HEV Jahresbericht 2025

JAHRESBERICHT 20 25 Rechtsprechung

Ausgewählte Bundesgerichtsentscheide

Bundesgericht klärt Anforderungen an Abbruchkündigungen Urteil 4A_576/2024 vom 29. April 2025

Kündigung konkrete Angaben zum geplanten Bauprojekt er folgen, sodass der Mieter die Notwendigkeit der Räumung einschätzen kann. Der Vermieter muss die nötigen Bewilli gungen jedoch noch nicht erhalten haben. Eine Kündigung in diesem Kontext ist missbräuchlich, wenn das Projekt mangels Ausgereiftheit oder aufgrund öffentlich-rechtlicher Schranken als offensichtlich unrealistisch erscheint. Deutlich andere Regeln gelten für eine Abbruchkündigung. Der Abbruch macht die Nutzung des Mietobjekts zwingend unmöglich. Ein Verbleib des Mieters ist also ausgeschlossen – unabhängig davon, wie konkret die Neubaupläne sind. Das Bundesgericht stellt klar: • Beim Abbruch braucht der Vermieter kein ausgereiftes und zeitnah umsetzbares Projekt vorzulegen, da ein Ver bleib der Mieterschaft bei einem Abbruch von vornherein nicht in Frage kommt. Eine plausible Abbruchabsicht bzw. eine realisierbare Skizze über die Weiterverwendung des Grundstücks genügt. • Der Vermieter muss sodann die Kündigung nicht durch nä here Angaben betreffend die geplante Weiterverwendung des Grundstücks konkretisieren. Ein allenfalls künftig ge planter Ersatzneubau ändert nichts an der Tatsache, dass der Abbruch des aktuellen Mietobjekts den Auszug der Mieterschaft zwingend mit sich bringt. • Der Abbruch muss nicht wegen des schlechten baulichen Zustands der Liegenschaft erfolgen. Ökonomische Über legungen wie beispielsweise eine erhöhte Nutzungsziffer mit einem Neubau oder höhere Ertragserzielung durch Einbringen des Grundstücks in eine Gesamtüberbauung sind zulässig.

Auf zwei Parzellen in Walchwil wurde eine grössere Überbau ung geplant. Der Eigentümer der angrenzenden Liegenschaft kündigte daraufhin seinen Mietern mit der Begründung «Ab bruch/Neubau des Gebäudes» und veräusserte das Grund stück anschliessend an den Eigentümer der beiden Nach barparzellen. Nachdem die Kündigung angefochten wurde, erklärten die kantonalen Instanzen diese als missbräuchlich und stuften sie als verpönte Vorratskündigung ein, welche ge gen Treu und Glauben verstosse. Die Vorinstanzen begründe ten dies mit der Tatsache, dass konkrete Angaben zu Abbruch und Neubau fehlten, wodurch Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Vorhabens aufkämen. Das Bundesgericht widersprach der Vorinstanz und hob den Entscheid auf. Das Bundesgericht stellt vorab klar, dass eine ordentliche Kündigung grundsätzlich keiner besonderen Gründe bedarf. Anfechtbar ist eine solche Kündigung nur, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst – sie also ohne objektives, ernst haftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt. Eine knappe Begründung kann ein Indiz für Treuwidrigkeit darstellen, ist aber nicht automatisch miss bräuchlich. Die Mieterseite trägt sodann die Beweislast für die Missbräuchlichkeit. Kernpunkt des Urteils ist die rechtliche Unterscheidung zwischen einer Sanierungs- bzw. Umbaukündigung und einer Abbruchkündigung: Eine Sanierungs- bzw. Umbaukündigung ist nur gerecht fertigt, wenn die Arbeiten durch den Verbleib der Mieterschaft erheblich behindert würden. Daher müssen bei einer solchen

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