HEV Jahresbericht 2023

JAHRESBERICHT 20 23

JAHRESBERICHT 20 23

IMPRESSUM Herausgeber: HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, PF, 8032 Zürich

Projektleitung: Adrian A. F. Spiess

Autoren und Autorinnen: Hans Egloff, Markus Meier, Monika Sommer, Stefan Aeschi, Stéphanie Bartholdi, Annekäthi Krebs, Adrian A. F. Spiess, Paul Stämpfli, Katja Stieghorst

Layout, Grafiken und Druck: Werner Druck & Medien AG

Auflage: 300 Exemplare

Urheberrechte © HEV Schweiz 2024 Stand: 31.12.2023

JAHRESBERICHT 20 23 Inhaltsverzeichnis

Inhalt

EDITORIAL Vorwort des Präsidenten

SCHWEIZER IMMOBILIENMARKT HEV Umfrage

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Leerstände

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POLITISCHE KERNTHEMEN Wohneigentumsbesteuerung und Eigentumsförderung

Preisentwicklung

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Hypothekarmarkt

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Systemwechsel bei der Wohneigentums besteuerung: Es geht voran! �������������������������������������������������������������7 Wohneigentumsförderung steht auf der Agenda �������������������������9 11 Parlament verabschiedet drei kleine Mietrechtsrevisionen ����11 Runder Tisch zur Wohnungsknappheit ����������������������������������������13 15 Gegen die Verbauung unserer Landschaft ����������������������������������15 Revision Raumplanungsgesetz – 2. Etappe (RPG 2) und Landschaftsinitiative ����������������������������������������������������������������17 19 CO2-Gesetz für die Zeit nach 2024 ������������������������������������������������19 Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit KlG ������������������������������20 Einschränkung des Verbandsbeschwerderechts ����������������������21 Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz, Altlasten und Umweltstrafrecht ����������������������������23 24 Rechtslage für private Bauherren und Käufer soll verbessert werden ������������������������������������������������������������������������������������������������ 24 WEITERE POLITISCHE KERNTHEMEN Energie und Umwelt Baumängel Mietrecht und Wohnungspolitik Raumplanung und Bodenrecht

Baukonjunktur

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DER VERBAND Rückblick des Direktors

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HEV Solarpreis

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HEV Dienstleistungen 49 Zeitung «Der Schweizerische Hauseigentümer» ������������������������49 HEV Shop ��������������������������������������������������������������������������������������������50 HEV Kurse ��������������������������������������������������������������������������������������������50 Rechtsauskunft und weitere telefonische Dienstleistungen ��50 Besucherzahlen auf www.hev-schweiz.ch ����������������������������������51 HEV Reisen ������������������������������������������������������������������������������������������51

Vergünstigungen für HEV Mitglieder

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Sektionen und ihre Mitglieder

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Kantonalverbände und Hauptgeschäftsstellen

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Verbandsorgane HEV Schweiz

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Sektionsadressen

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RECHTSPRECHUNG Ausgewählte Bundesgerichtsentscheide

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Neuer Leitentscheid des Bundesgerichts hebt Praxis zum wirtschaftlichen Neubau auf ������������������������������������������������27 Bewilligung für 5G-Mobilfunkantennen: Grenzwerte eingehalten ���������������������������������������������������������������������������������������� 27 Bauarbeiten in einer Eigentumswohnung ����������������������������������28 Erstvermietung und Mietzinsfestsetzung nach Umbau ������������29

Tätigkeit der Schlichtungsbehörden

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JAHRESBERICHT 20 23 Editorial

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JAHRESBERICHT 20 23 Editorial

Vorwort des Präsidenten

Liebe Mitglieder, geschätzte Leserinnen und Leser

Die aktuelle Situation bietet uns die seltene Chance, die De regulierung voranzutreiben, die öffentliche Verwaltung zu digitalisieren, Verfahren zu beschleunigen und die Verdich tung voranzutreiben. Der HEV Schweiz wird sich auf jeden Fall auch weiterhin leidenschaftlich dafür einsetzen.

Wie jedes Jahr ist es an der Zeit, einen Blick auf das zu werfen, was wir gemeinsam erreicht haben. Auch 2023 konnte der HEV Schweiz bedeutende politische Ent wicklungen mitgestalten und die Interessen der Hauseigentümerinnen und Hauseigentü mer engagiert und beharrlich vertreten. Über 170 Stellungnahmen und 25 Vernehmlassungsantwor ten des HEV Schweiz erreichten im vergangenen Jahr die Par lamentarierinnen und Parlamentarier beziehungsweise die Bundesverwaltung. Auch in den nationalen Medien waren wir ständig präsent, hauptsächlich im Zusammenhang mit dem hypothekarischen Referenzzinssatz, welcher gleich zwei Mal angehoben wurde, mit der Abschaffung des Eigenmietwertes sowie mit den Diskussionen um den steigenden Druck auf den Wohnungsmarkt. Mehr Anreize und weniger Verbote Die Wohnungsknappheit ist ein sehr wichtiges Thema, das in absehbarer Zeit auch nicht verschwinden wird. Davon be troffen sind hauptsächlich sehr beliebte Hotspots wie Zürich, Zug oder Genf. Damit dort, wo es nötig ist, nämlich in den Zentren, mehr gebaut werden kann, benötigen wir weniger Vorschriften und raschere Verfahren. Weitere Eingriffe ins Mietrecht lösen das Problem der steigenden Kosten und des knappen Wohnungsangebotes nicht. Der HEV Schweiz for dert schon seit geraumer Zeit Massnahmen, die eine unmit telbare Ankurbelung der Wohnraumproduktion gewährleis ten könnten. Es braucht mehr Anreize und weniger Verbote und Vorschriften. Wir setzen uns konsequent für die Stimulie rung der Baubranche anhand ökonomischer und marktpoli tischer Kriterien ein. Eine Verstaatlichung der Wohnbaupoli tik wäre nicht zielführend.

Jeder Schritt, sei er noch so klein, bringt dich näher ans Ziel

Die Abschaffung des Eigenmietwertes ist noch nicht in trocke nen Tüchern, aber wir arbeiten hartnäckig und unermüdlich daran. So konnten wir auch 2023 wichtige Fortschritte erzie len und können auf ein baldiges Ende dieser Odyssee hoffen. Es braucht mehr Zeit, Arbeit und Geduld, als wir alle je ge dacht hätten, aber jeder Schritt, sei er noch so klein, bringt uns näher ans Ziel – die Abschaffung des Eigenmietwertes. Als Präsident des Hauseigentümerverbandes Schweiz war es mir stets ein Anliegen, Ihre Stimme zu sein und Ihre Interessen zu vertreten. In den vergangenen Jahren durfte ich mit Ihnen an meiner Seite viele Kämpfe ausfechten und Erfolge feiern. Danke für Ihre Unterstützung. Möge der Jahresbericht einen Einblick in unsere gemeinsamen Erfolge geben und gleichzeitig Ansporn für die Zukunft sein.

Mit herzlichen Grüssen

aNR Hans Egloff

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JAHRESBERICHT 20 23 Politische Kernthemen

Wohneigentumsbesteuerung und Eigentumsförderung

« Die Abschaffung der Eigenmiet wertbesteuerung, insbesondere bei Zweitwohnungen, hat in der Vergangenheit stets zu erheb lichem Protest der Tourismus kantone geführt, bedingt durch die befürchteten Steuerausfälle. Hier ist zu gewährleisten, dass die Ausweitung auf Zweit

Systemwechsel bei der Wohneigentums besteuerung: Es geht voran!

Nachdem die erhoffte Abschaffung der Eigenmietwertbesteu erung in den vergangenen Jahren auf sich warten liess, ging es 2023 mit zügigen Schritten und einigen erfreulichen Ent wicklungen voran. Noch in der Herbstsession 2022 war der Nationalrat zwar auf die Vorlage eingetreten, hatte sie aber gleichzeitig zur Überarbeitung einiger Punkte an die vorberatende Kommis sion für Wirtschaft und Abgaben (WAK-N) zurückgewiesen. Im Mai 2023 präsentierte die WAK-N dann eine überarbeitete Vorlage, die der Nationalrat in der Sommersession 2023 voll umfänglich unterstützte. Der Beschluss des Nationalrates weicht allerdings in zwei wichtigen Punkten vom Beschluss des Ständerates vom September 2021 ab: Der Nationalrat sieht vor, dass der Systemwechsel alle selbstgenutzten Immo bilien umfasst, also auch die Zweitliegenschaften. Der Stän derat will den Eigenmietwert hingegen für selbstbewohntes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abschaffen. Auch bei der Frage des privaten Schuldzinsabzugs unterscheiden sich die Beschlüsse von Ständerat und Nationalrat. Der Ständerat sah schon 2021 einen Abzug für private Schuldzinsen in Höhe von 70% der steuerbaren Vermögenserträge vor, der Nationalrat hat einen Abzug in Höhe von nur 40% der steuerbaren Ver mögenserträge unterstützt. Die ständerätliche Kommission (WAK-S), die die Vorlage sodann wieder zu beurteilen hatte, beschloss schon in der Sitzung im Juni 2023, dass sie an ihren Positionen hinsichtlich der Zweitliegenschaften und dem Schuldzinsabzug festhält. Sie machte dabei deutlich, dass eine Ausweitung auf Zweitlie genschaften den Systemwechsel und damit die ganze Vorlage

liegenschaften nicht wieder die gesamte Vorlage zu Fall bringt. »

gefährdet. Ein genereller Systemwechsel, das heisst für alle selbstbewohnten Wohnimmobilien, wäre zwar konsequent und würde zu einer effektiven Vereinfachung des Steuersys tems führen. Die Ursprungsforderung des Vorstosses umfass te allerdings ausdrücklich eben keine Zweitliegenschaften, weil die einreichende Kommission des Ständerates um die Schwierigkeiten wusste. «Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung, insbeson dere bei Zweitwohnungen, hat in der Vergangenheit stets zu

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JAHRESBERICHT 20 23 Politische Kernthemen

erheblichem Protest der Tourismuskantone geführt, bedingt durch die befürchteten Steuerausfälle. Hier ist zu gewähr leisten, dass die Ausweitung auf Zweitliegenschaften nicht wieder die gesamte Vorlage zu Fall bringt.» Zu allfälligen Kompensationsmöglichkeiten gibt es bereits einen politischen Vorstoss der nationalrätlichen Kommis sion, der die Einführung einer kantonalen Kompetenz zur Er hebung einer Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften vorsieht. Eine solche Massnahme erfor dert jedoch eine Verfassungsänderung und damit zwingend eine Volksabstimmung, bei der sowohl das Volk als auch die Stände zustimmen müssen. Das birgt Risiken und könnte zu zeitlichen Verzögerungen führen. Ende 2023 wurde zu dieser Kompetenznorm eine Vernehmlassung eröffnet, zu der der HEV Schweiz entsprechend Stellung nimmt. Daher sprach sich die Kommission dafür aus, den Eigenmietwert zunächst

nur für selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz abzuschaffen und die Zweitliegenschaften in einem zweiten Schritt in Angriff zu nehmen. Nach einer weiteren Beratung im August 2023 schloss die WAK-S die Beratungen Anfang November 2023 endlich ab und blieb ihrer Linie sowie dem Grundsatz der Vorlage treu: Sie empfahl dem Rat, an dem bereits 2021 gefassten Beschluss zur Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung vollumfäng lich festzuhalten. So sollte der Ständerat weiterhin an seinen Beschlüssen hinsichtlich des privaten Schuldzinsabzugs in Höhe von maximal 70% der steuerbaren Vermögenserträge sowie der Ausklammerung der Zweitwohnungen festhalten. Der Ständerat folgte anlässlich der Beratung vollumfänglich den Anträgen der vorberatenden Kommission. Für 2024 steht nun die Differenzberatung in der WAK-N und im Nationalrat auf dem Plan.

Die beiden aktuellen Beschlüsse der Räte im Vergleich:

Vorlage gemäss Nationalrat (Juni 2023)

Vorlage gemäss Ständerat (Dezember 2023)

Kein Eigenmietwert für selbstgenutztes Immobilien eigentum im Privatvermögen am Hauptwohn- oder Geschäftssitz. Bei Zweitliegenschaften bleibt der Eigenmietwert.

Kein Eigenmietwert für selbstgenutztes Immobilien eigentum im Privatvermögen am Hauptwohn- oder Geschäftssitz und bei Zweitliegenschaften.

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Kein Abzug für Unterhaltskosten bei selbstgenutz tem Immobilieneigentum im Privatvermögen am Hauptwohn- oder Geschäftssitz und bei Zweitliegen schaften. Bei vermieteten und verpachteten Immobilien bleibt der Abzug bestehen. Bundesebene: Kein Abzug für Energiespar- und Um weltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten. Kantone können entsprechende Abzüge vorsehen.

Kein Abzug für Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Immobilieneigentum im Privatvermögen am Haupt wohn- oder Geschäftssitz. Bei Zweitliegenschaften bleibt der Eigenmietwert.

✔

Bundesebene: Kein Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie Rückbaukosten. Kantone können entsprechende Abzüge vorsehen.

✔

Abzug für Denkmalpflege auf Bundes- und Kantons ebene.

Abzug für Denkmalpflege auf Bundes- und Kantons ebene.

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Beschränkter Abzug für private Schuldzinsen bis zu maximal 40 % der steuerbaren Vermögenserträge.

Beschränkter Abzug für private Schuldzinsen bis zu maximal 70 % der steuerbaren Vermögenserträge.

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Begrenzter und befristeter Schuldzinsabzug für Erst erwerber.

Begrenzter und befristeter Schuldzinsabzug für Erst erwerber.

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JAHRESBERICHT 20 23 Politische Kernthemen

Wohneigentumsförderung steht auf der Agenda In den vergangenen Jahren ist der Zugang zu Wohneigen tum schwieriger geworden. Die Wohneigentumsquote sank von ihrem Höchststand im Jahr 2015 von 38,4% auf 36,3% im Jahr 2021. Analysen zeigen, dass zwischen 2008 und 2020 der Anteil von Einzelpersonen, kinderlosen Paaren und älte ren Menschen unter den Wohneigentümern überproportio nal zugenommen hat. Es zeigt sich auch, dass der Erwerb von Wohneigentum ohne Vermögen oder familiäre Unterstützung (z.B. Erbschaftsvorbezug) schwieriger geworden ist, insbeson dere für junge Familien ohne grosses Vermögen. Während der Wintersession 2023 hat der Ständerat darü ber debattiert. Sowohl Heidi Z’graggen (Ständerätin UR, Die Mitte) als auch die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) haben ein Postulat zum Thema ein gereicht. Beide fordern den Bundesrat auf, zu prüfen und dar über Bericht zu erstatten: • ob die 2003 sistierte direkte Eigentumsförderung im Ge setz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (WFG; SR 842) reaktiviert werden kann; • ob die Vergabe von zinslosen respektive zinsgünstigen Darlehen oder von Bürgschaften des Bundes an Privat

personen zum Erwerb von selbstbewohntem Wohneigen tum mit klaren Rahmenbedingungen ergänzt und präzi siert werden könnte; • wie ausserhalb des WFG die Eigenmittelvorschriften und damit die Tragbarkeit für Hypotheken für selbst bewohn tes Wohneigentum für Private allenfalls erleichtert werden könnten – ohne dabei über Gebühr Risiken für die Finanz marktstabilität einzugehen; • wie angebotsseitige Massnahmen der Kantone allenfalls unterstützt werden könnten; • welche Massnahmen namentlich zu einem effizienten Ressourcenverbrauch im Wohnen und zu einem ausge wogenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage beitragen würden. Ständerätin Z’graggen hat ihr Postulat am 11. Dezember 2023 zu Gunsten des Postulates der WAK-S zurückgezogen. Der Bundesrat ist bereit, in einem Bericht die im Postulat auf geworfenen Fragen umfassend zu prüfen, er weist allerdings darauf hin, dass für die Reaktivierung der Wohneigentums förderung mit finanziellen Mitteln des Bundes angesichts der angespannten Lage des Bundeshaushalts derzeit kaum Spiel räume bestehen. Der Ständerat hat dem Postulat zugestimmt.

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des Erwerbs von Wohn- und Hauseigentum, das dem persön lichen Bedarf von Privatpersonen dient, wird jedoch völlig vernachlässigt, obwohl sie in Art. 108 Abs. 1 der Bundesver fassung ausdrücklich aufgeführt ist. «Der Bund muss die Rahmenbedingungen so setzen, dass wieder mehr Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigen bedarf Privater dient, gebaut werden kann.» « Der Bund muss die Rahmen bedingungen so setzen, dass wieder mehr Wohnungs- und Hauseigentum, das dem Eigen bedarf Privater dient, gebaut werden kann. »

«Der HEV Schweiz unterstützt das Postulat der WAK-S zur Wohneigentumsförderung.» Die Förderungen des Bundes im Wohnungsbau sind heute ausschliesslich auf den gemeinnützigen Mietwohnungsbau ausgerichtet. So hat der Bund im Februar 2020 einen Rah menkredit von 250 Millionen Franken zur Aufstockung des Fonds de Roulement für die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Auch wurde in der Frühlingssession 2021 ein Rahmenkredit in Höhe von 1,7 Mil liarden Franken alleine für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom Parlament gutgeschrieben. Die Förderung « Der HEV Schweiz unterstützt das Postulat der WAK-S zur Wohn eigentumsförderung. »

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Mietrecht und Wohnungspolitik

Parlament verabschiedet drei kleine Mietrechtsrevisionen

nach geltendem Recht unzulässig. Ab wann eine Untermiete als zu lang gilt und vom Vermieter abgelehnt werden kann, sagt das geltende Recht jedoch nicht. Zudem mangelt es heute an der Beweisbarkeit einer ungebührlich langen Unter miete. Der Mieter kann einfach behaupten, er komme «bald» selbst wieder ins Objekt zurück. Darüber hinaus treten im mer wieder Fälle auf, wo eine Mietpartei mit einer günstigen Mietwohnung Geschäfte macht, statt sie zu bewohnen. Vom Untermieter werden missbräuchlich hohe Mietzinse verlangt, und der Mieter streicht die Differenz ein. Künftig sollen solche Missbräuche wirksamer verhindert werden können. «Das Recht zur Untermiete bleibt bestehen, die Ausübung wird indes klarer geregelt. Damit wird für Parteien und Gerich te Rechtssicherheit geschaffen.» • Das Gesuch zur Untermiete, inklusive der Bedingungen, soll künftig schriftlich eingeholt, und auch die Zustim mung schriftlich erteilt werden müssen. Damit sind die Be dingungen klar und können bei einem Streit auch einfach nachgewiesen werden. • Eine Untermiete soll maximal zwei Jahre dauern dürfen. • Bei Gesetzesverstössen kann der Vermieter nach nutzloser schriftlicher Abmahnung ausserordentlich kündigen. • Diese gesetzlichen Regeln gelten nur, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Für ehrliche, korrekt handelnde Mieter entsteht durch die neuen Vorgaben kein Nachteil. Missbräuchliches Verhalten wird jedoch erschwert. Eigenbedarf des neuen Eigentümers Heute werden dem Käufer einer Wohnung oder eines Geschäfts lokals die bestehenden Mietverträge aufgezwungen. Dies ist ein massiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Zur Abfederung gibt das Gesetz dem Neuerwerber eines vermieteten Geschäfts raums oder einer Wohnung bei «dringendem» Eigenbedarf zur Nutzung seines Eigentums ein ausserordentliches Kündigungs recht. Die Gerichte stellen allerdings extrem hohe Anforderun gen an den Beweis der Dringlichkeit des Eigenbedarfs. «Mit der angestrebten Gesetzesänderung soll der ‹dringliche› Eigenbedarf klarer geregelt werden.»

Das Parlament hat in der Herbstsession 2023 drei Vorlagen für kleinere Mietrechtsanpassungen verabschiedet. Damit sol len parlamentarische Initiativen in den Bereichen Untermie te, Formvorschriften für Mietzinsanpassungen sowie bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Eigentümer einer Liegenschaft umgesetzt werden. Die Vorlage zu den For malien, namentlich die Zulassung der mechanisch nachgebil deten Unterschrift statt der handschriftlichen Unterzeichnung auf den Formularen für Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen, ist unbestritten. Gegen die beiden Revisionen zur Untermiete und zum Eigenbedarf des neuen Eigentümers hat der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (SMV) das Referendum ergriffen; sie werden voraus sichtlich 2024 vors Volk kommen. Das geltende Mietrecht will es dem Mieter ermöglichen, wäh rend einer vorübergehenden Abwesenheit (z. B. einem Aus landaufenthalt), die Wohnung bis zu seiner Rückkehr einem Dritten unterzuvermieten. Bereits nach geltendem Gesetz müssten Mieter die Zustimmung des Vermieters für die Unter vermietung einholen. Häufig wird dies jedoch unterlassen. Vielfach erfährt der Vermieter erst aufgrund von Beschwer den durch Nachbarn von einer Überbelegung der Wohnung oder von stetem Personenwechsel in der Mietwohnung. Eine Untermiete ohne Rückkehrabsicht des Mieters ist bereits « Das Recht zur Untermiete bleibt bestehen, die Ausübung wird indes klarer geregelt. Damit wird für Parteien und Gerichte Rechts sicherheit geschaffen. » Klare Regeln schützen vor missbräuchlicher Untermiete

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ment soll davon abgeschreckt werden, bereits überwiesene In itiativen zu den orts- und quartierüblichen Mietzinsen und der Anfechtung der Anfangsmietzinsen umzusetzen. Die Rechts kommission des Nationalrates hat sich davon jedoch nicht ein schüchtern lassen und gibt 2024 zwei Vorschläge für die Umset zung der beiden parlamentarischen Initiativen des Präsidenten des HEV Schweiz, aNR Hans Egloff, «Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters» und «Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quar tierüblichkeit der Mieten schaffen», in die Vernehmlassung. «Der HEV Schweiz wird sich dafür einsetzen, dass die vom Gesetz vorgesehene Zulässigkeit eines orts- und quartierüb lichen Mietzinses endlich durch einfache Regeln für die Miet praxis nachweisbar gemacht wird.» « Der HEV Schweiz wird sich dafür einsetzen, dass die vom Gesetz vorgesehene Zulässigkeit eines orts- und quartierüblichen Mietzinses endlich durch einfache Regeln für die Mietpraxis nachweisbar gemacht wird. »

Der neue Eigentümer soll innerhalb der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin künden können, wenn der Eigenbedarf für die Nutzung seiner Wohnung oder seines Geschäftslokals bei objektiver Beurteilung «bedeutend» und «aktuell» ist. Das Recht des Mieters, ein Erstreckungsbegehren von mehreren Jahren zu stellen, bleibt allerdings auch bei sol chermassen nachgewiesenem, bedeutendem und aktuellem Eigenbedarf noch bestehen. Eine Verkürzung der Verfahren ist in der Gesetzesrevision ebenfalls nicht vorgesehen. Es kann daher auch künftig noch Jahre dauern, bis der neue Eigen tümer endlich seine eigene Wohnung oder seinen eigenen Gewerberaum nutzen kann. Ob die Neuregelung dem neuen Eigentümer die Nutzung seines Eigenheims oder Geschäfts lokals rascher ermöglichen wird als heute, ist daher fraglich. Referendum gegen kleine Revisionen Angesichts der bescheidenen Auswirkungen der Mietrechts anpassungen entsteht der Eindruck, dass die Referenden des Mieterinnen- und Mieterverbandes Schweiz vor allem zum Auf bau einer politischen Drohkulisse benutzt werden. Das Parla

« Mit der angestrebten Gesetzes änderung soll der ‹dringliche› Eigenbedarf klarer geregelt werden. »

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Dies dient den Mietparteien ebenso wie den Schlichtungsbe hörden und Gerichten. Zudem ist die Möglichkeit zur nachträg lichen Anfechtung eines vertraglich vereinbarten Mietzinses auf Mietparteien zu beschränken, die sich beim Vertragsabschluss in einer Zwangslage befanden. Ein generelles Anfechtungsrecht ist inakzeptabel. Damit wird Treu und Glauben bei Mietverträgen über Bord geworfen und ein Tor für die Ausnutzung von – durch Steuergelder finanzierte – Schlichtungsverfahren geöffnet. Runder Tisch zur Wohnungsknappheit Was lässt sich gegen die Wohnungsknappheit tun? Zu dieser Frage lud Bundesrat Guy Parmelin am 12. Mai 2023 zu einem Runden Tisch ein. Mit Vertreterinnen und Vertretern der Kan tone, Städte und Gemeinden sowie der Bau- und Immobilien branche wurde die gegenwärtige Situation analysiert. Am Runden Tisch nahmen Vertreterinnen und Vertreter der drei Staatsebenen, der Bau- und Immobilienwirtschaft so wie weitere Akteure teil. Der HEV Schweiz wurde durch seinen Präsidenten, Hans Egloff, vertreten. Ziel des Treffens war es, ein gemeinsames Verständnis über die Herausforderung und die Rollen der Akteure zu finden, sich einen Überblick über die Ursachen der Wohnungsknappheit zu verschaffen und mög liche Lösungsansätze zu besprechen. «Auf gesamtschweizerischer Ebene ist die Situation derzeit noch nicht dramatisch. Allerdings ist der Wohnungsmarkt in manchen Regionen bereits angespannt.» Die Perspektiven für die kommenden Jahre sind nicht rosig. Die Hintergründe und Ursachen für diese Entwicklung sind vielfältig und komplex. Im Anschluss an den Runden Tisch werden nun verschie dene Fragen noch vertieft. Gleichzeitig soll ein Aktionsplan mit möglichen Massnahmen erarbeitet werden. Dieser soll Anfang 2024 präsentiert werden. « Auf gesamtschweizerischer Ebene ist die Situation derzeit noch nicht dramatisch. Allerdings ist der Wohnungsmarkt in manchen Regionen bereits angespannt. »

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« Der HEV Schweiz fordert Anreize und Impulse für eine rasche Ausweitung der Wohn raumproduktion anstelle der wachsenden Auflagenflut, die die Bautätigkeit hemmt. »

Der HEV Schweiz fordert pragmatische Lösungen Der HEV Schweiz setzt sich für eine rasche Ankurbelung der Wohnraumproduktion ein. Anreize und Impulse für eine rasche Ausweitung der Wohnbautätigkeit, insbesondere in den Städ ten und in der zentrumsnahen Agglomeration, sind dringend notwendig. Es müssen Massnahmen ergriffen werden, um zu verhindern, dass Einsprache- und jahrelange Verhinderungs möglichkeiten bei Mietbauten, namentlich durch mietrecht liche Ausnützung von Instanzenzügen, die Bautätigkeit in den Zentren komplett zum Erliegen bringen. Bau- und Lärmvor schriften sollen so formuliert und umgesetzt werden, dass sie keine abschreckende Wirkung auf Bauherren haben. Ersatz bauten, welche eine effizientere Ausnutzung des Bodens mit dem Ziel der Verdichtung bestehender Bauzonen anstreben, sollen gefördert werden. Nur so können auf dem beschränkten Platz mehr Wohnungen gebaut werden, ohne dass die Bau zonen vergrössert werden. «Darüber hinaus wäre es nötig, dass die Wohnpolitik, insbe sondere in Zentren, pragmatischer und dringend notwendi ger neuer Wohnraum nicht mit ideologischen Vorgaben ver hindert wird.» In diesem Zusammenhang ist die laufende Debatte zur anste henden Revision des Umweltschutzgesetzes (USG) relevant. Detailiertere Informationen zur Überarbeitung des Umwelt schutzgesetzes (USG) sind auf Seite 22 verfügbar.

Keine neuen Vorgaben und Regulierungen Wir leben in einem Land mit stetig wachsender Bevölkerung, gleichzeitig bewegt sich die Wohnbautätigkeit auf einem sehr tiefen Niveau. Die Wohnraumproduktion ist in der Schweiz stark reguliert (baurechtliche Vorgaben, Landschaftsschutz, Lärmschutz, usw.), das Bauland sehr teuer und immer knap per. Keine idealen Voraussetzungen für eine rege Bautätigkeit. Demgegenüber steht eine konstant hohe Nachfrage. Es ist folg lich anzunehmen, dass die Leerstandsquote weiter sinken wird. «Der HEV Schweiz fordert Anreize und Impulse für eine rasche Ausweitung der Wohnraumproduktion anstelle der wachsen den Auflagenflut, die die Bautätigkeit hemmt.» Sowohl Mieter als auch Eigentümer sind heute von steigenden Wohnkosten (z.B. Hypothekarzinsen, Inflation, Sanierungsvor schriften, Energiekrise) betroffen. Weitere Eingriffe ins Mietrecht lösen das Problem der Kostensteigerungen und des knappen Wohnungsangebotes nicht. Das Mietrecht kennt schon heute mehrere Vorgaben gegen missbräuchliche Mieten und sieht einen gut ausgebauten Mieterschutz vor. Zudem können Mie ter jede Mietzinserhöhung – zum Beispiel infolge wertvermeh render Investition – anfechten und prüfen lassen. Das Anfech tungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde ist kostenlos. « Darüber hinaus wäre es nötig, dass die Wohnpolitik, insbesondere in Zentren, pragmatischer und dringend notwendiger neuer Wohnraum nicht mit ideologischen Vorgaben verhindert wird. »

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Raumplanung und Bodenrecht

Gegen die Verbauung unserer Landschaft Seit dem 1. Januar 2016 ist das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) in Kraft. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen seitdem keine zusätzlichen Ferien wohnungen mehr gebaut werden. Für sogenannte altrecht liche Wohnungen – das sind Objekte, die vor der Volksab stimmung über die Zweitwohnungsinitiative (2012) erstellt

oder bereits genehmigt wurden – gelten spezifische Regeln. Diese sind in der Nutzung frei und dürfen bei einem Umbau um maximal 30 Prozent vergrössert werden. Bei einem voll ständigen Abriss und Wiederaufbau hingegen ist eine solche Erweiterung nicht zulässig. Die von Nationalrat Martin Candinas (GR, Die Mitte) eingereichte parlamentarische Initiative sieht vor, diese

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Ungleichbehandlung zu beseitigen. So soll es künftig möglich sein, bei einem Abriss und Wiederaufbau nicht nur die Fläche um maximal 30 Prozent zu vergrössern. Neu soll bei allen Vergrösserungen auch der Bau von zusätzlichen Wohnungen und Gebäuden erlaubt sein. Die zuständigen Kommissionen von National- und Ständerat haben der parlamentarischen Initiative im Jahr 2021 zugestimmt. Es ist unbestritten, dass in einigen touristischen Gemein den die Wohnungssituation sehr angespannt ist. Die Sinn « Der HEV Schweiz unterstützt bis auf Weiteres die von Nationalrat Candinas vorgeschlagenen Änderungen des Zweit

haftigkeit einer Anpassung des Zweitwohnungsgesetzes ist folglich auch unbestritten, so haben sich sowohl die Mehrheit der zuständigen Kommissionen von National- und Ständerat als auch der Bundesrat bereits dafür ausgesprochen. Auch aus der Vernehmlassung gingen keine Elemente hervor, die die zuständige Kommission zur Änderung ihres Vorschlages bewegen konnten. Am 16. August hat der Bundesrat eine Stellungnahme zur Umsetzung dieser Initiative verabschiedet. Darin hält er fest, dass in den betreffenden Gemeinden der Bau von zu sätzlichen Zweitwohnungen und Gebäuden in einen gewis sen Konflikt mit der Bundesverfassung trete. Der Bundesrat schlägt deshalb vor, dass zusätzliche Wohnungen, die im Rahmen einer Vergrösserung entstehen, ausschliesslich als Erstwohnungen zu nutzen sind. Zusammen mit der Stellung nahme des Bundesrates geht das Geschäft nun zurück an die zuständige Kommission des Ständerates. «Der HEV Schweiz unterstützt bis auf Weiteres die von Na tionalrat Candinas vorgeschlagenen Änderungen des Zweit wohnungsgesetzes, wie sie von der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates (UREK-N) vorge schlagen wurden, vorbehaltlos.» Der HEV Schweiz bleibt jedoch gespannt auf die kommenden Entscheidungen und wird sich auch in der Herbstsession für die Interessen der Hauseigentümer starkmachen.

wohnungsgesetzes, wie sie von der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrates (UREK-N) vorgeschlagen wurden, vorbehaltlos. »

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Revision Raumplanungsgesetz – 2. Etappe (RPG 2) und Landschaftsinitiative Der Bundesrat überwies im Jahr 2018 den Eidgenössischen Räten die Botschaft zur zweiten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2), die das Bauen ausserhalb der Bauzonen betrifft. Während der parlamentarischen Beratungen wurde die Volksinitiative «Gegen die Verbauung unserer Land schaft», auch bekannt als «Landschaftsinitiative», eingereicht. Die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Ständerates (UREK-S) überarbeitete die Vorlage des Bundesra tes und integrierte darin Elemente, mit denen die Kernanliegen der Landschaftsinitiative aufgenommen werden. « Alle Anliegen des HEV Schweiz wurden in der Endfassung der Vorlage RPG 2 berücksichtigt, und die Landschaftsinitiative wurde, wie von unserem Verband gefordert, abgelehnt. » Der Ständerat stimmte der Vorlage RPG 2 am 16. Juni 2022 einstimmig zu. Ziel der Vorlage ist es, die Anzahl Gebäude und die versiegelte Fläche ausserhalb der Bauzone zu stabilisie ren. Zudem beschloss er, dass RPG 2 den indirekten Gegen vorschlag zur Landschaftsinitiative darstellt. Die Landschafts initiative empfiehlt der Ständerat zur Ablehnung. Der Nationalrat folgte in der Herbstsession 2023 dem Ständerat. Beide Kammern stimmten der Vorlage in der Schlussabstimmung vom 29. September 2023 einstimmig zu. Daraufhin beschloss das Initiativkomitee der Landschaftsiniti ative Ende Oktober den bedingten Rückzug der Initiative. Der Rückzug wird mit dem Ende der Referendumsfrist des neuen Raumplanungsgesetzes am 15. Februar 2024 wirksam. Der HEV Schweiz unterstützte die zweite Etappe der Teil revision des Raumplanungsgesetzes grundsätzlich von Anfang an. Allerdings unter zwei Voraussetzungen. Erstens, dass der Planungs- und Kompensationsansatz allen Kantonen zur Ver fügung steht und nicht nur den Bergkantonen. Zweitens mit der Klarstellung, dass der Bundesgesetzgeber den Kantonen die Erhebung einer Mehrwertabgabe nur bei Neueinzonungen

vorschreibt, dass es den Kantonen jedoch freisteht, ob sie auch eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen erheben wol len. Die Landschaftsinitiative lehnte der HEV entschieden ab. «Alle Anliegen des HEV Schweiz wurden in der Endfassung der Vorlage RPG 2 berücksichtigt, und die Landschaftsinitiative wurde, wie von unserem Verband gefordert, abgelehnt.»

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JAHRESBERICHT 20 23 Weitere politische Kernthemen

Energie und Umwelt

CO2-Gesetz für die Zeit nach 2024 Nach der Ablehnung der Totalrevision des CO2-Gesetzes in der Volksabstimmung vom 13. Juni 2021 fehlen der Schweiz die rechtlichen Grundlagen, um die mit dem Übereinkom men von Paris eingegangenen internationalen Verpflich tungen zum Klimaschutz einzuhalten. Die neue Vorlage des CO2-Gesetzes für die Zeit nach 2024 berücksichtigt die Volks abstimmung und die Ergebnisse der Vernehmlassung vom 17. Dezember 2021 bis 4. April 2022. Bewährte Instrumente wie die CO2-Abgabe werden weitergeführt, und auf neue Ab gaben sowie auf die Erhöhung bestehender Abgaben wird verzichtet. Der Bundesrat setzt stattdessen auf Anreize, die durch gezielte Förderungen und sektorspezifische Investiti onen ergänzt werden. Neben der Revision des CO2-Gesetzes beinhaltet die Vorlage auch eine Anpassung des Mineralöl steuer-, des Schwerverkehrsabgabe-, des Energie-, des Luft fahrt-, des Umweltschutz- und des Binnenmarktgesetzes. « Die Halbierung des CO2-Ausstosses bis 2030 gegenüber 1990 ist aus Sicht des HEV Schweiz

Der Revisionsentwurf legt für den Gebäudesektor zwar kei ne neuen Zwischenziele fest, verlängert aber die Kompetenz des Bundesrates auf Verordnungsstufe, Zwischenziele für den Gebäudesektor zu erlassen. Der Bundesrat wird von seiner Kompetenz neue, verschärfte Zwischenziele festzulegen, Ge brauch machen. Die Halbierung des CO2-Ausstosses bis 2030 gegenüber 1990 ist aus Sicht des HEV Schweiz ohne überre gulierende Absenk- und sektorielle Zwischenziele erreichbar, weshalb er denn auch an seiner bisherigen Haltung zu sek toriellen Zwischenzielen für den Gebäudesektor festhält und solche kategorisch ablehnt. Zudem soll mit einer begriffsoffenen Formulierung auf Bundesebene den Kantonen vorgeschrieben werden, mittels Ausnutzungsboni einen Anreiz für energetische Massnahmen im Gebäudesektor zu schaffen. Einige Kantone haben solche Massnahmen und die Definition der Anreize bereits in ih ren Förderprogrammen und Baugesetzen (v.a. für Arealüber bauungen) verankert. Der Bundesrat soll auch die Kompetenz erhalten, festzulegen, welche Angaben ins eidgenössische Ge bäude- und Wohnungsregister (GWR) aufgenommen werden. Für den HEV Schweiz ist die Regelung unverhältnismässig, und diese Rechtsetzungskompetenz geht, analog der Festle gung von Zwischenzielen, zu weit. Im Zusammenhang mit der Förderung von E-Auto-Lade infrastrukturen bevorzugt der HEV Schweiz klar steuerliche Ab züge gegenüber Fördergeldern. Erfreulicherweise wurde dieses Anliegen aufgenommen. Im Rahmen der Wintersession des Par laments hiess die grosse Kammer eine entsprechende Motion zur Förderung von Ladestationen für Elektroautos mit Steuer abzügen gut. Nicht ausgeschöpfte Erlöse sollen nicht umver teilt, sondern an Bevölkerung und Wirtschaft rückerstattet

ohne überregulierende Absenk- und sektorielle Zwischenziele erreichbar. »

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werden. Durch gezielte Beratung und Unterstützung entstehen auf freiwilliger Basis in Selbstverantwortung bessere und ziel führendere Lösungen, als wenn diese staatlich vorgeschrieben werden. Diesen erfolgreichen Weg wird der HEV Schweiz auch weiterhin beschreiten. Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die Innovation und die Stärkung der Energiesicherheit KlG An der Volksabstimmung vom 18. Juni 2023 wurde das Klima schutzgesetz knapp angenommen. Das Schweizer Stimmvolk hat sich somit für eine zusätzliche Belastung der Wohnkos ten, eine weitere Umverteilung von Steuergeldern sowie für die Fokussierung auf den versorgungstechnisch alles andere als gesicherten Energieträger des elektrischen Stroms ausge sprochen. Im Gebäudebereich führen die im Gesetz fixierten Zwi schenziele zu staatlichen Investitionszwängen bei Wohnge bäuden. Bei vielen Bauten im urbanen und ländlichen Raum werden mit der Erneuerung der Heizungsanlage gleichzeitig auch bauliche Anpassungen im Bereich der Wärmeverteilung und energetische Massnahmen an der Gebäudehülle fällig. Der HEV Schweiz hat in seinen Stellungnahmen auch die real drohenden, von der gesamten Bevölkerung zu stemmenden höheren Energiekosten aufgezeigt und auf den unverzicht baren Ausbau der Leitungsnetze mit den damit verbundenen Risiken hingewiesen. Im Rahmen der Beratungen des Parla

ments zum neuen CO2-Gesetz und dem Mantelerlass (Ener giegesetz und Stromversorgungsgesetz) gilt es, mit Blick auf die soziale Wohlfahrt der gesamten Gesellschaft in unserem Land, wie versprochen, die finanziellen Belastungen der Haushalte nicht über Gebühr steigen zu lassen. Der HEV wird weiterhin darauf achten, dass die Versprechungen der Befür worter sich nicht als Versprecher erweisen. « Die finanziellen Belastungen der Haushalte nicht über Gebühr steigen zu lassen. » Beim Energie-Mantelerlass handelt es sich um das Bun desgesetz über eine sichere Stromversorgung mit erneuer baren Energien (Änderungen des Energiegesetzes und des Stromversorgungsgesetzes). Das umfangreiche Gesetzespaket, das die Stromproduk tion aus erneuerbaren Energien fördern und die Energieeffi zienz verbessern soll, ist ein Kerngeschäft bei der Umsetzung der Energiewende. Anlässlich der Herbstsession des Parla ments wurde der Energie-Mantelerlass bereinigt und verab schiedet. Er soll den Weg ebnen für eine höhere Strompro duktion mit Solar-, Wind- und Wasserkraftanlagen im Inland.

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« Entsprechend der heutigen Rechtsprechung müssen nur auf grossen Dächern und Fassaden von Neubauten mit über 300 m2 anrechenbarer Fläche Solarpanels angebracht werden. » Der HEV Schweiz hat die Vorlage stets unterstützt, sich aber unablässig gegen eine generelle Solarpflicht für alle Neubauten sowie erhebliche Umbauten und Erneuerungen, insbesondere bei Dachsanierungen eingesetzt. Auch eine Pflicht zur Strom produktion auf Fahrzeugabstellplätzen hat der HEV Schweiz abgelehnt. Mit den Änderungen des Energiegesetzes (EnG) soll die Attraktivität der Förderung von Photovoltaikanlagen erhöht werden. Leider zielen die Erhöhungen der Fördergelder für An lagen ohne Eigenverbrauch und die neu eingeführten Auktio nen nur auf Grossanlagen ab. Dabei wird ausser Acht gelassen, dass auch bei kleineren Anlagen die Rentabilität keinesfalls au tomatisch gegeben ist. Das grösste Potential von Solarstromer zeugung liegt jedoch genau bei diesen vielen kleinen Anlagen, die auf Wohnbauten und anderen Gebäuden errichtet werden. Das Resultat der Schlussabstimmung der Räte kann als gut schweizerischer Kompromiss betrachtet werden: Die beiden Kammern stellten sich gegen eine breite Solarpflicht und zeig ten dafür Verständnis für etwas strengere Restwasserregeln im Sinne des Umweltschutzes. Entsprechend der heutigen Recht sprechung müssen nur auf grossen Dächern und Fassaden von Neubauten mit über 300 m2 anrechenbarer Fläche Solarpanels angebracht werden. Vor dem Hintergrund des Eingriffs ins Pri vateigentum wird auch von der diskutierten Solarpflicht für Parkplätze abgesehen. Der HEV Schweiz begrüsst zudem, dass mit der Revision des StromVG sämtliche Endkunden, unabhängig ihres Bezugs von Elektrizität, auf dem freien Markt den Strom einkaufen können und nun auch Zusammenschlüsse zum Eigenver brauch den Messdienstleister selbst wählen können. Sofern gegen den Mantelerlass ein Referendum zustande kommt, wird im Sommer 2024 das Stimmvolk darüber abstimmen. Einschränkung des Verbandsbeschwerderechts Nationalrat Philipp Bregy (VS, Die Mitte), Vorstandsausschussmit glied des HEV Schweiz, hat im März 2019 die Parlamentarische

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Initiative (19.409) «Kein David gegen Goliath beim Verbands beschwerderecht» eingereicht. Diese strebt eine Änderung des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) an. Das Verbandsbeschwerderecht gemäss NHG soll – im Sinne der Bestimmungen des Umweltschutzgesetzes (USG) – bei kleineren Einzelprojekten innerhalb der Bauzone eingeschränkt werden. Das Verbandsbeschwerderecht soll beispielsweise bei Projekten innerhalb der Bauzone, aber ausserhalb von geschützten Dorfkernen und Stadtzentren, mit weniger als 600 m2 Bruttogeschossfläche ausgeschlossen werden. Im USG ist das Verbandsbeschwerderecht der vom Bundesrat bezeichneten Umweltschutzorganisationen auf die Planung, Errichtung oder Änderung der Anlagen beschränkt, bei welchen eine Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig ist. Im NHG hingegen besteht keine analoge Einschränkung für das Verbandsbeschwerderecht für Natur- und Heimatschutz- sowie Denkmalschutzorganisationen. Dies führt dazu, dass sich nicht selten private Bauherren von kleinen Bauprojek ten, wie beispielsweise einem Einfamilienhaus, mit einer Ein sprache von einer Denkmalschutzorganisation konfrontiert sehen. Das geplante Bauprojekt wird dadurch stark verteuert und verzögert. Die Verbandsbeschwerde hat ein hohes Droh potenzial und ist ein starkes Druckmittel. Dadurch verfügen die Verbände über eine derart grosse Verhandlungsmacht, dass sich Klagen seitens der Verbände häufig erübrigen. Bau herren können wegen der für Natur- und Heimatschutzrecht

einhergehenden Rechtsunsicherheit die Zeit- und Kostenfol gen von Rechtsverfahren schlecht abschätzen. Infolgedessen lassen sie sich in Verhandlungen zu übertriebenen Konzes sionen zwingen. Der Parlamentarischen Initiative wurde im Herbst 2020 von beiden vorberatenden Kommissionen Folge gegeben. Die zuständige Kommission, UREK-N, hat sich sehr viel Zeit gelassen und Mitte April 2023 nach Verlängerung der Behandlungsfrist der Parlamentarischen Initiative endlich einen Vorentwurf zur Änderung des NHG in Vernehmlassung geschickt. Mit der Vorlage sollen kleinere Wohnbauprojekte vom Verbandsbeschwerderecht ausgenommen werden. Bau herren, die innerhalb der Bauzonen Wohnbauten mit einer Geschossfläche von weniger als 400 m2 planen, sollen nicht länger dem Risiko einer Beschwerde vonseiten einer natio nalen Umweltorganisation ausgesetzt sein. Bestehen bleiben soll das Beschwerderecht in besonders sensiblen Gebieten wie geschützten Dorfkernen oder Biotopen. Der HEV Schweiz begrüsst im Rahmen der Stellungnahme zur Vernehmlassung den Umsetzungsvorschlag der Mehrheit der Kommission zur Parlamentarischen Initiative im Grundsatz. Nach Ansicht des HEV Schweiz ist allerdings, gemäss dem Antrag der unter stützten Parlamentarischen Initiative, die Einschränkung des Verbandsbeschwerderechts auf Wohnbauten mit Geschoss flächen von weniger als 600 m2 – statt wie von der Mehrheit der UREK-N vorgeschlagen (weniger als) 400 m2 – vorzuse hen, damit Projekte für Einfamilienhäuser und kleinere Mehr familienhäuser mit bis zu sechs Wohneinheiten mitumfasst wären. Zudem ist im Gewässerraum für solche Projekte das Verbandsbeschwerderecht ebenfalls auszuschliessen. Der Gewässerraum ist bereits heute sehr gut geschützt. Der Ent wurf wird im Jahr 2024 vom Parlament beraten. « Bauherren, die innerhalb der Bauzonen Wohnbauten mit einer Geschossfläche von weniger als 400 m 2 planen, sollen nicht länger

dem Risiko einer Beschwerde vonseiten einer nationalen Umweltorganisation ausgesetzt sein. »

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« Der HEV Schweiz hätte nach Rücksprache mit Experten eine weniger komplizierte und in der Praxis einfacher umsetzbare Lösung bevorzugt. » Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz, Altlasten und Umweltstrafrecht Nachdem der Bundesrat im dritten Quartal 2021 Änderun gen des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz, Alt lasten und Umweltstrafrecht vorgeschlagen hatte, begann die Kommission, UREK-S, Mitte 2023 mit der Beratung der Vorlage. Einen Schwerpunkt der Vorlage bildet die Änderung des Lärmschutzes für das Bauen in lärmbelasteten Gebieten (Umsetzung der Motion Flach, 16.3529, «Siedlungsentwick lung nach innen nicht durch unflexible Lärmmessmethoden behindern»). Der Ständerat folgte dem Vorschlag der Mehr heit der UREK-S, der eine weniger strenge Variante der Lüf tungsfensterpraxis vorsieht. Demnach muss bei jeder Wohn einheit mindestens die Hälfte der lärmempfindlichen Räume über ein Fenster verfügen, bei dem die Immissionsgrenzwer te (IGW) eingehalten werden – alternativ kann die Lüftungs fensterpraxis angewendet werden, sofern ein Aussenraum vorhanden ist, bei dem die IGW eingehalten werden – oder es wird eine kontrollierte Wohnraumlüftung installiert. Der HEV Schweiz hätte nach Rücksprache mit Experten eine we niger komplizierte und in der Praxis einfacher umsetzbare Lösung bevorzugt, die weniger Planungsaufwand und Kos ten mit sich bringt. Er hätte die Verankerung der bereits er

probten Lüftungsfensterpraxis im USG begrüsst. Bei der Lüf tungsfensterpraxis müssen die Immissionsgrenzwerte (IGW) nur noch bei einem Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten werden und nicht wie bisher bei jedem Fenster. Diese Praxis wurde bereits vielfach erfolgreich umgesetzt. Im Sinne eines Kompromisses unterstützt der HEV Schweiz den Vorschlag der UREK-S im Grundsatz, insbesondere da kont rollierte Wohnraumlüftungen berücksichtigt werden sollen. Eine Lösung ist notwendig, um das Bauen in lärmbelasteten Gebieten und die Siedlungsverdichtung nach innen zu er möglichen. Der HEV Schweiz akzeptiert die Möglichkeit der Um- und Aufzonung bei Überschreitung der IGW bei Aus scheidung von Freihalteräumen, lehnt jedoch weitergehende Massnahmen in akustischer Hinsicht ab. Es ist zu befürchten, dass beispielsweise die Erhaltung von Bäumen zonen- und gebietsweise vorgeschrieben, das Fällen von Bäumen für be willigungspflichtig erklärt und Pflanzenabstände gegenüber Nachbargrundstücken und Strassen vermindert würden. Die Begrünung von Gebäudefassaden könnte verbindlich festge legt werden, mitsamt Bewilligungspflicht für wesentliche Ver änderungen der Umgebungsgestaltung. Diese Massnahmen verletzen die Eigentumsgarantie, gehen weit über das Ziel hi naus und führen zu massiven Mehrkosten. Das Geschäft wird im Jahr 2024 weiter vom Parlament beraten.

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Baumängel

Rechtslage für private Bauherren und Käufer soll verbessert werden Ende 2022 hatte der Bundesrat die Gesetzesvorlage zur Re vision des Obligationenrechts im Bereich «Baumängel» verabschiedet. Auslöser für die vorliegende Revision des Obligationenrechts (Baumängel) sind mehrere, von den Rechtskommissionen beider Räte bereits vor Jahren unter stützte parlamentarische Initiativen, die eine Überprüfung bzw. Anpassung des Bauvertragsrechts und Kaufrechts von Immobilien fordern. Bereits in den Jahren 2012 und 2014 hat ten die Nationalräte Markus Hutter (ZH, FDP) und Petra Gössi (SZ, FDP), damals beide Mitglieder des Vorstands des HEV Schweiz, parlamentarische Initiativen eingereicht mit dem Ziel, die Rechtslage von privaten Bauherren und Käufern zu verbessern.

Nach geltendem Recht müssen Immobilienkäufer und Bauherren zwei Hürden nehmen, um ihre Gewährleistungs rechte durchsetzen zu können. Erstens müssen sie einen « Die bundesrätliche Revisions vorlage stellt aus Sicht des HEV Schweiz eine absolute Minimal lösung dar. » Mangel nach Entdeckung «sofort» rügen. Verpassen sie die se Rügefrist, verlieren sie alle ihre Mängelrechte und müssen den Schaden selbst tragen (= Verwirkungsfalle). Die zweite Hürde ist die Verjährungsfrist. Selbst wenn die Mängelrüge rechtzeitig erfolgte, kann der Käufer/Eigentümer die Gewähr leistungsrechte nicht mehr durchsetzen, wenn der Mangel als verjährt gilt (= Verjährungsfalle). Der Bundesrat erkannte ebenfalls Handlungsbedarf, er achtet das heutige Recht aber als grundsätzlich praxistaug lich. Problematisch sind nach seiner Ansicht die geltenden Regeln zur Rüge von Baumängeln und die vertraglichen Klau seln über die vollständige Wegbedingung der Mängelhaftung unter gleichzeitiger Abtretung der Mängelrechte. Der Bundes rat beschränkte die Revisionsvorlage auf drei punktuelle An passungen des bestehenden Rechts: • Verlängerung der Rügefrist von offenen und versteckten Mängeln auf 60 Tage • Zwingendes Nachbesserungsrecht für Bauherren und Im mobilienkäufer • Erleichterung der Stellung einer Ersatzsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht Die bundesrätliche Revisionsvorlage stellt aus Sicht des HEV Schweiz eine absolute Minimallösung dar. Der HEV Schweiz unterstützt die Revision aber grundsätzlich, denn damit würden wenigstens die gröbsten Problemkreise für pri vate Bauherren und Käufer entschärft. Der HEV Schweiz hätte

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jedoch eine umfassende Neuregelung des Bauvertragsrechts und des Kaufrechts bevorzugt. Die wenigen gesetzlichen Bestimmungen des Bauvertrags- und Kaufrechts sind weit gehend nicht verbindlich und können von den Parteien ver traglich abgeändert werden. In der Praxis haben sich dadurch problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Käu fer und Bauherren erheblich benachteiligen. Im Januar 2023 führte die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) Anhörungen zur Revision des Obli gationenrechts durch. Der HEV Schweiz nahm daran teil und vertrat in Bern die Position und Anliegen der privaten Immo bilienkäufer und Bauherren. Anlässlich ihrer Sitzung im Feb ruar 2023 nahm die RK-N die Eintretensdebatte auf. Sie stellte einhellig fest, dass dringender gesetzgeberischer Handlungs bedarf besteht, um die Rechte privater Eigentümer zu stärken. Kern des Entwurfs des Bundesrates ist die Verlängerung der Rügefrist von offenen und versteckten Mängeln für Immobi lien von heute «sofort» auf neu 60 Tage. Die bundesrätliche Vorlage ging der RK-N nicht weit genug, und so beauftragte sie die Verwaltung mit der Prüfung weiterer Revisionsvarianten,

die einen Verzicht auf die Verwirkungsfolgen bei verspäteten oder unterlassenen Mängelrügen bei Baumängeln vorsehen. Im Juli 2023 erfolgte die Detailberatung des bundesrätlichen Entwurfs und der von der Verwaltung vorgeschlagenen Vari anten. Die RK-N sprach sich für einen Systemwechsel aus. Die heute geltende «Sofort-Rüge-Pflicht» soll abgeschafft werden, und Mängel an der Kaufsache oder dem Bauwerk sollen wäh rend der Verjährungsfrist jederzeit gerügt werden können. Die Verjährungsfrist beim Immobilienkauf und -bau soll überdies von fünf auf zehn Jahre angehoben werden. Weiter beantragt die Kommission, dass das Nachbesserungsrecht beim Kauf von Neubauten vertraglich nicht mehr ausgeschlossen wer den kann. Durch die Verankerung des zwingenden Nachbes serungsrechts würde der Haftungsfreizeichnung mit damit verbundener Abtretung der Mängelrechte ein Riegel vorge schoben. In der Herbstsession folgte der Nationalrat seiner Kommission und trat auf die Änderung des Obligationen rechts ein. Der HEV Schweiz wird sich auch im kommenden Jahr stark dafür einsetzen, dass sich die Vorlage gemäss Ent scheid des Nationalrates durchsetzt.

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