HEV Jahresbericht_2021

Rechtsprechung

zinserhöhung führte die Vermieterin eine "Anpassung an die orts- und quar tierüblichen Verhältnisse" an. Die Mieterin focht den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde an. Die Ver mieterin lehnte den Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde ab. Die Vermiete rin klagte in der Folge beim Mietgericht Zürich. Zur Begründung der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses reich te die Vermieterin ein Privatgutachten ins Recht und offerierte insgesamt 23 Vergleichsobjekte, die hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustandmit der von der Mieterin gemie teten Wohnung vergleichbar seien und für die durchwegs ein höherer Netto mietzins bezahlt werde. Das Mietgericht qualifizierte den Nettomietzins von Fr. 1'060.- als missbräuchlich. Das Oberge richt des Kantons Zürich wies die Beru fung des Vermieters ab. Das vomVermie ter angerufene Bundesgericht heisst die Beschwerde teilweise gut, hebt das Urteil des Obergerichts auf und weist die Sache zu neuer Entscheidung an dieses zurück.

die protokollierten Wortmeldungen von keinem der anwesenden Eigentümer grundsätzlich infrage gestellt worden. Dass von Asbestfasern eine Gesund heitsgefährdung ausgehen könne, müs se als gerichtsnotorisch gelten und be dürfe keines Beweises. Gestützt darauf hielt das Obergericht die Notwendigkeit einer Sanierung der Balkone für ausge wiesen. Sodann erwog es, die Vergrösse rung der Balkone sei ein Nebeneffekt der Sanierung und dieser untergeordnet. Mit der Vergrösserung der Balkone führe zu mindest zu einer Vergrösserung des Ge brauchswerts, welche objektiv betrach tet auch den Verkehrswert der gesamten Stockwerkeigentumseinheit ansteigen lasse. Das Bundesgericht wies darauf hin, dass es nicht offensichtlich unhaltbar - und damit willkürlich - sei, wenn das Ober gericht bei dieser Ausgangslage auf einen Sanierungsbedarf geschlossen habe. Nicht zu beanstanden sei ferner die daraus gezogene weitere Erkenntnis, die Sanierung der Balkone als solche sei eine notwendige bauliche Massnahme. Mit Bezug auf die Balkonvergrösserung sei nicht zu beanstanden, dass das Ober gericht von nützlichen baulichen Mass nahmen ausgegangen sei. Anfechtung des Anfangs mietzinses in einer Altbaute: Verteilung der Beweislast Das Bundesgericht hatte sich in Ent scheid BGE 147 III 431 vom 6. Mai 2021 mit folgendem Sachverhalt zu befassen. Die Mieterin mietete von der Vermie terin per 16. April 2017 eine 2-Zimmer wohnung. Vereinbart wurde ein monat licher Nettomietzins von Fr. 1'060.-. Mit Formular vom 30. März 2017 teilte die Vermieterin der Mieterin den von der Vormieterin zuletzt geschuldeten sowie den neuen Mietzins mit. Der frühere Nettomietzins belief sich auf monatlich Fr. 738.-. Zur Begründung der Miet

Das Bundesgericht stellt fest, dass es unbestritten sei, dass es sich bei der von der Vermieterin 1948 erworbenen Liegenschaft, um eine Altbaute handle. Umstritten sei hingegen, ob der verein barte Anfangsmietzins im Rahmen der orts- und quartierüblichenMietzinse lie ge. Dabei sei namentlich umstritten, wer vorliegend den Beweis für die Quartier üblichkeit zu erbringen habe. In BGE 139 III 13 habe das Bundesge richt im Falle erheblicher Mietzinser höhungen den Grundsatz, wonach die Beweislast für einen nicht orts- und quartierüblichen Mietzins beim Mieter liege, abgeschwächt. Eine Mietzinser höhung von 43.61 Prozent im Vergleich zum vorherigen Mietzins war vom Bun desgericht als massiv erachtet worden, weil es ersichtlich sei, dass die gegenwär tige Wirtschaftslage eine solche Miet zinserhöhung nicht rechtfertige. Es liege in einem solchen Fall an der Vermieterin zu beweisen, dass der Anfangsmietzins nicht missbräuchlich sei.

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