Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

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zins ist grundsätzlich für beide Partner verbindlich. Der Mieter er hält allerdings unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen die Möglichkeit, den von ihm vertraglich zwar akzeptierten Anfangs mietzins anzufechten und auf seine Missbräuchlichkeit hin überprü fen zu lassen 4 . Die Kriterien für die Prüfung der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen sind in den Art. 269 und 269a OR festgehalten. Der erste der beiden Artikel regelt, wann ein Mietzins als missbräuch lich gilt (positive Definition der Missbräuchlichkeit), der zweite Ar tikel umschreibt, wann er in der Regel als nicht missbräuchlich gilt (negative Definition der Missbräuchlichkeit). Art. 269 OR A. Missbräuchliche Mietzinse I. Regel Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensicht lichen übersetzten Kaufpreis beruhen. Art. 269a OR II. Ausnahmen Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbe sondere: a. im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen; b. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind; c. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttoren dite liegen; d. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierung gewährt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekannt gegebenen Zahlungsplan festgelegt sind; e. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausglei chen; f. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterver bände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrneh men, in ihren Rahmenverträgen empfehlen. In beiden Gesetzesartikeln ist vom «Mietzins» die Rede. Von Fall zu Fall ist damit entweder der gesamte Mietzins oder die geforderte Mietzinserhöhung gemeint. Beruft sich der Vermieter bei einer

4 Vgl. zur Anfechtung des Anfangsmietzinses unter 1.12.1