HEV Jahresbericht 2025

JAHRESBERICHT 20 25 Rechtsprechung

sowie zusätzliche Ausgaben notwendig, welche sich auch an gesichts der Grösse des Bauprojekts in Anbetracht der gering fügigen Emissionen als unverhältnismässig erweisen würden. Dies in Bezug auf den (wenn überhaupt) kaum vorhandenen Nutzen, den sie allenfalls bringen könnten. Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass im Bagatellbe reich der Nutzen einer solchen Massnahme deren Aufwand deutlich überwiegen müsse. Die von der Beschwerdeführerin verlangte Verschiebung der Containerabstellplätze komme einer alternativen Neuplanung gleich, was gestützt auf das Vorsorgeprinzip nicht ohne Weiteres verlangt werden könne. Der damit einhergehende Eingriff stünde offensichtlich in kei nem angemessenen Verhältnis zur Geringfügigkeit der zu er wartenden Geruchsemissionen. Das Bundesgericht verneint daher eine Verletzung von Bundesrecht. Das Bundesgericht setzt mit diesem Entscheid richtiger weise dem Recht des Nachbarn bei unverhältnismässigen Forderungen Schranken. Geschäftsmiete: Grenzen des Anspruchs auf Mietvertragsübertragung Urteil des Bundesgericht 4A_168/2024 vom 21. Januar 2025 Mit Mietvertrag für Geschäftsräume vom 20. Juni 2016 mie tete der Kläger die Räumlichkeiten eines Restaurants. Die Nettomiete betrug CHF 3’000.– pro Monat, zuzüglich einer monatlichen Akontozahlung für Nebenkosten von CHF 250.–. Das Mietverhältnis begann am 1. August 2016 und sollte am 31. Juli 2026 enden. Am 29. November 2018 schloss der Mieter (Kläger) mit den Eheleuten V einen Kaufvertrag über das fragliche Restaurant ab. Der Kaufpreis betrug CHF 140’000.–, wovon CHF 50’000.– bei der Übertragung des Mietvertrags und CHF 90’000.– in 36 Monatsraten zu je CHF 2’500.– zu bezahlen waren. Der Mie ter informierte den Vermieter am 3. Dezember 2018 darüber, dass es Interessenten für die Übernahme des Geschäfts gebe, worauf der Vermieter Informationen über die Interessenten anforderte. Mit Schreiben vom 17. Januar 2019 teilte der Ver mieter dem Mieter mit, dass sie die beantragte Übertragung des Mietvertrags auf das Ehepaar V ablehne. Begründend führte sie aus, dass die finanzielle Situation der potenziellen Käufer sowie der exorbitante Verkaufspreis darauf hindeu teten, dass die Interessenten nicht in der Lage sein würden, die künftigen Mietzinse zu bezahlen. Erschwerend kam hinzu, dass die Interessenten über keine Erfahrung in der Gastrono mie verfügten.

Am 15. April 2019 reichte der Mieter beim Mietgericht des Kantons Waadt Klage ein und verlangte Schadenersatz in der Höhe von CHF 105’500.– zuzüglich Zinsen infolge der verwei gerten Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags. Mit Urteil vom 3. Februar 2022 wies das Mietgericht die Klage ab. Der Mieter gelangte daraufhin mittels Berufung an das Appel lationsgericht des Kantons Waadt, welches mit Urteil vom 13. Februar 2024 den Antrag ebenfalls abwies. Gegen diesen Entscheid erhob der Mieter Beschwerde beim Bundesgericht. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand die Weigerung des Vermieters, die Zustimmung zur vom Mieter beantragten Übertragung des Mietvertrags zu erteilen. Der Mieter erblick te darin eine Vertragsverletzung des Vermieters und forder te Schadenersatz in der Höhe von CHF 105’000.–. Gemäss Art. 263 OR kann bei der Vermietung von Geschäftsräumen der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf eine Drittperson übertragen. Der Vermie ter darf seine Zustimmung nur aus wichtigen Gründen ver weigern. Als wichtiger Grund gilt insbesondere die fehlende Zahlungsfähigkeit des übernehmenden Mieters. Das Bundesgericht bestätigte in casu seine Rechtspre chung, wonach die ungerechtfertigte Verweigerung der Zustimmung zur Übertragung eines Mietvertrags über Ge schäftsräume eine Vertragsverletzung darstellt, die unter den Voraussetzungen von Art. 97 OR zu einem Schadenersatzan spruch des bisherigen Mieters führen kann. Im vorliegenden Entscheid folgte das Bundesgericht jedoch den Vorinstanzen, welche die Ablehnung der Zustimmung aufgrund der unge nügenden Bonität des Nachfolgemieters als gerechtfertigt be urteilt hatten. Richtigerweise wurde bei der Beurteilung auch berücksichtigt, dass sich der übernehmende Mieter durch die mit dem ursprünglichen Mieter geschlossene Übernahme vereinbarung (Kaufvertrag) zur Leistung erheblicher Zahlun gen in Form eines sogenannten «Schlüsselgeldes» verpflich tet hatte. Die Vereinbarung eines Schlüsselgeldes stellt nach bun desgerichtlicher Rechtsprechung einen zulässigen Verwei gerungsgrund des Vermieters dar, was das Bundesgericht im vorliegenden Urteil nochmals ausdrücklich bestätigte. Im konkreten Fall war dieser Aspekt jedoch nicht entscheidend, da das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid schütz te, wonach die Art der zu leistenden Zahlungen unerheblich sei, wenn bereits feststehe, dass die finanzielle Lage des über nehmenden Mieters keine ausreichende Gewähr für die erfor derliche Kreditwürdigkeit biete. Folglich wies auch das Bun desgericht die Beschwerde des Mieters ab.

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