HEV Jahresbericht 2023

JAHRESBERICHT 20 23 Rechtsprechung

dass die mietvertragliche Vereinbarung über die Höhe des An fangsmietzinses nichtig sei, da die Vermieterin auf dem amt lichen Formular den früheren Mietzins nicht angegeben resp. nicht vermerkt habe und dass es sich somit um eine Erstver mietung handle. Das Mietgericht hiess die Klage teilweise gut und erklärte den monatlichen Nettomietzins von CHF 2’850.– für missbräuchlich und setzte ihn rückwirkend per Mietbeginn auf CHF 2’366.– herab. Damit waren die Mieter nicht einver standen und fochten das Urteil mittels Berufung beim Ober gericht an. Dieses wies die Berufung ab. Daraufhin gelangten die Mieter ans Bundesgericht, welches die Beschwerde eben falls abwies. Das Bundesgericht erinnerte daran, dass das Formular grundsätzlich den bisherigen Mietzins und die Gründe für eine allfällige Erhöhung des Mietzinses nennen muss, an dernfalls die Mietzinsfestsetzung nichtig sei. Bei einer Erst vermietung entfällt dagegen die Angabe des bisherigen Miet zinses, und es genügt der Hinweis auf dem Formular, dass es sich um eine Erstvermietung handelt. In casu handelt es sich aufgrund der umfassenden Erneuerungsarbeiten an der Wohnung vor Mietbeginn um eine Erstvermietung. Das Bun desgericht schützte die Feststellung der Vorinstanz, dass die Vermieterin durch den Vermerk «Na» bei der Rubrik zu einem allfälligen früheren Mietzins hinreichend zum Ausdruck ge bracht habe, dass kein Vormietverhältnis bestand und damit

für die Mieter nach Treu und Glauben erkennbar gewesen sei, dass es sich um eine Erstvermietung gehandelt habe. Das Bundesgericht stellt klar, dass es nicht erforderlich sei, dass das Formular ausdrücklich den Terminus «Erstvermietung» enthalte. Die Vereinbarung über den Mietzins war im vorlie genden Fall nicht nichtig. Strittig war weiter, ob die Vorinstan zen den neuen Anfangsmietzins zutreffend mit CHF 2’366.– berechnet hatte. Hauptkritikpunkt mieterseits war, dass die Sanierungs- und Umbauarbeiten respektive die damit ver bundene Verbesserung des Wohnungszustands Eingang in die Mietzinsberechnung fanden. Das Bundesgericht führte aus, dass sich die Vorinstanzen an die bundesgerichtlichen Vorgaben gehalten haben, indem sie die Umbaukosten und den Ausbaustandard der Wohnung in die Berechnung des Anfangsmietzins haben einfliessen lassen. Denn: Wie das Bundesgericht bereits in früheren Urteilen entschieden hat te, sind der Ausbaustandard der Wohnung, der Zustand des Mietobjekts und vor Mietbeginn durchgeführte Sanierungs- und Renovationsarbeiten bei der richterlichen Mietzinsfest setzung zu berücksichtigen. Das Vorgehen der Vorinstanzen zur ermessensweisen Bestimmung des Anfangsmietzinses erweise sich somit ohne Weiteres als vertretbar und auch im Ergebnis nicht als offensichtlich unbillig oder sonst als in stossender Weise ungerecht.

30