Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

Mietzins und Nebenkosten 13

Mietzins

1.

1.1 Einleitung Es ist von grosser Wichtigkeit, dass die Mietzinse von Anfang an richtig festgelegt werden (sei es durch Kalkulation der Rendite, sei es aufgrund der orts- und quartierüblichen Mietzinsen), da Miet zinse, die auf falschen Grundlagen beruhen, während der Mietdau er nur in Ausnahmefällen – wenn überhaupt – korrigiert werden können. Die Mietzinsfestlegung kann nach verschiedenen im Gesetz umschriebener Kriterien erfolgen, auf die im Folgenden näher ein zugehen ist. Während bei der Festlegung des Anfangsmietzinses in der Regel auf die so genannte absolute Methode (Bruttorendite, Nettorendite, Orts- und Quartierüblichkeit) abgestellt wird, erfol gen Mietzinsanpassungen im laufenden unbefristeten Mietverhält nis in der Regel gestützt auf die so genannte relative Methode (Mehrleistungen des Vermieters; Kostensteigerungen). Bei befriste ten Mietverhältnissen kommen häufig vom Gesetz vorgesehene spe zielle Mietzinsanpassungsklauseln (Indexierung, Staffelung) zur Anwendung. 1.2 Gesetzliche Grundlagen Der Mietzins ist das Entgelt, dass der Mieter dem Vermieter für die Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen schuldet 1 . Der Miet zins wird gewöhnlich in Geld entrichtet. Nebenkosten schuldet der Mieter nur, sofern sie ausdrücklich vertraglich ausgeschieden wur den. Ansonsten gelten die als Nebenkosten verrechenbaren Kosten als im Mietzins inbegriffen 2 . Der Zweck der gesetzlichen Mietzinsregelungen 3 ist der Schutz der Mieter vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die gesetzlichen Bestimmungen entziehen die Mietzinsfestlegung je doch nicht von vornherein der freien Vereinbarung durch die Par teien. Es findet keine «Fremdbestimmung» des Mietpreises, etwa durch staatliche Behörden, mittels abstrakter Katasterwerte, Statis tiken etc., statt. Ebenso wenig sind die Mietzinse generell bewilli gungspflichtig. Der von den Parteien vertraglich vereinbarte Miet

1 Art. 257 OR 2 Art. 257a Abs. 2 OR; vgl. dazu Kapitel 2 Nebenkosten 3 Art. 269 ff. OR