräuchlich. Die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zü- rich mit Urteil vom 4. Oktober 2017 ab. Die Vermieterin gelangte in der Folge an das Bundesgericht. Die Vorinstanz habe es unter Verletzung von Bundesrecht

Leukerbad muss Kurtaxe neu festlegen Das Bundesgericht hatte sich in einem Urteil mit der zulässigen Berechnungs- grundlage einer Kurtaxe zu befassen. Als Gebühren müssen Kurtaxen den recht- lichen Anforderungen entsprechen, insbesondere dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip sowie dem Le- galitätsprinzip. Gerade die korrekte Er- hebung und Bemessung von Gebühren beschäftigt die betroffenen Personen und sind häufig Grundlage für gericht- liche Streitigkeiten. Als Kontrollorgan ist mittlerweile der Preisüberwacher eingesetzt, dem zwar ein Prüfungsrecht, nicht aber eine unmittelbare Entschei- dungskompetenz zukommt. Insbeson- dere Immobilieneigentümer sehen sich häufig einer Vielzahl von stetig steigen- den Gebühren ausgesetzt und leiden unter den Belastungen. Im vorliegenden Fall beurteilte das Bundesgericht die Kurtaxe der Gemein- de Leukerbad als verfassungswidrig, weil die Gemeinde keine genügende statistische Grundlage vorweisen konn- te. Grundsätzlich erachtet das Bundes-

gericht Schematisierungen und Pau- schalisierungen als zulässig, gerade bei Gebühren sind sie durchaus verbreitet. Sie müssen dabei aber sachgerecht und möglichst in enger Anlehnung an die gegebenen Umstände berechnet wer- den. Ist dies nicht möglich, wird die Kur- taxe rechtsungleich und willkürlich be- messen und entspricht damit nicht den gesetzlichen Prinzipien. Im vorliegen- den Fall wurde die entsprechende Ge- bührenerhöhung aufgehoben und zur Überprüfung an die Behörde zurück- gewiesen. Diese muss die Gebühr nun aufgrund sachgerechter Berechnungen neu festlegen. (Urteil 2C_519/2016 vom 4. September 2017). Rechtsmissbräuchliche Berufung auf Nichtigkeit einer formungültigen Mieterkündigung Das Bundesgericht hatte sich in ei- nem Entscheid vom 20. März 2018 (4D_87/2017) mit der Frage zu befassen, ob die Berufung des Vermieters auf eine formungültige Kündigung des Mieters im konkreten Fall rechtsmissbräuchlich

Ziff. 8 des Reglements der Stockwerkei- gentümergemeinschaft lautet wie folgt:

Die Stockwerke dürfen nur zu den im Begründungsakt und in diesem Regle- ment umschriebenen Zwecken verwen- det werden.

35

36