Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

Mietzins und Nebenkosten 207

so Aufwendungen für Unterhalt, Reparatur und Ersatzanschaffun gen. Der Vermieter muss diese Ausgaben aus dem Nettomietzins be streiten. Dies ergibt sich aus seiner Verpflichtung, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhal ten 658 . Gewisse Kosten – so genannte Verbraucherkosten – fallen direkt beim Mieter an. Diese werden vom Mieter ausschliesslich zum eige nen Gebrauch verursacht und sind mithin grundsätzlich keine Neben kosten im Sinne von Art. 257a OR. Vielmehr besteht bei Verbrau cherkosten eine Rechtsbeziehung zwischen dem Mieter und einem Dritten. Typische Verbraucherkosten sind z.B. Telefongebühren, TV- und Radiokonzessionsgebühren und die Kosten für den im Mietobjekt verbrauchten elektrischen Strom. Diese Kosten sind vom Mieter zu bezahlen. Es braucht diesbezüglich keine Vereinbarung im Mietvertrag. 2.3 Nebenkostenpositionen im Einzelnen Hauswartungskosten/Treppenhausreinigung Darunter fallen die gesamten Lohn- und Sozialversicherungskos ten 659 des Hauswartes sowie die Kosten für das Reinigungsmaterial und kleineren Reinigungsgeräten wie Besen, Schrubber, Wischlap pen usw. Nicht zu den Hauswartungskosten gehört die Anschaffung eines Schneepfluges, Rasenmähers und grösseren Werkzeugen. Sol che Geräte sind in der Mietzinskalkulation zu berücksichtigen. 660 Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass sich Hauswartungskosten im mer auf die typischen Hauswartungsaufgaben beziehen und vom Haus wart selbst ausgeführt werden müssen. Sobald ein Hauswart regelmässig nicht nur typische Hauswartsleis tungen übernimmt, wie zum Beispiel die Durchführung von Woh nungsbesichtigungen oder ein Drittunternehmen für gewisse Arbei ten beigezogen wird, z.B. einer Gärtnerei für das Zurückschneiden der Sträucher, können die Kosten nicht mehr über den Punkt Haus wartung überwälzt werden 661 . In diesem Fall muss der Vermieter die verschiedenen Leistungen aufschlüsseln und sowohl die Hauswar

658 Art. 256 Abs. 1 OR 659 Auch ein allfälliger 13. Monatslohn, Gratifikationen sowie die Kosten für eine Ver tretung des Hauswartes bei ferien- und krankheits- bzw. unfallbedingten Absenzen.

660 Oberle, S. 22 661 Oberle, S. 26