Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

Mietzins und Nebenkosten 7

Inhalt 1.

Mietzins Einleitung

13 13 18 22 22 22 28

1.1 1.2 1.3 1.4

Gesetzliche Grundlagen

Verhältnis der Missbrauchskriterien Der übersetzte Ertrag (Nettorendite) Begriff des übersetzten Ertrags

1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5 1.4.6 1.4.7 1.4.8

Missbrauchsgrenze: Höhe des zulässigen Ertrags

Investierte Eigenmittel

B estimmung der Anlagekosten in besonderen Fällen: Erbschaft, Schenkung, Fusion 33

Nettoertrag

35

Berechnung des zulässigen Ertrags (Nettorendite) 44

Offensichtlich übersetzter Kaufpreis

50

A nwendungsbereich der Ertragsberechnung (Nettorendite)

51

B erufung auf die Ertragsberechnung (Nettorendite) während der Mietdauer 53 B erufung auf Ertragsberechnung (Nettorendite) als Abwehrmittel 55

1.4.8.1

1.4.8.2

Die kostendeckende Bruttorendite

57

1.5

G esetzeszweck und Begriff der «neueren Bauten» 57

1.5.1 1.5.2 1.5.3 1.5.4 1.5.5

A nwendungsbereich der Bruttorendite

59 63

Anlagekosten

A chtung: Prinzip der Individuellen Ertragsrechnung 65

Zulässige Bruttorendite

66 70 71 73 79 82 84

Orts- oder quartierübliche Mietzinse

1.6

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit

1.6.1

Vergleichskriterien

1.6.1.1 1.6.1.2 1.6.1.3 1.6.1.4

Beweismittel in einem Verfahren

Beweislast

Massgeblicher Vergleichsmietzins A nwendungsbereich der Orts- und Quartierüblichkeit

1.6.2

85

Verhältnis zum Kriterium des übersetzten Ertrags 88

1.6.3

Mehrleistungen

91 92 95

1.7

Wertvermehrende Investitionen

1.7.1 1.7.2

Energetische Massnahmen als Mehrwert