Jahresbericht-2020

Rechtsprechung

Urteil 2C_926/2019 des Bundesgerichts vom 12. Mai 2020

telbar angrenzenden Nachbargrund- stücken nicht eingehalten werde, vom Schutzzweck von Art. 688 ZGB erfasst würden. Mithin habe das Kantonsgericht bei der Bejahung der Aktivlegitimation der Beschwerdegegner kein Bundes- recht verletzt. Die Beschwerde wurde abgewiesen. Berechnung der Nettorendite: Praxisänderung zugunsten des Vermieters Das Bundesgericht hatte sich in ei- nem Entscheid vom 26. Oktober 2020 (4A_554/2019) mit der Frage der Be- rechnung der Nettorendite zu befassen. Die Pensionskasse BVK Personalvor- sorge des Kantons Zürich hatte sich im Rahmen eines Anfangsmietzinsanfech- tungsverfahrens wegen Missbräuchlich- keit gegen die bisherige Berechnungs- methode des Bundesgerichtes zur Wehr gesetzt. Das Bundesgericht änderte zu- gunsten des Vermieters seine bisherige Praxis für die Berechnung der Nettoren- dite. So darf das investierte Eigenkapital inskünftig in vollem Ausmass (also zu 100 Prozent) und nicht mehr zu nur 40 Prozent der Teuerung angepasst wer- den. Der zulässige Ertrag darf inskünftig 2 Prozent und nicht mehr nur 0,5 Pro- zent über dem Referenzzinssatz lie- gen, sofern dieser selbst nicht mehr als 2 Prozent beträgt. Dem vom Bundesgericht zu beurtei- lenden Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Pensionskasse als Ei- gentümerin von 19 Gebäuden in der Waadtländer Gemeinde Gland, die in den 1990er Jahren erbaut worden waren, hatte bei der Vermietung einer 4,5-Zim- merwohnung den neuen Mietzins auf 2'290 Franken ohne Nebenkosten festge- legt. Für zwei Autoeinstellplätze wurden je 130 Franken monatlich verlangt. Der Vormieter hatte 2'020 Franken für die Wohnung und je 110 Franken für die bei- den Parkplätze bezahlt.

Gestützt auf Art. 270 des Obligationen- rechts focht derMieter denAnfangsmiet- zins an. Die kantonale Justiz reduzierte die monatlichen Mietzinse auf 900 (für die Wohnung) und auf je 50 Franken (für die zwei Parkplätze). Das Bundesgericht legte dagegen aufgrund der Praxisände- rung den zulässigen monatlichen Miet- zins für die Wohnung auf 1’390 Franken und für die beiden Parkplätze auf je 73 Franken fest. Das Bundesgericht hatte 1994 entschie- den, dass bei der Berechnung der Netto- rendite das in der Liegenschaft investier- te Eigenkapital nur zu 40 Prozent an die Teuerung angepasst werden darf (BGE 120 II 100). Dies aus der Überlegung, dass für die restlichen 60 Prozent das Teuerungsrisiko durch die Aufnahme einer Hypothek ausgeschlossen werden könne. Bereits 1986 hatte das Bundes- gericht entschieden, dass der zulässige Ertrag eines Mietobjekts den jeweils gel- tenden Referenzzinssatz nur um 0,5 Pro- zent übersteigen dürfe (BGE 112 II 149). Massgebend für die Änderung der Rechtsprechung sind gemäss Entscheid des Bundesgerichts die seit den 1990er Jahren eingetretenen Veränderungen, insbesondere die nachhaltig gesunke- nen Zinssätze für Hypotheken bzw. des massgebenden Referenzzinssatzes. Die- se Entwicklung habe dazu geführt, dass gemäss bisheriger Berechnungsmetho- demittlerweile sehr niedrigeMieterträge resultierten. Diese stünden in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzung betreffender Wohnungen. Sie seien na- mentlich für Pensionskassen nicht aus- reichend, die Renten ausrichten müss- ten und dafür auf einen hinreichenden Ertrag angewiesen seien. Dies gelte aber nicht nur für Pensionskassen, sondern auch für die übrigen Immobilieneigen- tümer, die ebenfalls Risiken eingingen (wie u.a. Mietzinsverluste, leerstehende Räumlichkeiten).

Das Bundesgericht beschäftigte sich in diesemFallmit der Frage der Abgrenzung zwischen Unterhalt und wertvermehren- den Aufwendungen und insbesondere mit der Problematik der Nachholung von entsprechenden Abzügen. Kosten für Aufwendungen, die im Zu- sammenhang mit Immobilien entste- hen, sind entweder als werterhaltende Unterhaltskosten bei der Einkommens- steuer abzugsfähig oder – sofern sie eine Wertvermehrung darstellen – bei der im Falle einer Veräusserung fälligen Grundstücksgewinnsteuer. Die Unter- scheidung kann im Einzelfall schwierig sein, insbesondere wenn es sich wie im vorliegenden Fall um Aufwendungen für Energiesparmassnahmen oder auch Kosten für Umweltschutz und Denk- malpflege handelt. Die Kantone sind gemäss Steuerharmonisierungsgesetz berechtigt, auch die Kosten für Umwelt- schutz, Energiesparen und Denkmal- pflege als Unterhaltskosten zu behan- deln, die bei der Einkommenssteuer im entsprechenden Jahr in Abzug gebracht werden können. Ist dies in einem Kanton der Fall, so ist die steuerpflichtige Person berechtigt und verpflichtet, die Kosten wie Unter- haltskosten zu deklarieren und im Rah- men der Einkommenssteuer geltend zu machen. Vergisst die steuerpflich- tige Person dies, können die Kosten in den entsprechenden Kantonen nicht später im Rahmen der Grundstücksge- winnsteuer in Abzug gebracht werden. Das Nachholen dieser Abzüge ist da- mit nicht möglich, die steuerpflichtige Person verwirkt mit der nicht korrekten Deklaration das Recht auf die Geltend- machung der Kosten. Sieht ein Kanton ein Splitting bei der Geltendmachung der Kosten vor, also

35