HEV Jahresbericht 2024

JAHRESBERICHT 20 24 Rechtsprechung

Ausserordentliche Kündigung wegen baulicher Massnahmen Urteil des Bundesgerichts 4A_178/2024 vom 26. April 2024 Das Bundesgericht hatte im folgenden Fall über die Rechts gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zu urteilen, die aufgrund der Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksicht nahme ausgesprochen wurde. Die Mieter eines Einfamilien hauses errichteten während der Dauer des Mietverhältnisses ohne ausdrückliche Zustimmung der Vermieter ein Tomaten- und Gartenhaus, ein «Fonduestübli» und einen Sichtschutz im Garten. In der Folge forderten die Vermieter von den Mie tern, die Verbauungen zu entfernen, mit Ausnahme des Toma ten- und Gartenhauses. In einer später unterzeichneten Vereinbarung hielten die Parteien fest, dass ohne schriftliche Genehmigung der Ver mieter keine Veränderungen im und um das Haus vorgenom men werden dürften. Keinen Monat später stellten die Ver mieter fest, dass erneut ohne ihre Zustimmung eine bauliche Massnahme vorgenommen worden war – ein Sichtschutz an der Frontseite des Gartens. Gestützt auf die Vereinbarung forderten die Vermieter die Mieter auf, den Sichtschutz zu entfernen, was nicht geschah. Einige Tage später setzten die Vermieter eine Frist von fünf Tagen, um den Sichtschutz zu entfernen. Nachdem dieser Forderung wiederum keine Folge geleistet wurde, kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich. Eine ausserordentliche Kündigung durch die Vermieter infolge Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht ist an strenge Anforderungen geknüpft. Sie setzt unter ande rem eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute und andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus. Diese muss eine solche Schwere aufweisen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Im Gesetz ist festgehalten, dass der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur mit schriftlicher Zustim mung des Vermieters vornehmen kann. Eine Änderung ist ein gewollter Eingriff in die Substanz der Mietsache, dessen Resultat in einer Abweichung der Gestaltung und des Zustan des der Mietsache vom bisher vertraglich vereinbarten Zu stand und der bisherigen Gestaltung besteht. Miete bedeutet bloss Überlassung zum Gebrauch. Deshalb sind Veränderun gen oder Erneuerungen grundsätzlich nicht gestattet. Die Verletzung dieses Verbotes ist eine Vertragsverletzung. Sie berechtigt den Vermieter bei schwerwiegenden oder trotz

festgehalten, dass die Steuerpflichtigen mit ihrer Einzelfirma grundbuchrechtliche und nachbarrechtliche Aufgaben im Zusammenhang mit den Transaktionen des verkaufenden Unternehmens erbracht hatten. Ihre Einzelfirmen erzielten 75% der Umsätze mit dem verkaufenden Unternehmen und hatten ein gutes Verhältnis zur für den Verkauf zuständigen Kaderperson. Das Bundesgericht folgte der Argumentation der Vor instanzen und wies die Beschwerde der Steuerpflichtigen ab.

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