HEV Jahresbericht_2021

JAHRESBERICHT 2021

Rechtsprechung

Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses wecke.

desgericht präzisiert nun, dass für die Vermutung der Missbräuchlichkeit eine massive Erhöhung des Mietzinses von deutlich über 10 Prozent vorausgesetzt sei, welche nicht durch die Entwicklung des Referenzzinssatzes bzw. der Schwei zerischen Konsumentenpreise erklärt werden könne. Die Vermieterin müsse jedoch nicht den vollen Beweis für die Nichtmissbräuch lichkeit des angefochtenen Mietzinses erbringen, weil dies eine Umkehr der Beweislast oder eine rechtliche Vermu tung voraussetzen würde, was in der Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts gerade nicht vorgesehen sei. Es sei daher ausreichend, wenn die Ver mieterin beimGericht begründete Zwei fel an der Richtigkeit der tatsächlichen

Das Bundesgericht weist im vorliegen den Entscheid auf die Tatsache hin, dass die Tragweite seines damaligen Ent scheides in der Lehre umstritten sei. Es hält nun präzisierend fest, dass bei einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses gegenüber demVormietverhältnis - über eine (verstärkte) Mitwirkungsobliegen heit hinaus - von einer tatsächlichen Vermutung der Missbräuchlichkeit aus zugehen sei. In BGE 139 III 13 sei es um eine massive Erhöhung von 43.61 Prozent gegangen. Dieser Entscheid habe allerdings eine Schwelle von 10 Prozent erwähnt, wo raus ein Teil der Lehre schloss, die Ver mutung der Missbräuchlichkeit greife bereits bei einer Mietzinserhöhung, wel che 10 Prozent überschreite. Das Bun

Es sei diesbezüglich z.B. denkbar, dass die Vermieterin Statistiken hinzuziehe, selbst wenn diese den Anforderungen der Mietrechtsverordnung nicht durch wegs genügen sollten bzw. es sich dabei nicht um amtliche Statistiken handle. Unter Umständen möge es auch ausrei chen, dass die Vermieterin bloss 3 oder 4 Vergleichsobjekte aufführe, um be gründete Zweifel an der Vermutung zu wecken, sofern beispielsweise zusätzlich eine Statistik oder andere Faktoren die Orts- undQuartierüblichkeit indizierten. Auch sei an die Vergleichbarkeit der Ob jekte betreffend die relevanten Kriterien nicht der gleich strenge Massstab wie beim eigentlichen Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit anzulegen. Auch ein Privatgutachten könne dafür geeig net sein. Dabei sei auch dem Umstand eines langen dauernden Vormietver hältnisses von 15-20 Jahren angemessen Rechnung zu tragen. Eine Vermieterin müsse die Möglichkeit haben, die Miete gegenüber der vom Vormieter bezahl ten Miete (entscheidend) erhöhen zu können, sofern eine solche Mietzinser höhung aufgrund erheblich gestiegener Mieten imQuartier berechtigt wäre. BGer 1C_273/2020, Urteil vom 5. Januar 2021: Messung mit elektronischem Wasserzähler verstösst gegen das Recht auf informationelle Selbstbestimmung Das Bundesgericht hatte den folgenden Fall zu beurteilen. Die Gemeinde Auen stein baute imZuge einer Umrüstung von herkömmlichen Wasserzählern auf elek trisch ablesbare Geräte einen Funkwas serzähler bei einem Hauseigentümer im Oktober 2017 ein. Solche Zähler messen und speichern die konsumierte Wasser menge und die ermittelten Stundenwer te während 252 Tagen lokal. Sie werden dann verschlüsselt via Funk alle 30 bis

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