HEV Jahresbericht 2016

JAHRESBERICHT 2016

Politische Kernthemen

Politische Kernthemen

Voraussetzungen zur Anfechtung des Anfangs- mietzinses Gemäss geltendem Mietrecht kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjek- tes als missbräuchlich anfechten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 270 Abs. 1 OR). Das Bundesgericht hat am 18. Mai 2016 entgegen der Praxis des Zürcher Obergerichts entschieden, dass der Mieter bei Wohnungsmangel den Anfangsmietzins unabhängig von einer persönlichen Zwangslage beim Vertragsabschluss anfechten kann. DamitwurdendieHürdenfürdieAnfech- tungdesAnfangsmietzinsesschweizweit erheblich gesenkt. Der im Schweizer Vertragsrecht geltende Grundsatz von Treu und Glauben wird dadurch un- tergraben. Die Anfangsmietzinsanfech- tung stellt einen enormen Eingriff in die Vertragstreue dar. Ein solcher Eingriff muss auf absolute Ausnahmefälle be- schränkt werden. Eine allgemeine soge- nannte Wohnungsknappheit darf dafür nicht genügen. Es ist zu fordern, dass der Mieter, welcher dem Vertragspart- ner einen tieferen Mietzins aufzwingen will, aufzeigt, dass er in einer Zwangsla- ge zum Abschluss des Vertrags war, weil er kein anderes zumutbares Mietobjekt fand. Dies kann er beispielsweise durch den Nachweis erfolgloser Suchbemüh- ungen aufzeigen. Eine allgemeine fest- gestellte Wohnungsknappheit in einem Gebiet, z.B. der Stadt Zürich, oder die Anhebung des Mietzinses gegenüber dem Mietzins im früheren Mietverhält- nis darf für sich allein nicht ausreichen, um die vertragliche Vereinbarung zu hinterfragen. Dies ist nach Ansicht des Hauseigentümerverbandes nur gerecht- fertigt, wenn sich dieser Wohnungs- mangel auch tatsächlich auf den kon- kretenMieter auswirkte. NRHans Egloff, Präsident des HEV Schweiz verlangt mit einer parlamentarischen Initiative, dass ein Mieter den vereinbarten Mietzins

Mietrecht und Wohnungspolitik Formularpflicht Anfangsmietzins

Mietobjekt tatsächlich bewohnt oder nutzt. Der Zweck der Untermiete liegt in der vorübergehenden Gebrauchsüberlas- sung, welche dem Mieter die Möglich- keit offenhalten soll, beispielsweise nach einer Abwesenheit infolge eines Auslandsaufenthalts wieder in seine Mietwohnung zurückzukehren. Die Gerichte gestehen dem Vermieter da- her das Recht zu, seine Zustimmung zur Untermiete zu verweigern, wenn der Mieter keine Absicht hat, das Mie- tobjekt später wieder selbst zu nutzen. Der Vermieter kann eine „ewige“ Un-

gerichtlich nur anfechten darf, wenn er nachweisen kann, dass er sich in einer Zwangslage befand und somit keine ver- nünftige Alternative gefunden hat. Missbräuche bei der Untermiete verhindern Das geltende Mietrecht erlaubt die Untermiete zwar nur mit Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann allerdings nur unter bestimmten Vor- aussetzungen verweigert werden (Art. 262 Abs. 2 OR). Vor allem in Städten werden günstige Altbauwohnungen

kontraproduktiv. Statt der Einführung neuer Formalismen im ohnehin bereits dichten Formulardschungel des Miet- rechts, müssen nach Ansicht des HEV Schweiz die Bestimmungen zur Defini- tion des „missbräuchlichen“ Mietzin- ses auf eine ökonomisch realistische, zeitgemässe und praxistaugliche Basis gestellt werden. Der Markt ist durchaus in der Lage, auf die starke Nachfrage zu reagieren. Die Anzahl leer stehender Wohnungen ist seit 2009 kontinuier- lich gestiegen. Schweizweit beträgt die Leewohnungsziffer bereits 1,30%. Dank dem steigenden Angebot zeichnet sich bei den Anfangsmietzinsen eine Trend- wende ab. Die Mieten sind 2015 nicht mehr gestiegen und in jüngster Zeit so- gar leicht gesunken. Parlament lehnt landesweiten Formularzwang ab Die vorberatende nationalrätliche Kommission für Rechtsfragen führ- te Anhörungen zur Revision bei den betroffenen Interessenverbänden der Mieter und Vermieter sowie Ökonomen und Gerichten durch. Auch der Hausei- gentümerverband Schweiz konnte die Auswirkungen auf den Mietmarkt aus seiner Sicht darlegen. Am 8. Juni 2016 folgte der Nationalrat dem Kommis- sionsentscheid mit grosser Mehrheit. Auch der Ständerat hält die Ausdeh- nung des Zwangs zur Verwendung eines zusätzlichen Formulars beim Abschluss von Wohnungsmietverträgen auf die ganze Schweiz für unnötig. Er lehnte am 13. September 2016 mit 29 zu 14 Stim- men das Eintreten auf die Mietrechts- revision des Bundesrates überraschend deutlich ab. Es bleibt somit weiterhin in der Kompetenz der Kantone, über die Einführung des Formulars zu entschei- den. Der Hauseigentümerverband be- grüsst den Parlamentsentscheid.

mularpflicht dient in erster Linie dazu, den Mieter zum Vertragsbruch aufzu- fordern. Der Mieter kann somit einen Mietvertrag unterschreiben, obwohl er den Vertrag gar nicht halten will, umda- nach dem Vermieter gerichtlich einen tieferenMietzins fürdessenunveränder- teLeistung(GebrauchderWohnung)auf- zuzwingen. MitderlandesweitenEinführungderFor- mularpflicht würde die gerichtliche Miet- rechts-Praxis zur ökonomisch mangel- haften Kostenmiete auch für die Neu- festlegung der Mietzinse zementiert. Das letzte marktbezogene Element im geltenden Mietrecht würde auf dem Gerichtsweg vollständig gelöscht. Die landesweite Einführung der Formular- pflicht für die Anfangsmieten würde wie dargelegt zu einem erheblichen Anstieg der Anfechtungen von Anfangs- mieten führen, verbunden mit Verlus- trisiko für die Vermieter aufgrund der Beweisschwierigkeiten. Dies führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit für die Kalkulation der Mieten (Investitions- verzinsung) und dürfte eine empfind- liche Einbusse der Investitionsbereit- schaft nach sich ziehen. Mittelfristig ist mit beachtlichen negativen Auswir- kungen auf den Schweizer Immobilien- markt zu rechnen, wie Beispiele starker Mietzinsregulierung im In- und Aus- land zeigen. Dies legt auch die Studie über die ökonomischen Auswirkungen von Mietzinsregulierungen (2015) von Prof. Dr. Silvio Borner und Dr. Frank Bo- dmer, eindrücklich dar. Der Markt reguliert sich Der beste Mieterschutz wird durch ein grosses Wohnungsangebot erreicht. Neue Hürden im Wohnungsmarkt sind Negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Der Bundesrat hatte trotz heftiger Kritik in der Vernehmlassung 2015 eine Vorla- ge für eine Revision des Mietrechts ans Parlament verabschiedet. Kernpunkt der Revision war die Einführung der Pflicht zur Mitteilung des Anfangsmiet- zinses mittels amtlichen Formulars in der ganzen Schweiz. Mit dem Formu- lar muss der Mietzins des Vormieters deklariert und eine allfällige Erhöhung gegenüber dem vom früheren Mieter bezahlten Zins detailliert begründet werden. Der Bundesrat wollte damit den Kantonen die Entscheidungskom- petenz in diesem Bereich entziehen und diese auf den Bund übertragen und zweitens sollte die Formularpflicht un- abhängig von einem Wohnungsmangel schweizweit eingeführt werden. Der HEV Schweiz lehnte diese undifferen- zierte, investitionshemmende Einfüh- rung einer gesamtschweizerischen For- mularpflicht entschieden ab. Die Einführung der Formularpflicht wurde unter anderem mit dem Bedürf- nis nach Transparenz begründet. Zweck der Formularpflicht ist es jedoch nicht, Transparenz zu schaffen. Dafür braucht es kein Formular. Denn bereits heute hat der Mieter das Recht – wenn es ihn interessiert – den Mietzins des Vormie- ters vom Vermieter zu erfragen. Der Vermieter ist zur Auskunft verpflichtet. Im Zeitalter des Internets besteht zu- dem Transparenz über die Angemes- senheit eines Mietzinses. So kann jeder Interessierte auf den gängigen Plattfor- men nachsehen, zu welchem Preis ver- gleichbare Mietwohnungen angeboten werden. Dies gibt Aufschluss über die Ortsüblichkeit des Mietzinses. Die For- Aufforderung zum Vertragsbruch

„Das Parlament lehnte die Einführung der Formularpflicht zur Bekanntgabe des Anfangsmietzinses ab. “

vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Haupt- mieter bezahlten Mietzins liegen. Die Differenz streicht der Mieter ein. Um den unrechtmässigen Ertrag noch wei- ter zu steigern, werden Mietobjekte teils raumweise zu haarsträubenden Preisen an mehrere einzelne Unter- mieter weitervermietet. Vermieter wer- den erst gar nicht über die Untermiete informiert oder um die Zustimmung dazu angefragt. In vielen Fällen haben Vermieter daher keine Ahnung, wer ihr

termiete auch mit einer Kündigung sanktionieren. Die Praxis zeigt aber leider, dass die reine Behauptung des Mieters, er werde das Mietobjekt später wieder selbst nutzen, ausreichend ist, um die Beweislast umzukehren. Denn in diesen Fällen wird vom Vermieter der Nachweis verlangt, dass der Mieter keine Rückkehrabsicht hat. Dies lässt sich jedoch schlicht nicht nachweisen. Das geltende Recht ist nicht praktikabel und schützt Umgehungen der gesetz- geberischen Absicht.

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