HEV Jahresbericht 2024

JAHRESBERICHT 20 24

JAHRESBERICHT 20 24

IMPRESSUM Herausgeber: HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, PF, 8032 Zürich

Projektleitung: Adrian Spiess

Autoren und Autorinnen: Stefan Aeschi, Stéphanie Bartholdi, Annekäthi Krebs, Markus Meier, Gregor Rutz, Monika Sommer, Adrian Spiess, Paul Stämpfli, Katja Stieghorst

Layout, Grafiken und Druck: Werner Druck & Medien AG

Auflage: 300 Exemplare

Urheberrechte © HEV Schweiz 2025 Stand: 31.12.2024

JAHRESBERICHT 20 24 Inhaltsverzeichnis

Inhalt

EDITORIAL Vorwort des Präsidenten

RECHTSPRECHUNG Ausgewählte Bundesgerichtsentscheide

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Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel: Urteil des Bundesgerichts bestätigt strenge Vorgaben ������������������������������27 Ausserordentliche Kündigung wegen baulicher Massnahmen �������������������������������������������������������������������������������������� 28 Mietzinserhöhung nach Sanierung: Bundesgericht bestätigt Praxisänderung ����������������������������������������������������������������29

POLITISCHE KERNTHEMEN Eigentumsrecht

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Vorlage zum «Systemwechsel bei der Wohn eigentumsbesteuerung» in der Schlussabstimmung

angenommen ���������������������������������������������������������������������������������������7 Vorschlag zur Revision des Stockwerkeigentumsrechts �������������8 Änderung des ZGB: Vorgehen gegen Hausbesetzungen erleichtern �����������������������������������������������������������9 HEV Schweiz verhindert staatlichen Eingriff in den Immobilienmarkt ������������������������������������������������������������������������������ 11 Mietrechtsabstimmung vom 24. November 2024: Verpasste Chance für mehr Rechtssicherheit ����������������������������12 Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) ��������������������������������������������������������������14 15 Sinnvolle Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes ������������������15 Änderung der Raumplanungsverordnung ����������������������������������17 Raumplanung und Bodenrecht Ablehnung der Volksinitiative «Für die Zukunft unserer Natur und Landschaft (Biodiversitätsinitiative)» ��������19 Revision der Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn) ������������������������������������������������������������������20 Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz, Altlasten und Umweltstrafrecht ����������������������������21 23 Baumängel ������������������������������������������������������������������������������������������ 23 Paukenschlag beim Betreibungsregisterauszug ������������������������24 Ablehnung der Amerikanisierung im Zivilprozessrecht ����������25 Weitere wichtige Geschäfte Mietrecht und Wohnungspolitik 12 WEITERE POLITISCHE SACHTHEMEN Energie und Umwelt 19

Tätigkeit der Schlichtungsbehörden

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LIEGENSCHAFTSMARKT HEV Umfrage

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Wohnungsmarkt

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Preisentwicklung

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Hypothekarmarkt

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Baukonjunktur

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VERBAND Rückblick des Direktors

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HEV Solarpreis

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HEV Dienstleistungen 49 Zeitung «Der Schweizerische Hauseigentümer» ������������������������49 HEV Shop ��������������������������������������������������������������������������������������������50 HEV Kurse ��������������������������������������������������������������������������������������������50 Rechtsauskunft und weitere telefonische Dienstleistungen ��50 Besucherzahlen auf www.hev-schweiz.ch ����������������������������������51 HEV Reisen ������������������������������������������������������������������������������������������51

Vergünstigungen für HEV Mitglieder

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Sektionen und ihre Mitglieder

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Kantonalverbände und Geschäftsstellen

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Verbandsorgane HEV Schweiz

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Sektionsadressen

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JAHRESBERICHT 20 24 Editorial

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JAHRESBERICHT 20 24 Editorial

Vorwort des Präsidenten

Abstimmungen vom November 2024 An der Urne hatten wir im vergangenen Jahr leider nur mässig Erfolg. Im November kamen zwei Vorlagen zur Abstimmung, welche die Untermiete und den Eigenbedarf betrafen. Mit punktuellen Änderungen im Obligationenrecht hätte mehr Rechtssicherheit geschaffen werden sollen. Obwohl es sich lediglich um Detailanpassungen handelte, ergriffen linke Krei se das Referendum und versuchten – unterstützt von vielen Medien – eine Grundsatzdebatte loszutreten, leider mit Erfolg. Das Narrativ bliebt stets dasselbe: Die armen, angeblich be nachteiligten Mieter müssen sich gegen vermögende Immo bilienbesitzer zur Wehr setzen. Wenngleich beide Abstimmungen knapp verloren gingen, so half die Diskussion doch, das Verständnis für die genann ten Problembereiche zu stärken. Dies zeigt, wie wichtig es ist, dass sich der Hauseigentümerverband mit Nachdruck für den Schutz des Privateigentums und ein attraktives Investitions klima einsetzt: Wohnraum kann nur geschaffen werden, wenn Investitionen möglich sind und auch getätigt werden. Diese Aufgaben kann die öffentliche Hand nicht bewältigen. Unser Engagement ist wichtig Kämpfen wir also weiter für einen attraktiven Standort und freiheitliche Rahmenbedingungen. Auch im neuen Jahr ist unsere Arbeit gefragt – sei es in den linksdominierten Städten, welche punkto Bürokratie und Auflagen immer neue Rekorde brechen, oder auch in Bundesbern, wo der Einsatz für Konti nuität und Rechtssicherheit immer wichtiger wird. Mein Dank gilt unserer Geschäftsstelle, welche hervorra gende Arbeit leistet, aber auch allen ehrenamtlich tätigen Mit gliedern in den Sektionen. Zusammen kommen wir vorwärts!

Geschätzte Mitglieder Liebe Freunde des HEV

Auch 2024 zeigte sich: Der Einsatz für den Schutz des Privateigentums ist drin gender denn je. In den ver gangenen Monaten standen diverse wichtige Vorlagen

auf der Agenda – sowohl im Parlament als auch an Urnenab stimmungen. Unser Verband hat seine Positionen mit Nach druck eingebracht und konnte da und dort wichtige Erfolge erzielen. Eigenmietwert abschaffen – nun sind alle gefordert! An erster Stelle muss die Verabschiedung der Vorlagen zur Aufhebung des Eigenmietwerts genannt werden. Wir erinnern uns: Im November 2016 reichte der HEV Schweiz mit über 145’000 Unterschriften die Petition «Eigenmietwert abschaf fen» ein. Der parlamentarische Prozess dauerte daraufhin neun Jahre. In der Wintersession 2024 konnten sich National rat und Ständerat nach zähem Ringen auf zwei Vorlagen ei nigen, welche der Besteuerung eines fiktiven Eigenmietwerts ein Ende setzen sollen. Damit rückt der Systemwechsel bei der Besteuerung von Wohneigentum in greifbare Nähe. Dieser Systemwechsel soll mit zwei Vorlagen umgesetzt werden. Erstens soll die Besteuerung des Eigenmietwerts vollständig abgeschafft werden – sowohl für Erst- als auch für Zweitliegenschaften. Zweitens soll eine neue Verfassungs grundlage den Kantonen die Möglichkeit geben, eine Objekt steuer auf Zweitliegenschaften zu erheben, um insbesondere in Berg- und Tourismuskantonen die Ausfälle aus der Eigen mietwertsteuer teilweise zu kompensieren. Diese Steuer wäre freiwillig, die Kantone könnten sie nach eigenem Ermessen einführen. Da es sich bei letztgenannter Vorlage um eine Ver fassungsänderung handelt, muss sie zwingend vors Volk. Die Abstimmung wird voraussichtlich im Herbst 2025 stattfinden. Wir werden also über die Abschaffung einer Steuer entschei den können – ein in der Politik leider nicht alltägliches Ereig nis. Der Einsatz von uns allen wird entscheidend sein!

Mit herzlichen Grüssen

NR Gregor Rutz

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JAHRESBERICHT 20 24 Politische Kernthemen

Eigentumsrecht

Vorlage zum «Systemwechsel bei der Wohn eigentumsbesteuerung» in der Schlussabstimmung angenommen Der «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» hielt den HEV Schweiz 2024 wie immer sehr auf Trab, was am letzten Arbeitstag des Jahres, nämlich am 20. Dezember 2024, zu einem krönenden Abschluss führte. Aber von vorne: Im Sommer 2024 wich die Nationalrats kommission – und im Nachgang dann auch der Nationalrat – von der Regelung eines Abzugs für private Schuldzinsen in Höhe von maximal 40% der steuerbaren Vermögenserträge ab. Stattdessen sah die neue Vorlage des Nationalrats einen «quotal-restriktiven» Abzug für private Schuldzinsen, basie rend auf der Quote von unbeweglichem Vermögen (ohne selbstgenutztes Wohneigentum) zum Gesamtvermögen, vor. Weiterhin sollte die «Eigenmiete»-Steuer auch bei Zweitliegen schaften abgeschafft werden. Die vorberatende Kommission des Ständerates legte daraufhin ebenfalls eine Kehrtwende hin und sprach sich dafür aus, den Beschlüssen des National rates zu folgen: Zum einen beantragt sie dem Ständerat nun einen vollständigen Systemwechsel, d. h. die Abschaffung der «Eigenmiete» auch für Zweitwohnungen. Dadurch würde das Steuersystem massgeblich vereinfacht. Zum anderen will die Kommissionsmehrheit dem Nationalrat auch beim Abzug für private Schuldzinsen entgegenkommen und unterstützt den «quotal-restriktiven» Schuldzinsabzug. In der Wintersession ging es dann Schlag auf Schlag. Die Vorlage ging im Rahmen der Differenzbereinigung mehrfach zwischen den Räten und den vorberatenden Kommissionen hin und her. Als letzter Schritt wurde eine Einigungskonferenz einberufen, bei der sich die beiden Kommissionen auf die Vorlage des Nationalrates einigten. Der HEV Schweiz wandte

sich zudem mit einem Schreiben an die Parlamentarier, wies nochmals auf die Wichtigkeit der Problematik hin und zeigte Bereitschaft zur Lösungsfindung. Am 20. Dezember folgten dann die Schlussabstimmungen, in denen beide Räte dem finalen Bundesgesetz über den Sys temwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zustimm ten. Nach fast acht Jahren Beratung hat das Parlament somit eine Vorlage zur längst fälligen Abschaffung der Besteuerung der fiktiven «Eigenmiete» verabschiedet. Die finale Vorlage beider Räte sieht wie folgt aus: • Keine Einkommensbesteuerung einer fiktiven «Eigen miete» mehr für selbstgenutztes Wohneigentum. Der Wegfall der aufwendigen und umstrittenen Besteuerung der «Eigenmiete» wird zu einer erheblichen Vereinfachung des Steuersystems führen. • Abbau der Privatverschuldung: Die Begrenzung des Abzugs für private Schuldzinsen (gemäss einer quotal-re striktiven Berechnung) und die generelle Streichung des bisher zusätzlichen Schuldzinsabzugs bis zu CHF 50’000 führen zu einer Verbesserung der Finanzstabilität der Schweiz und werden dafür sorgen, dass die stetig steigen­ « Nach fast acht Jahren Beratung hat das Parlament somit eine Vorlage zur längst fälligen Abschaffung der Besteuerung der fiktiven «Eigenmiete» verabschiedet. »

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JAHRESBERICHT 20 24 Politische Kernthemen

Vorschlag zur Revision des Stockwerkeigentums rechts

de Privatverschuldung nicht mehr gefördert und deshalb sinken wird. • Förderung des Wohneigentumserwerbs: Mit dem zeit lich und betragsmässig begrenzten Schuldzinsabzug für Ersterwerber wird der Verfassungsauftrag der Wohneigen tumsförderung erfüllt. Jungen Familien soll der Zugang zu Wohneigentum erleichtert werden. So wird sichergestellt, dass Wohneigentum für Junge kein Traum bleibt. • Systemkonforme Streichung der Abzüge: Mit dem Wegfall der steuerlichen «Eigenmiete» entfallen konse quenterweise die bisherigen Abzugsmöglichkeiten für diese Liegenschaften, z. B. für den Unterhalt oder Ver sicherungsprämien. Zur Förderung von energetischen Sanierungen und Umweltschutzmassnahmen haben die Kantone die Kompetenz, die bestehenden Abzugsmög lichkeiten beizubehalten. • Keine Benachteiligung von privaten Vermieterinnen und Vermietern: Vermieter, die Miet- und Pachtzinsen aus ihrer Mietliegenschaft versteuern müssen, können wei terhin die damit zusammenhängenden Unterhaltskosten, Schuldzinsen nach der quotal-restriktiven Methode und weitere Abzüge geltend machen. « Mit dem zeitlich und betragsmässig begrenzten Schuldzinsabzug für Ersterwerber wird der Verfassungs auftrag der Wohneigentums förderung erfüllt. Jungen Familien soll der Zugang zu Wohneigentum erleichtert werden. So wird sicher gestellt, dass Wohneigentum für Junge kein Traum bleibt. » Das Parlament hat das Inkrafttreten des verabschiedeten Bundesgesetzes über den Systemwechsel bei der Wohn eigentumsbesteuerung allerdings an eine Verfassungsände rung geknüpft. Diese gibt den Kantonen die Möglichkeit, eine Objektsteuer für Zweitliegenschaften einzuführen. Touris muskantone sollen damit die Steuerausfälle aus der Eigen mietwert-Besteuerung von selbstgenutzten Zweitwohnungen kompensieren können. Diese Verfassungsänderung unter steht dem obligatorischen Referendum.

Im November 2024 hatte der Bundesrat einen Entwurf zur Re vision des Stockwerkeigentumsrechts (Art. 712a ff. ZGB) in die Vernehmlassung geschickt. Der HEV Schweiz lehnt die vorge legte, äusserst umfassende Revision insgesamt ab. Die Rege lungstiefe geht viel zu weit und ist praxisfern. Einverstanden erklären kann sich der HEV Schweiz lediglich mit einzelnen kleinen Anpassungen. Stockwerkeigentum erfreut sich seit Jahrzehnten grosser Beliebtheit. Die geltenden Bestimmungen des Stockwerk eigentums haben sich in der Praxis bewährt. Das Gesetz lässt den Gemeinschaften bewusst genügend Spielraum, um die Regeln der konkreten Baute sowie auch der Grösse und Zu sammensetzung der Gemeinschaft anzupassen. Dies wird in der Praxis mittels Reglements auch regelmässig gemacht. Die gesetzlichen Regelungen wurden im Laufe der letzten Jahr zehnte von Lehre und Rechtsprechung konkretisiert, sodass eine gefestigte Praxis und damit Rechtssicherheit herrscht. Gemessen an der sehr grossen Zahl und Heterogenität der Gemeinschaften gibt es wenig Streitfälle, und wenn, basieren sie vielfach auf zwischenmenschlichen Problemen, die sich nicht durch generell-abstrakte gesetzliche Bestimmungen be heben lassen. Die wichtigsten Hauptkritikpunkte des HEV Schweiz an der Vorlage: Die heutige gesetzliche Vermutung zugunsten von Sonderrecht hat sich in der Praxis etabliert. Die vorgeschla gene Umkehr der gesetzlichen Vermutung würde zu Abgren zungsproblemen und Rechtsunsicherheit bei bereits erstell ten Bauten führen. Die Änderung wird daher abgelehnt. Die neue Pflicht zur Abgabe der Berechnungsformel der Wertquoten bei Begründung von Stockwerkeigentum wird abgelehnt, denn damit würden Auseinandersetzungen und Gerichtsverfahren über die Berechnung der Wertquoten pro voziert. Die neuen Bestimmungen zu Aufteilungsplänen der Ein tragung vor Erstellung des Gebäudes sind unnötig und kom pliziert. Seit über 60 Jahren sind extrem selten Probleme mit «falschen» Plänen aufgetaucht. Und wenn, dann können die se mit den bestehenden Bestimmungen der Grundbuchver ordnung gelöst werden. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Schaffung eines Erneue rungsfonds gegen den Willen der Mehrheit der Stockwerk eigentümerinnen und -eigentümer wird abgelehnt. Sie wider spricht dem Konzept des Stockwerkeigentums, wonach die

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Gemeinschaft «demokratisch» über Investitionen und deren Finanzierung entscheidet. Es besteht auch keine Notwendig keit für einen solchen Zwang, denn Stockwerkeigentums bauten sind nicht generell schlechter unterhalten als Liegen schaften mit anderen Eigentumsformen. Die Festlegung der angemessenen Höhe je nach baulichem Zustand würde zu dem zu langen und teuren Streitverfahren führen. « Stockwerkeigentum erfreut sich seit Jahrzehnten grosser Beliebt heit. Die geltenden Bestimmungen

serungsarbeiten zur Mängelbeseitigung geht es nicht um Lu xusmassnahmen, sondern regelmässig um Reparaturen oder Unterhalt (notwendige Massnahmen, Art. 647c ZGB). Ihre kostenlose Ausführung liegt im Interesse der Gemeinschaft. Für die Ermächtigung ist daher ein Mehrheitsbeschluss vor zusehen. Das Stimmrecht ist ein unentziehbarer Anspruch jedes Stockwerkeigentümers. Ein vorübergehender Entzug des Stimmrechts widerspricht dem Konzept des Stockwerkeigen tums und wird abgelehnt. Die wiederholte «substantielle Verletzung finanzieller Pflichten» sollte stattdessen als Aus schlussgrund aus der Gemeinschaft vorgesehen werden.

des Stockwerkeigentums haben sich in der Praxis bewährt. »

Änderung des ZGB: Vorgehen gegen Hausbesetzungen erleichtern

Vor allem in grösseren Städten sind Hausbesetzungen immer wieder ein Problem. Massive Kosten und Mehraufwand, ver bunden mit grossen Zeitverzögerungen, beispielsweise für Bauprojekte, sind die Folgen für die betroffenen Grundeigen tümer. Hausbesetzungen verstossen auf krasse Weise gegen die Eigentumsgarantie.

Eine Regelung zur Koordination der Gewährleistungsan sprüche an gemeinschaftlichen Teilen im Stockwerkeigen tum ist sinnvoll. Allerdings darf die Ermächtigung zur Durch führung der kostenlosen Nachbesserung bei Baumängeln an gemeinschaftlichen Teilen nicht von einem einstimmigen Beschluss abhängig sein. Bei den unentgeltlichen Nachbes

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Mit der Annahme der Motion NR Olivier Feller (FDP, VD), «Be dingungen für die Anwendbarkeit von Artikel 926 ZGB lockern, um besser gegen Hausbesetzer vorgehen zu können», hat das Parlament den Bundesrat beauftragt, die Bedingungen, ins besondere die Fristen, zu lockern, unter denen sich Eigen « Vor allem in grösseren Städten sind Hausbesetzungen immer wieder ein Problem. » tümer von unrechtmässig besetzten Liegenschaften gemäss Art. 926 ZGB ihres Eigentums wieder bemächtigen dürfen. Die Umsetzung der Motion verlangt eine Teilrevision des Zivilge setzbuches (ZGB) und der Zivilprozessordnung (ZPO).

Nach erfolgter Vernehmlassung hat die vorberatende Kommission RK-N mit der Behandlung des Geschäfts begon nen und Anhörungen durchgeführt. Der HEV Schweiz wurde dazu eingeladen und hat die Rechte der Immobilieneigentü mer vertreten. Er ist erfreut, dass die Kommission Änderun gen an der Vorlage vorgenommen hat, die die Situation der Betroffenen verbessert. Bisher musste bereits bei Ankunft der Besetzer und nicht erst bei Kenntnisnahme von der Hausbesetzung reagiert wer den, um sich dem Grundstück wieder zu bemächtigen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung dazu ist sehr strikt. Die Mehrheit der RK-N schlägt nun vor, dass «innert einer ange messenen Frist» reagiert werden muss. Damit wird dem Ein zelfall besser Rechnung getragen und die Behörden erhalten einen gewissen Spielraum.

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Zivilprozessual soll ein neues Institut, die gerichtliche Ver fügung, geschaffen werden. Damit soll die Beseitigung einer Besitzesstörung sowie die Rückgabe des Besitzes gegenüber einem unbestimmten Personenkreis unter weniger strikten Beweisanforderungen angeordnet werden können. Das Ge richt hat innert fünf Tagen zu entscheiden, und auf Antrag kann das Gericht die vorzeitige Vollstreckbarkeit der Verfü gung anordnen. Auf diese Weise liessen sich die zivilprozes sualen Nachteile für die von einer Hausbesetzung Betroffenen vermeiden. Die Vorlage wird in der Frühjahrssession 2025 im National rat beraten.

des gemeinnützigen Wohnungsbaus nutzen. Der HEV lehnte dies mit der Begründung ab, dass der gemeinnützige Woh nungsbau bereits erheblich subventioniert werde und eine weitere staatliche Bevorzugung den Markt verzerren würde. Motion NR Jacqueline Badran (SP, ZH): Diese richtete sich speziell auf Immobilien der Credit Suisse bzw. deren Nach folgeeigentümerin UBS. Die Motion verlangte, dass die öffent liche Hand bei Verkäufen von Liegenschaften dieser Banken ein Vorkaufsrecht erhalten sollte. Der HEV hielt dagegen, dass ein solcher Eingriff die Wirtschaftsfreiheit verletzen und für die UBS erhebliche Nachteile mit sich bringen würde. Motion NR Jacqueline Badran (SP, ZH): Ein weiterer Vor stoss von NR Badran wollte das Vorkaufsrecht auch auf bun deseigene Betriebe ausweiten. Der HEV argumentierte, dass Kantone und Gemeinden bereits jetzt an Verkaufsverfahren teilnehmen könnten, und warnte vor einer Einschränkung der Wettbewerbsfähigkeit dieser Unternehmen. Der HEV Schweiz hat sich vehement gegen die Einführung eines erweiterten Vorkaufsrechts ausgesprochen. Ein sol ches Recht hätte nicht nur die Rechtssicherheit im Immobi lienmarkt untergraben, sondern auch die freie Preisbildung behindert und die Eigentumsrechte unzulässig beschränkt. Zusätzlich war zu befürchten, dass durch ein Vorkaufsrecht Verkäufe künstlich verteuert würden, da Eigentümerinnen und Eigentümer gezwungen wären, höhere Preise anzuset zen, um einer möglichen staatlichen Übernahme entgegen zuwirken. Die Ablehnung der vier Vorstösse durch das Par lament stellt für den Verband einen wichtigen Erfolg in der Verteidigung des privaten Immobilienmarktes dar. Mit der erfolgreichen Abwehr dieser Initiativen bleibt das Vorkaufsrecht in der Schweiz weiterhin auf Ausnahmefälle be « Der HEV hat damit seine Position als starke Stimme für den Schutz

HEV Schweiz verhindert staatlichen Eingriff in den Immobilienmarkt

Der Hauseigentümerverband Schweiz hat sich erfolgreich gegen vier parlamentarische Vorstösse gewehrt, die das Vor kaufsrecht für Gemeinden und Kantone bei Immobilienkäu « Der Hauseigentümerverband Schweiz hat sich erfolgreich gegen vier parlamentarische Vorstösse

gewehrt, die das Vorkaufsrecht für Gemeinden und Kantone bei Immobilienkäufen ausweiten wollten. »

fen ausweiten wollten. Die abgelehnten Initiativen zielten darauf ab, Gemeinden den bevorzugten Erwerb von Grund stücken und Immobilien zu ermöglichen – ein Eingriff in das Privateigentum, den der HEV als inakzeptabel erachtet und entschieden bekämpft hat. Motion NR Natalie Imboden (SP, BE): Diese forderte ein Vorkaufsrecht für Gemeinden bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken, um Aufgaben von öffentlichem Interesse zu erfüllen. Der HEV argumentierte, dass Gemeinden bereits die Möglichkeit hätten, Immobilien zu marktüblichen Preisen zu erwerben. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht würde die Rechtssi cherheit im Grundstücksmarkt erheblich beeinträchtigen und private Eigentümer benachteiligen. Parlamentarische Initiative NR Gabriela Suter (SP, AG): Die se Initiative wollte das Vorkaufsrecht gezielt zur Förderung

des Privateigentums und der Marktwirtschaft erneut unter Beweis gestellt. »

schränkt. Dies bedeutet mehr Planungssicherheit für private und institutionelle Investoren sowie eine weiterhin freie Preis bildung auf dem Immobilienmarkt. Der HEV hat damit seine Position als starke Stimme für den Schutz des Privateigen tums und der Marktwirtschaft erneut unter Beweis gestellt.

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Mietrecht und Wohnungspolitik

Mietrechtsabstimmung vom 24. November 2024: Verpasste Chance für mehr Rechtssicherheit

und Untermietern zugutekommen. Nationalrat und HEV-Prä sident NR Gregor Rutz (SVP, ZH) betonte: «Die punktuellen Änderungen im Mietrecht hätten die Transparenz erhöht und gerade Untermieter besser geschützt.» Auch NR Philipp Matthias Bregy (Die Mitte, VS) hob hervor, dass die Debatte um die Vorlagen das Bewusstsein für verbindliche, schriftliche Ab sprachen gestärkt habe. « Die punktuellen Änderungen im Mietrecht hätten die Transparenz erhöht und gerade Untermieter besser geschützt. » Ironischerweise empfiehlt selbst der Mieterinnen- & Mie terverband seit Jahren genau jene Klarstellungen und Trans parenz, die mit der Mietrechtsrevision erreicht worden wären. Zudem wenden zahlreiche linke Städte und Wohnbaugenos senschaften bereits vergleichbare Regeln für ihre eigenen

Am 24. November 2024 stimmte die Schweizer Bevölkerung über zwei Vorlagen zur Mietrechtsrevision ab. Die Gesetzes änderungen betrafen einerseits die Regelung der Untermiete und andererseits den Eigenbedarf. Ziel der punktuellen An passungen im Obligationenrecht war es, mehr Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu schaffen. Trotz des begrenzten Umfangs der Revision ergriff der Mieterinnen- & Mieterverband Schweiz das Referendum und lancierte eine polarisierende Grundsatzdebatte. Mit Unterstützung vieler Medien gelang es, das gewohnte Narrativ zu bedienen: Miete rinnen und Mieter seien schutzbedürftig und gegen vermeint lich vermögende Hauseigentümer im Nachteil. Schlussend lich wurden beide Vorlagen knapp abgelehnt. Die Ablehnung der Vorlagen ist eine verpasste Chance, um bestehende Missbräuche gezielter zu bekämpfen. Die Anpassungen wären nicht nur der Vermieterschaft, sondern auch der Mieterschaft und insbesondere Untermieterinnen

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Liegenschaften an. Die Totalopposition des Mieterverbands hat somit nicht zum Vorteil seiner Mitglieder gewirkt. Die Diskussion rund um die Abstimmung hat erneut ver deutlicht, wie essenziell klare gesetzliche Rahmenbedingun gen für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sind. Das Nein zu den Mietrechtsvorlagen löst keines der bestehenden Probleme. « Die öffentliche Hand kann diesen Wohnraum nicht alleine bereit stellen. Nur wenn Investitionen

möglich und wirtschaftlich tragfähig bleiben, kann das Wohnungsangebot erweitert werden. Der HEV Schweiz setzt sich deshalb mit Nach druck für den Abbau unnötiger regulatorischer Hürden ein. »

Ein attraktives Investitionsklima ist Grundvoraussetzung für die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Die öf fentliche Hand kann diesen Wohnraum nicht alleine bereit stellen. Nur wenn Investitionen möglich und wirtschaftlich tragfähig bleiben, kann das Wohnungsangebot erweitert wer den. Der HEV Schweiz setzt sich deshalb mit Nachdruck für den Abbau unnötiger regulatorischer Hürden ein. Für diese Abstimmung hat sich der HEV Schweiz dem «Bund für mehr Wohnraum» angeschlossen. Dieser wurde von Verbänden und Persönlichkeiten gegründet, die sich ak tiv in der Wohnungspolitik engagieren. Er vertritt die Eigen tümerschaft, die Bau- und Immobilienwirtschaft sowie Ge nossenschaften in der Schweiz. Sein Ziel ist die Schaffung eines fairen, gut funktionierenden Wohnungsmarkts, der auf klaren Regeln und tragfähigen Investitionen basiert. Mit sei nem «Wohnungspolitischen Manifest» setzt sich der «Bund für mehr Wohnraum» für die Beseitigung unnötiger Hindernisse im Wohnungsbau und für pragmatische, marktwirtschaftliche Lösungen zur Bewältigung der Wohnraumknappheit ein. Die Abstimmung vom 24. November 2024 zeigt, dass es weiterhin notwendig ist, für sachliche und praxisnahe Lösungen in der Wohnungspolitik zu kämpfen.

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Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG)

Der Bundesrat hatte im Sommer 2024 einen Entwurf zur Än derung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen in die Vernehmlassung geschickt. Mit der Verordnungsänderung will der Bundesrat kurzfristig die Mietzinse dämpfen und den Mietwohnungsmarkt noch mehr verbürokratisieren. Vermietende sollen davon abgehalten werden, Mietzinserhöhungen vorzunehmen, die ihnen von Gesetzes wegen zustehen. Hierzu wird der Verwaltungsauf wand massiv vergrössert, es werden neue formelle Vorschrif ten eingeführt, und Mietende werden zur Anfechtung von Mietzinserhöhungen infolge von Kostensteigerungen auf gefordert. Vermietende müssen damit rechnen, nach einer energetischen oder wertvermehrenden Sanierung in ein lan ges Beweisverfahren über die zulässige Rendite oder die orts üblichen Mietzinse gezogen zu werden und schlussendlich « Das Mietrecht krankt bereits heute an zu vielen komplizierten Form vorschriften. » die wertvermehrende Investition nicht mehr amortisieren zu können. Der HEV Schweiz lehnte die Revision in seiner Stel lungnahme ab. Das Mietrecht krankt bereits heute an zu vielen kompli zierten Formvorschriften. Die vorgeschlagenen zusätzlichen Vorgaben würden für private Vermietende weitere Formfallen aufstellen und die Verwaltung massiv verkomplizieren. Die Folge wäre ein weiterer Rückzug der Privaten vom Mietwoh nungsmarkt. Die vorgeschlagenen Mietrechtsanpassungen sind einseitig und kontraproduktiv. Investitionen in Wohn raum würden noch unattraktiver und die erforderliche Er neuerung und der Bau von neuem Wohnraum ausgebremst.

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Raumplanung und Bodenrecht

Sinnvolle Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes

Das Zweitwohnungsgesetz ist seit Januar 2016 in Kraft. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% dürfen seither keine zusätzlichen Ferienwohnungen mehr ge baut werden. Für sogenannte altrechtliche Wohnungen, also Objekte, die vor der Volksabstimmung am 11. März 2012 recht mässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren, gelten jedoch besondere Regeln. Diese Wohnungen sind in der Art ihrer Nutzung frei. Das heisst: Sie dürfen als Zweitwohnun gen verkauft oder vermietet werden – es sei denn, der Kanton

Seit dem 1. Oktober 2024 gelten neue Regeln für Wohnungen und Gebäude, die vor der Annahme der Zweitwohnungsinitia tive im Jahr 2012 gebaut wurden. Die Anpassung des Zweit wohnungsgesetzes geht auf eine parlamentarische Initiative von NR Martin Candinas (Die Mitte, GR) zurück. Im März dieses Jahres haben National- und Ständerat die Gesetzesänderung verabschiedet.

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JAHRESBERICHT 20 24 Politische Kernthemen

sieht strengere Bestimmungen vor. Solche Wohnungen durf ten bisher zwar umgebaut und um maximal 30% vergrössert werden, jedoch nur, wenn keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen wurden. Durch die nun in Kraft getretene Anpassung des Zweit wohnungsgesetzes dürfen bei Umbauten altrechtlicher Woh nungen neu auch zusätzliche Wohnungen und Gebäude ent « Aus ökonomischer und ökologischer Sicht ist es zweifellos sinnvoll, der Eigentümerschaft zu ermöglichen, ihre Immobilien

zubauen. So kann eine Parzelle künftig optimal genutzt und bereits bebaute Fläche verdichtet werden. Diese Gesetzesanpassung gibt den Eigentümern von alt rechtlichen Wohnbauten innerhalb der Bauzone die notwen dige Flexibilität, um den Altbestand zeitgemäss zu sanieren und weiterhin einer modernen Wohnnutzung zuzuführen. Aus ökonomischer und ökologischer Sicht ist es zweifellos sinn voll, der Eigentümerschaft zu ermöglichen, ihre Immobilien zu modernisieren und so zur Reduktion umweltschädlicher Emissionen beizutragen. In vielen Schweizer Tourismusorten fehlt bekanntlich Wohnraum. Die Nachfrage bleibt hoch – sowohl nach Zweit wohnungen als auch nach Erstwohnungen für Einheimische. Kann trotz hoher Nachfrage nicht gebaut werden, steigen die Mieten noch stärker an. Die gelockerte Regelung im Zweitwoh nungsgesetz löst dieses Problem zwar nicht vollständig, aber sie bringt für die betroffenen Gemeinden eine gewisse Ent lastung. Gleichzeitig ermöglicht die Änderung Investitionen, um den Immobilienbestand zu erneuern und energetisch zu modernisieren. Dies kurbelt auch die lokale Wirtschaft an und sichert dem lokalen Handwerk zahlreiche Aufträge.

zu modernisieren und so zur Reduktion umweltschädlicher Emissionen beizutragen. »

stehen. Zudem ist es möglich, altrechtliche Wohnungen bei einem Abbruch mit einer Standortverschiebung wiederauf

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JAHRESBERICHT 20 24 Politische Kernthemen

Der HEV Schweiz hat sich in den letzten vier Jahren intensiv für diese sinnvolle Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes eingesetzt. Wir werden uns auch in Zukunft dafür engagieren, für das Wohneigentum in der Schweiz optimale Rahmenbe dingungen durchzusetzen und den Anliegen unserer Mitglie der Gehör zu verschaffen.

Änderung der Raumplanungsverordnung

Im Sommer 2024 wurde ein Entwurf zur Änderung der Raum planungsverordnung (RPV) in die Vernehmlassung geschickt. Damit soll schwerpunktmässig die zweite Etappe der Teilre vision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2), welche das Parla ment 2023 verabschiedet hatte, umgesetzt werden. Der HEV Schweiz hat sich im Rahmen der Revision von RPG 2 insbesondere für die Einführung des Planungs- und Kom pensationsansatzes eingesetzt. Dessen Zweck besteht darin, den Kantonen mehr Gestaltungsspielraum zuzugestehen, um unter Wahrung des Grundsatzes der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet auf regionale Bedürfnisse Rücksicht zu nehmen und dabei vom engen Korsett «einzelfallgeprägter» Ausnahmebestimmungen des RPG zum Raum ausserhalb des eigentlichen Siedlungsgebietes abzuweichen. Dies ermög licht es den Kantonen, über den Richtplan gebietsweise bes sere raumplanerische Lösungen zu schaffen. Nur so lassen sich die künftig kantonal heterogenen Herausforderungen an den Raum zweckmässig bewältigen. Dies war der klare Wille des Gesetzgebers bei der Verabschiedung der RPG-2-Revision. In den vorgeschlagenen Umsetzungsvorgaben der RPV ist dieser Planungs- und Kompensationsansatz jedoch nicht tauglich. Die vorgeschlagenen Parameter sind derart eng ge steckt, dass von einem eigentlichen «Planungsspielraum» der Kantone nicht mehr die Rede sein kann. Mit den minutiösen «volumengebundenen» Kompensationsvorgaben wird miss achtet, dass der Gesetzgeber bewusst den richtplangesteu erten Gebietsansatz verankert hat und nicht einen Objekt ansatz. Der Vorschlag zur RPV-Revision missachtet damit den gesetzgeberischen Willen. Auch die im Verordnungsentwurf enthaltenen Vorgaben zur Umsetzung des neuen Stabilisierungsziels von Bauten und versiegelten Flächen ausserhalb der Bauzone müssen nach Ansicht des HEV Schweiz in einer Weise umgesetzt wer den können, dass Aufwand und Kosten in einem verhältnis mässigen Rahmen bleiben. Detailversessene Vorgaben und einen rigiden Kontrollapparat lehnt der HEV Schweiz ab.

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JAHRESBERICHT 20 24 Weitere politische Sachthemen

Energie und Umwelt

Ablehnung der Volksinitiative «Für die Zukunft unserer Natur und Landschaft (Biodiversitäts initiative)» Die Biodiversitätsinitiative fordert einen verstärkten Schutz für das baukulturelle Erbe und die Landschaften in der Schweiz. Dazu sollen die Bestimmungen in der Verfassung zum Natur- und Heimatschutz um einen weiteren Artikel er gänzt werden. Der Bundesrat lehnt die Volksinitiative ab, da diese viel zu weit geht und die geltenden Kompetenzen sowie den bestehenden Handlungsspielraum von Bund und Kanto nen übermässig einschränken würde. Der Bundesrat hat dar aufhin einen indirekten Gegenvorschlag präsentiert, welcher jedoch im Ständerat chancenlos blieb und somit erledigt war. Der HEV Schweiz hat im Rahmen der parlamentarischen Beratung einen Teil der Volksinitiative abgelehnt. Er spricht sich nicht gegen den Erhalt und den Schutz der Biodiversität an und für sich aus. Die privaten Haus- und Wohneigentümer sind jedoch durch die Volksinitiative teilweise durch die Ver schärfungen im Bereich des Ortsbildschutzes und des bau kulturellen Erbes betroffen. Denn die Volksinitiative fordert die Bewahrung des Ortsbildschutzes und damit verbunden eine Verschärfung der Interessenabwägung bei Eingriffen in Schutzobjekte im Bundesinventar der schützenswerten Orts bilder (ISOS). Zudem verlangt sie die Schonung des baukultu rellen Erbes auch ausserhalb der Schutzobjekte sowie mehr Flächen, Mittel und Instrumente für die Sicherung der Biodi versität. Der Objektschutz ist jedoch bereits im Natur- und Heimat schutz umfassend verankert. Natur- und Heimatschutz sowie die Raumplanung sind primär Aufgaben der Kantone. An der

Kompetenzverteilung zugunsten der Kantone ist deshalb fest zuhalten. Die Volksinitiative geht im Bereich Ortsbildschutz viel zu weit, greift massiv in die Kompetenzen der Kantone ein und kann insbesondere beim Bauen zu starken Einschrän kungen und Kostenfolgen zulasten der privaten Haus- und Grundeigentümer führen. Die Volksinitiative kam im Herbst 2024 zur Abstimmung, mit der Empfehlung zur Ablehnung durch den Bundesrat und das Parlament. In der Abstimmung vom 22. September 2024 wurde die Volksinitiative mit deutlichen 63,04 % verworfen. massiv in die Kompetenzen der Kantone ein und kann insbesondere beim Bauen zu starken Einschränkungen und Kostenfolgen zulasten der privaten Haus- und Grundeigentümer führen. » « Die Volksinitiative geht im Bereich Ortsbildschutz viel zu weit, greift

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Revision der Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn)

dürfen nur noch in Ausnahmefällen verbaut werden, und spä testens ab 2050 sind alle Gebäude ohne CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen, also ausschliesslich mit erneuerbaren Brennstoffen zu beheizen. Über die Eigenstrom- und Wärme erzeugung hinaus sollen mit der geplanten Gesamtrevision der MuKEn auch Anforderungen an die Gesamtenergieeffizi enz bei Neubauten sowie an die Ladeinfrastruktur für Elektro fahrzeuge in den Gebäuden eingeführt werden. Der HEV Schweiz lehnt eine grundsätzliche, generelle und umfassende Pflicht zur Eigenstromerzeugung ab, zumal es auch eine nicht zu unterschätzende Anzahl Gebäudestandor te gibt, welche sich nur schlecht oder gar nicht für die Nutzung von Sonnenenergie eignen. Eine generelle Pflicht zur Eigen stromnutzung widerspricht zudem Art. 45 EnG, wonach die Pflicht zur Eigenstromproduktion nur für Neubauten, erheb liche Umbauten und Erneuerungen ab einer Grundfläche von 300 m² gilt. Ästhetisch befriedigende Lösungen führen zudem meist zu unverhältnismässigen Mehrkosten. Die Eigenstrom produktion soll deshalb weiterhin der Eigenverantwortung der Eigentümerschaft obliegen, unabhängig von der Fläche der Eindeckung. Auch die Elektromobilität und eine damit verbundene Pflicht zur Grundinstallation für Ladeinfrastruktur wurden gegenüber den MuKEn 2014 neu in die MuKEn 2025 aufgenommen. Viele

Die Gebäude in der Schweiz wandeln sich. Während sie bis her vor allem Energie verbrauchten, werden sie Stück für Stück zur Energiedrehscheibe. Sie produzieren Strom und Wärme, sie speichern Energie, und sie werden zur Tankstelle für unsere Fahrzeuge. Kurzum: Die MuKEn 2025 machen Ge bäude zum Energiehub. Die Konferenz Kantonaler Energiedi rektoren (EnDK) hat die revidierten Mustervorschriften in den Bereichen Eigenstrom- und Wärmeerzeugung verabschiedet und gleichzeitig für eine umfassende Revision des gesamten Regelwerks eine Konsultation der Fachverbände und inter essierten Organisationen durchgeführt. Basierend auf den aktuellen MuKEn 2014 haben alle Kantone revidierte Energie gesetze zumindest beschlossen und teils bereits weitergehen de Anforderungen eingeführt, insbesondere in den Bereichen der Eigenstrom- und Wärmeerzeugung. Die Strategie «Gebäudepolitik 2050+» der EnDK legt die Grundsätze für die aktuelle Revision der MuKEn fest. Die Vor gaben zur Eigenstromerzeugung bei Neubauten werden ver schärft. Zukünftig sollen nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandesbauten im Zuge einer Dachsanierung einen Anteil des benötigten Stroms selbst erzeugen. Fossile Heizungen

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Bauvorhaben weisen mehr als das Mindestmass an Pflicht parkplätzen aus. Die Anforderungen an die Grundinstallation dürfen sich deshalb nur auf sogenannte Pflichtparkplätze be ziehen, da dadurch die Bauvorschriften erfüllt sind. Laut dem neu aufgenommenen Modul «Gebäudehüllen effizienz» sind einzig Bestandesbauten mit einer GEAK-Ge samtenergieeffizienzklasse B oder besser von Massnahmen zur Verbesserung der Effizienz der Gebäudehülle befreit. Dies führt für Hauseigentümer von Gebäuden, die vor 1980 er stellt wurden, faktisch zu einem Investitionszwang in die Ge bäudehülle, und zwar unabhängig vom Heizsystem. Der HEV Schweiz sieht vor dem Hintergrund der Klimaziele 2050 die CO2-Reduktion als oberstes Ziel. Altbauten mit einem zeit gemässen Heizsystem basierend auf erneuerbaren Energien sollten von diesem indirekten Investitionszwang befreit sein, zumal es durchaus Bautypologien gibt, welche – abgesehen von einem Fensterersatz oder einer Dachisolation – nur un verhältnismässig von der Investition in die Ertüchtigung der Gebäudehülle profitieren. Immerhin gewährleistet der Aufbau der MuKEn in «Mo dulen» die Flexibilität für die Kantone, dort unterschiedliche Regelungen zu treffen, wo dies aufgrund der spezifischen Verhältnisse angezeigt ist. Der HEV Schweiz wird sich auch weiterhin gegen unverhältnismässige direkte oder indirekte Investitionszwänge und für die Eigenverantwortung der Haus eigentümer einsetzen und Verschärfungen aufmerksam ver folgen. Nachdem der Bundesrat zur Änderung des Umweltschutzge setzes betreffend Lärmschutz, Altlasten und Umweltstrafrecht im dritten Quartal 2021 eine Vernehmlassung durchgeführt hatte, begann die Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Ständerates, Mitte 2023 die Beratung der Vorlage. Schwerpunkt bilden die Änderungen des Lärmschut zes für das Bauen in lärmbelasteten Gebieten, in Umsetzung der Motion NR Beat Flach (GLP, AG), «Siedlungsentwicklung nach innen nicht durch unflexible Lärmmessmethoden be hindern». Im Rahmen der parlamentarischen Beratung war höchst umstritten, ob und wie die sog. «Lüftungsfensterpra xis» im Gesetz ausgestaltet werden soll. Bei der Lüftungsfens terpraxis sind die Immissionsgrenzwerte (IGW) nur noch bei einem Fenster jedes lärmempfindlichen Raums einzuhalten und nicht wie heute bei jedem Fenster. Das Bundesgericht Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz, Altlasten und Umweltstrafrecht

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erklärte diese Praxis im Jahr 2016 für unzulässig. Der Natio nalrat und der Ständerat einigten sich nach langem Hin und Her in der Herbstsession 2024 auf einen komplizierten Kom promiss. Dieser lautet wie folgt: Können an einem lärmbelasteten Standort die IGW nicht eingehalten werden, darf eine Baubewilligung nur erteilt wer den, wenn bei jeder Wohneinheit: 1. zur Be- und Entlüftung der lärmempfindlichen Räume eine kontrollierte Wohnraumlüftung installiert wird, und ein Kühlsystem vorhanden ist oder mindestens ein lärm empfindlicher Raum über ein Fenster verfügt, bei dem die IGW eingehalten sind, 2. mindestens die Hälfte der lärmempfindlichen Räume über ein Fenster verfügt, bei dem die IGW eingehalten sind, oder 3. mindestens ein lärmempfindlicher Raum über ein Fens ter verfügt, bei dem die IGW eingehalten sind, sowie ein privat nutzbarer Aussenraum zur Verfügung steht, bei dem die IGW eingehalten sind; und der bauliche Mindestschutz gegen Aussen- und Innen lärm angemessen und verhältnismässig verschärft wird. Der HEV Schweiz hätte nach Rücksprache mit Experten eine weniger komplizierte und in der Praxis einfacher umsetz

bare Lösung bevorzugt, die weniger Planungsaufwand und Kosten nach sich zieht. Er hätte die Verankerung der bereits erprobten Lüftungsfensterpraxis im USG begrüsst. Sie wurde bereits vielfach erfolgreich realisiert. Der HEV Schweiz be grüsst aber im Grundsatz, dass endlich ein Kompromiss ge funden werden konnte und der Lärmschutz gelockert wird. Denn eine Lösung tut Not, um das Bauen in lärmbelasteten Gebieten und die Siedlungsverdichtung nach innen zu er möglichen. Es wird sich in der Praxis zeigen, ob die neue Re gelung fürs Bauen an lärmbelasteten Standorten tatsächlich eine Verbesserung bringen wird. Deren Inkrafttreten wird al lerdings noch einige Zeit dauern, zumal auf Verordnungsstufe die konkrete Umsetzung vorab geregelt werden muss. Bei spielsweise bestehen derzeit keine IGW für den Aussenraum. « Der HEV Schweiz begrüsst aber im Grundsatz, dass endlich ein

Kompromiss gefunden werden konnte und der Lärmschutz gelockert wird. »

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Weitere wichtige Geschäfte

Baumängel

Die Vorlage des Nationalrates hätte den Schutz privater Bau herrschaften und Immobilienkäufer erheblich verbessert. Private Immobilienkäufer und Eigentümer hätten Mängel bei gekauften oder neu erstellten Bauten während der zehnjähri gen Verjährungsfrist jederzeit rügen können. Die Abschaffung der zusätzlichen Rügefrist hätte eines der heutigen Haupt probleme in der Praxis gelöst, nämlich dass Haus- und Woh nungskäufer ihre Gewährleistungsansprüche bei Mängeln gegenüber der Verkäuferschaft oder Unternehmer nicht mehr verlieren, weil sie die Mängelrüge innert der Rügefrist verpas sen. « Aus Eigentümersicht erfreulich ist, dass der Ständerat in Abweichung vom Vorschlag des Bundesrates beschlossen hat, dass die neue Mängelrügefrist von 60 Tagen nicht verkürzt werden darf und das zwingende Nachbesserungs recht für Bauten gilt, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurden. »

Nachdem die Beratungen zu den Änderungen im Baurecht im Jahr 2023 begonnen hatten, ging es 2024 mit grossen Schrit ten weiter. Der dringende gesetzliche Handlungsbedarf für die Verbesserung der Gewährleistungsrechte bei Baumän geln war in beiden Räten unbestritten und anerkannt. Denn die geltenden gesetzlichen Regelungen schützen Private nur ungenügend, da sie nicht zwingend sind und von den Partei en im Kauf- bzw. Bauvertrag abgeändert werden können. In der Praxis haben sich dadurch problematische Vertragsklau seln entwickelt, die die Privaten erheblich benachteiligen. Uneinigkeiten bestanden bei der Frage nach dem Wie. Ge genüber standen sich die Revisionsvorlage des Bundesrates, die sich auf drei punktuelle Anpassungen des bestehenden Rechts beschränkte, und der vom Nationalrat in der Herbst session 2023 beschlossene «Systemwechsel» – der Verzicht auf eine separate gesetzliche Rügefrist für Mängel an der Bau- oder Kaufsache neben der Verjährungsfrist für die Haftung für Mängel. Die schweizerische Eigenheit des im Immobilienkauf- und Baurecht herrschenden Systems der «doppelten Fristen» ist ein regelrechter Fremdkörper im schweizerischen Vertrags recht. Auch der Blick zu unseren Nachbarn zeigt, dass eine se parate Frist für die Anzeige von Mängeln absolut unüblich ist. Das deutsche, das österreichische und das französische Recht sehen keine Rügefristen für innerhalb der Verjährungsfrist auf tretende Mängel vor.

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Die Rechtskommission des Ständerates (RK-S) hatte im Früh jahr 2024 das erste Mal Gelegenheit, sich mit dem nationalrät lichen Vorschlag zu befassen. Die ständerätliche Kommission machte klar, dass sie am bundesrätlichen Vorschlag festhält und die separate Mängelrügefrist, die zusätzlich zur Verjäh rungsfrist besteht, nicht abschaffen will. Den Beschlüssen der RK-S folgte wenig überraschend der Ständerat in der Som mersession 2024. Die Vorlage ging noch ein paar Mal zwischen den Räten hin und her; im Endergebnis obsiegte jedoch der Ständerat, der in weiten Teilen der bundesrätlichen Vorlage folgte. Aus Eigentümersicht erfreulich ist, dass der Ständerat in Abweichung vom Vorschlag des Bundesrates beschlossen hat, dass die neue Mängelrügefrist von 60 Tagen nicht ver kürzt werden darf und das zwingende Nachbesserungsrecht für Bauten gilt, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurden. Der Bundesrat wollte eine Beschrän kung für die Dauer von weniger als einem Jahr ab Verkauf. Die Änderungen des Obligationenrechts im Bereich Baumän gel auf einen Blick: • Die Frist für die Mängelrüge beträgt neu 60 Tage. Die Ver einbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. • Zwingendes Recht auf kostenlose Nachbesserung von Baumängeln bei Grundstücken mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre nach Verkauf neu gebaut wurde, resp. wenn der Mangel eine Baute be trifft. • Verjährungsfrist von fünf Jahren darf nicht zu Ungunsten des Käufers / Bauherrn abgeändert werden. Im Sommer veröffentlichte der Bundesrat die Botschaft zur Änderung des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs. Für Immobilieneigentümer besonders relevant ist die Änderung hinsichtlich der Pflicht zur Wohnsitzüberprü fung: Neu soll das Betreibungsamt künftig den Wohnsitz der betroffenen Person überprüfen und auf der Auskunft vermer ken müssen. Aus Sicht des HEV Schweiz ist eine Überprüfung des Meldeorts grundsätzlich eine Möglichkeit, die Aussage kraft der Betreibungsregisterauskunft zu erhöhen und damit immerhin eine kleine Verbesserung. Die Problematik der Betreibungsregisterauszüge wird damit zwar nicht vollständig behoben, aber wenigstens ein wenig verbessert. Denn unter dem heutigen Recht gibt ein Betreibungsregisterauszug zwar Auskunft über Betreibungen, Paukenschlag beim Betreibungsregisterauszug

aber nur bezogen auf einen Betreibungskreis. Zieht eine Per son um und wechselt dabei den Betreibungskreis, werden die bestehenden Betreibungen nicht übertragen. Stattdes sen wird im neuen Betreibungskreis ein blütenreiner Betrei bungsregisterauszug ausgestellt, der die mangelhafte Bonität verschleiert. Diese Tatsache ist vielen Personen gar nicht be kannt; stattdessen vertrauen sie dem amtlichen Auszug und wähnen sich in Sicherheit. Das betrifft insbesondere Vermie ter, aber auch Handwerker, Lieferanten sowie andere poten zielle Vertragspartner. Gleichzeitig war der HEV Schweiz im Projektausschuss «Schweizweite Betreibungsregisterauskunft» (BRA CH) invol viert. Dieser möchte die Einführung eines Registerauszugs aufgleisen, der Überblick gibt über alle in der Schweiz ein geleiteten Betreibungen einer Person oder eines Unterneh mens. Die Arbeitsgruppe erarbeitete einen Lösungsvorschlag, wonach die aktuell 354 Betreibungsämter weiterhin die Ho heit und Zuständigkeit über die Daten behalten. Gleichzeitig sollen aber alle auskunftsrelevanten Mitteilungen automa tisch an eine zentrale Datenbank (in der Schweiz) übertragen werden. Es erfolgt dann eine automatische Abfrage, und auf dem Betreibungsregisterauszug erscheinen alle Betreibungen einer Person innerhalb der gesamten Schweiz. Nach einer erfolgreichen Machbarkeitsstudie und dem Abschluss der Initialisierungsphase im Sommer 2024 wurde dem Projekt im Sommer 2024 die Realisierungsphase und da mit die Finanzierung bis 2027 bewilligt. Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates, die das Geschäft des Bundesrates im November 2024 beriet, ging jedoch einen Schritt weiter als der Bundesrat und beantrag te in Kenntnis des Fortschritts des «BRA CH» einstimmig, die gesetzlichen Grundlagen für eine schweizweite Betreibungs registerauskunft bereits im Rahmen der Beratung der Vorlage einzubringen. Sehr zur Freude des HEV Schweiz ist die Kom mission der Ansicht, dass die Vorlage eine unverzichtbare Chance bietet, schon jetzt die gesetzlichen Grundlagen für die Einführung einer schweizweiten Betreibungsregisterauskunft zu schaffen. Dazu eröffnete die Kommission Mitte Dezember 2024 dann auch eine Konsultation der betroffenen Kreise zur Frage der generellen Zustimmung, der gesetzlichen Grundlagen für eine schweizweite Betreibungsregisterauskunft sowie zum konkre ten Vorschlag der Kommission.

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