HEV Jahresbericht 2024

JAHRESBERICHT 20 24 Rechtsprechung

Bundesgericht ein. Die Vermieterin war der Ansicht, dass die Berechnungen des Kantonsgerichts zur Ermittlung des zu lässigen Ertrags aus den wertvermehrenden Investitionen falsch seien. Der Zuschlag zum hypothekarischen Referenz zinssatz sei nicht auf 0,5% beschränkt. Die Vermieterin ar gumentierte, dass – wie bereits zuvor das Mietgericht – auch das Kantonsgericht gemäss der neuen Rechtsprechung zur Berechnung der zulässigen Nettorendite einen Verzinsungs satz von 2% über den massgeblichen Referenzzinssatz hätte anwenden müssen. Gemäss Gesetz kann der Vermieter infolge von wertver mehrenden Investitionen oder energetischen Verbesserun gen den Mietzins erhöhen. Die zulässige Erhöhung berechnet sich aufgrund eines angemessenen Satzes für die Amortisa tion, die Verzinsung und den Unterhalt der Investition. Als an gemessenen Satz für die Verzinsung der Investition hatte die Rechtsprechung seit jeher den gleichen Satz verwendet wie für die Berechnung des zulässigen Ertrags des Vermieters zur Festlegung oder Überprüfung des Mietzinses. Das Bundesge richt hatte bisher und in langer Übung einen Zuschlag von 0,5 % als zulässig erachtet. Das Kantonsgericht hatte bei seinem Entscheid diese Pra xis als Grundlage genommen und den zulässigen Ertrag auf

2% festgelegt, ausgehend von einem Referenzzinssatz von 1,5% und einem Zuschlag von 0,5%. Dies entsprach der Be rechnungsweise, die bis zur Praxisänderung des Bundesge richts vor vier Jahren zur Ermittlung des zulässigen Anfangs mietzinses anhand der Nettorendite galt. Gemäss der im Jahr 2020 geänderten Praxis ist nunmehr ein Nettoertrag zulässig, der den Referenzzinssatz um 2% übersteigt, solange der Re ferenzzinssatz 2 % oder weniger beträgt. Das Bundesgericht bestätigte mit dem hier dargelegten Entscheid seine bisherige Praxis, dass zur Berechnung der zulässigen Mietzinserhöhung nach einer Wohnungssanie rung die wertvermehrenden Investitionen zum gleichen Satz zu verzinsen seien wie bei der Festlegung des erlaubten Net toertrags. Dies führt dazu, dass die kostendeckende Brutto rendite nunmehr 3,5% über dem jeweils gültigen Referenz zinssatz liegen darf, solange der Referenzzinssatz 2% oder weniger beträgt. Folglich hiess es die Beschwerde der Ver mieterin gut und setzte den zulässigen Mietzins, wie schon zuvor das Mietgericht, auf monatlich CHF 1’117.– fest. Das Bundesgericht unterstützte damit ausdrücklich die Absicht des Gesetzgebers, Investitionen für wertvermehrende Mass nahmen und energetische Verbesserungen zu fördern – oder zumindest nicht zu behindern.

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