Handbuch der Liegenschaftsverwatung 2024_Mai

First page 1 Next page Last page

Animated publication

Vorwort zur 3 . überarbeiteten und erweiterten Auflage

Das Handbuch der Liegenschaftsverwaltung wurde erstmals 1992 (von Erich Blöchliger, Elmar Gratz und Christian Kummerer) verfasst und seither mehrmals aktualisiert und ergänzt. Das Handbuch richtet sich sowohl an Vermieter, die ihre Liegenschaft selber verwalten, als auch an professionelle Liegenschaftsverwalter. Für die aktuelle 3 . Auflage wurde das Handbuch nach Massgabe der geltenden Praxis und Rechtsprechung aktualisiert und erweitert. Dabei wurde die bewährte ursprüngliche Gliederung beibehalten: Die Kapitel enthalten jeweils einen Kommentar, der über die zu bewältigenden Arbeiten, die rechtlichen Vorschriften sowie die zur Verfügung stehenden Hilfsmittel informiert. Die Informationen sind in der zeitlichen Reihenfolge behandelt, wie sie bei der Vermietung typischerweise anfallen. Jedes Kapitel wird in einem Anhang durch verschiedene praxisbezogene MUSTER und FORMULARE (farbiges Papier) ergänzt. Das Handbuch der Liegenschaftsverwaltung ist ein Praxisratgeber. Für die vertiefte Befassung mit einzelnen Themen rund um die Liegenschaftsverwaltung eignet sich unter anderem die folgenden Ratgeber aus dem HEV-Shop:

- Mietrecht heute - Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen von Mietliegenschaften - Der Mietzins – Mietzins und Nebenkosten - Nebenkosten Heizkosten - Immobilienwegweiser durch den Steuerdschungel

Weitere und Spezialliteratur im Drucksachenverkauf des HEV Schweiz (PF, 8032 Zürich) sowie im Onlineshop «www.hev-shop.ch» erhältlich. Ein aktuelles Adressverzeichnis der Sektionen des Hauseigentümerverbandes Schweiz findet sich im Internet unter www.hev-schweiz.ch. Für diese Überarbeitung verantwortlich sind Monika Sommer, stv. Direktorin des Hauseigentümerverbandes Schweiz, lic. iur. und eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin, sowie die Juristen des Hauseigentümerverbandes Schweiz, Stéphanie Bartholdi, Annekäthi Krebs, Katja Stieghorst und Paul Stämpfli sowie der volkswirtschaftliche Mitarbeiter Adrian A. F. Spiess.

Zürich, Februar 2024

3 3

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

H E V

Inhaltsverzeichnis

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Verwaltungsübernahme Verwaltungsübernahme Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Verwaltungsübernahme 1.1 Einleitung 1.1 Einleitung 1.2 Beschaffung der Unterlagen Einleitung Beschaffung der Unterlagen 1.2 Beschaffung der Unterlagen Katasterplankopie 1.1 Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

1. 1.

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15 1.2.16 1.2.9 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8

Katasterplankopie Grundbuchauszug Grundbuchauszug Katasterplankopie Grundbuchauszug Liegenschaftsbeschrieb Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer) Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer) Baubeschrieb

Baubeschrieb Unternehmerverzeichnis Baubeschrieb Unternehmerverzeichnis Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Planverzeichnis Öffentliche Dienste Planverzeichnis Öffentliche Dienste Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung Mieterakten Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung Mieterakten Mieterakten Nebenkostenabrechnung Nebenkostenabrechnung Nebenkostenabrechnung Buchhaltung Buchhaltung Buchhaltung Informationen Diverses/Pendenzen Informationen Diverses/Pendenzen Informationen

1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15 1.2.16 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15

1/4 1/4

Diverses/Pendenzen 1.3 Schlussbemerkungen 1.2.16 Schlussbemerkungen 1.3 Schlussbemerkungen 1.3

/ Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung / Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung Liegenschaftsbeschrieb / Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung Liegenschaftsbeschrieb Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung Liegenschaftsbeschrieb Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung

1/5 1/9 1/10 1/11 1/12 1/13 1/5 1/9 1/5 1/9

1/10 1/11 1/12 1/13 1/ 1 0 1/11 1/12 1/13

2. 2.

Vermietung Vermietung Vermietung 2.1 Einleitung 2.1 Einleitung Einleitung 2.2 2.1

ene

Probleme

2/1

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

2.2 Anmeldeformular für Mietinteressenten 2.2 Anmeldeformular für Mietinteressenten Anmeldeformular für Mietinteressenten 2.2.1 Zivilstand Geburtsdat um/ Staatsangehörigkeit Zivilstand

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4 2/4

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2.2.12 2.2.13 2.2.10 2.2.11 2.2.12

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9

Zivilstand Geburtsdatum/Nationalität Beruf/Name und Adresse des Arbeitgebers Geburtsdatum/Nationalität Beruf/Name und Adresse des Arbeitgebers Einkommen/Finanzielle Lage Bisherige Wohnung/ Aufgetret ene Probleme Beruf/Name und Adresse des Arbeitgebers Einkommen/Finanzielle Lage Bisherige Wohnung/Mietdauer Einkommen/Finanzielle Lage Bisherige Wohnung/Mietdauer Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung Zahl der Familienmitglieder/Bewohner Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung Zahl der Familienmitglieder/Bewohner Grund des Wohnungswechsels Zahl der Familienmitglieder/Bewohner Grund des Wohnungswechsels Grund des Wohnungswechsels Haustiere Besondere Lärmverursachung Besondere Lärmverursachung Besondere Lärmverursachung Referenzen Haustiere Bemerkungen Neues Datenschutzgesetz per 1. September 2023 Haustiere Referenzen Bemerkungen Referenzen Bemerkungen

2.2.10 2.2.11 2.2.12 2.3

Abklärung über Mietinteressenten

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Inhaltsverzeichnis

2/4 2/4 2/4 2/5 2/5 2/5

2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4

Arbeitgeber

Hauseigentümer/Vermieter/Verwaltung

Betreibungsauskunft Persönliches Gespräch

2.4 2.5

Absage

Schlussbemerkungen

2/6 2/8 2/9

Anmeldeformular für Mietinteressenten Brief: Anmeldeformular für Mietinteressenten Brief: Antwort an Mietinteressenten

Mietvertrag

3/1 3/1 3/2 3/2 3/3 3/3 3/3 3/3 3/4 3/4 3/4 3/4 3/5 3/5 3/5 3/6 3/6 3/6 3/6 3/7 3/7 3/7 3/8 3/8 3/8 3/8 3/8 3/8 3/9 3/9 3/9 3/9

3.1 3.2 3.3

Grundlagen

Entstehung eines Mietvertrages Inhalt eines Mietvertrages

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4

Einleitung

Vertragsparteien

Mietobjekt Mietdauer

3.3.4.1 3.3.4.2 3.3.4.3 3.3.4.4 3.3.4.5 3.3.5 3.3.6 3.3.7

Bestimmte (feste) Vertragsdauer

Unbestimmte Vertragsdauer (ohne Mindestdauer) Unbestimmte Vertragsdauer mit (fester) Mindestdauer

Vertragsdauer und Optionsrecht Vertragsdauer und Mietzinsgestaltung

Mietzins

Nebenkosten

Berechnungsgrundlagen (bei Vertragsabschluss)

3.3.8 3.3.8 3.3.9

Mietzinsreserve

Sicherstellung (Mieterkaution) Sicherstellung (Mietzinskaution)

3.3.9.1 3.3.9.2 3.3.10 3.3 . 11

Mietzinskaution gemäss Art. 257 e OR Mietzinskautionsversicherung

Hausordnung Unterschrift

3.4

Geschäftsmiete

3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5

Einleitung

Kündigungsfrist Vertragsdauer

Firmen- und Reklameschilder, Plakate, Beschriftungen

Sicherstellung (Mieterkaution) Übertragung der Miete

Spezialfälle im Rahmen eines Mietverhältnisses

Haustierhaltung

Musikinstrumente, TV-, CD- und Radiogeräte Untervermietung Übertragung des Mietverhältnisses

3/10 3/11 3/11 3/12 3/12 3/12

3.5.4.1 3.5.4.2 3.5.4.3 3.5.5

Die Übertragung des Geschäftsmietverhältnisses Die Übertragung eines andern Mietverhältnisses Die Übertragung der Familienwohnung

Unterhaltspflicht des Mieters

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Inhaltsverzeichnis

/ Mietvertrag für Einfamilienhäuser Mietvertrag für Ferienwohnungen Mietvertrag für Garagen/Autoabstellplätze

3/13 3/15 3/17 3/19 3/23 3/27 3/28 3/33 3/34 3/36 3/37 3/44 3/45 3/46

Mietvertrag für Einzelraum

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag: Miete eines Einzelraums

Schlüsselquittung

Sicherstellung zum Mietvertrag

Hausordnung 3/30 Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses/Geschäftsmiete 3/32 Vereinbarung über Haustierhaltung

Bewilligung zur Untervermietung Geschäftsstellenverzeichnis Mustermietvertrag Brief: Mietvertrag Brief: Mietvertrag/Sicherstellung Brief: Ablehnung der Untervermietung

Mietzins

4/1 4/1 4/2 4/2 4/4 4/6 4/8

4.1 4.2 4.3 4.4

Einleitung

Gesetzliche Grundlagen

Verhältnis der Missbräuchlichkeiten Der übersetzte Ertrag (Nettorendite)

4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.5.1 4.5.2 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8. 4 4.5 4.6 4.7 4.8

Investierte Eigenmittel

Nettoertrag

Berechnung der Nettorendite Offensichtlich übersetzter Kaufpreis

4/12 4/13 4/13 4/14 4/15 4/18 4/19 4/21 4/22 4/23 4/23 4/25 4/26 4/29 4/33 4/33 4/35 4/35 4/39 4/40 4/41 4/41 4/42 4/3 8

Anwendungsbereich der Ertragsrechnung (Nettorendite)

Die kostendeckende Bruttorendite

Anlagekosten

Zulässige Bruttorendite

Orts- oder quartierübliche Mietzinse

Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit Anwendungsbereich der Orts- und Quartierüblichkeit Verhältnis zum Kriterium des übersetzten Ertrags

Mehrleistungen

Wertvermehrende Investitionen Energetische Massnahmen als Mehrwert

Berechnung von Mietzinserhöhungen infolge Mehrleistungen

Umfassende Überholungen

Kostensteigerung

Betriebs- und Unterhaltskostensteigerungen Hypothekarischer Referenzzinssatz Zeitpunkt und Ausmass der Mietzinsanpassung

Hypothekarzinssenkung

4.9

Teuerung auf dem risikotragenden Kapital

4.10 Verträge mit Mietzinsklauseln

4.10.1 4.10.2 4.10.3

Befristeter oder unbefristeter Vertrag

Verträge mit Optionen Indexierte Mietzinse

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

4/46 4/48 4/49 4/50 4/52 4/53 4/53 4/59 4/59

4.10.4 4.10.5 4.11.1 4.11.2 4.12.1 4.12.2 4.12.3

Gestaffelte Mietzinse Umsatzabhängiger Mietzins

4.11 Vorgehen bei Mietzinserhöhungen

Mitteilungsfrist Formularzwang

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

4.12 Mietzinsanfechtung durch den Mieter

Anfechtung des Anfangsmietzinses Anfechtung von Mietzinserhöhungen Herabsetzungsbegehren des Mieters

/ Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen

4/62 4/65 4/66 4/67

Indexklausel

Staffelungsklausel Mietzinsreserve

Landesindex der Konsumentenpreise 4/68 Checkl. für Mietzinsrechner und Vorgehen bei Mietzinserhöhungen 4/70 Brief: Mietzinsanpassung 4/71

Nebenkosten

5/1 5/1 5/1 5/2 5/4 5/8 5/8 5/10 5/11 5/12 5/13

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9

Einleitung Definition

Nebenkostenpositionen im Einzelnen

Ausscheidung im Vertrag

1/5 1/9

Zahlungsart

Verteilung der Nebenkosten Änderung der Nebenkostenregelung

1/10 1/11 1/12 1/13

Exkurs: Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEW)

Heizkosten

5.9.1 5.9.2

Heizkostenabrechnung

Verteilung der Heizkosten auf die Mietparteien

Beispiel für Begründung einer Neuausscheidung im bestehenden Mietverhältnis Merkblat Nebenkostenvereinbarung Brief: Heiz- und Betriebskosten-Abrechnung

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

5/17 5/18 5/19

Unterhalt, Pflege

erwaltung

6/1 6/1 6/2 6/4 6/5 6/6 6/6

6.1 6.2 6.3 6.4

Grundlagen

Reinigungs- und Unterhaltspflicht des Mieters Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter Liegenschaftsunterhalt durch den Vermieter

6.4.1 6.4.2 6.4.3

Kontrollen, Zustandsberichte, Sanierungsvarianten

Serviceverträge Tankrevision

7 3

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

H E V

Inhaltsverzeichnis

6/7 6/8 6/8

6.4.4 6.4.4.1 6.4.4.2

Durchführung von Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen Mietzinserhöhungen aufgrund wertvermehrender Investitionen Beendigung der Mietverhältnisse vor Baubeginn

Verwaltungsübernahme

1.1 Einleitung

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

6/10 6/16 6/19 6/20 6/21 6/22 6/23

Katasterplankopie Grundbuchauszug Richtig gereinigt und gepflegt Vornahme von baulichen Änderungen Vereinbarung über die Installation von Haushaltsapparaten Bewilligung zum Aufstellen eines Kühlgerätes Mietzinsreduktion aufgrund einer Renovation/Sanierung Musterbrief: Ankündigung Wohnungsbesichtigung Checkliste Unterhalt-Erneuerung Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer) Baubeschrieb Unternehmerverzeichnis

1.2 Beschaffung der Unterlagen

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9

Planverzeichnis Öffentliche Dienste Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung

Mangel an der Mietsache

1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15 1.2.16

7/1 7/1 7/2 7/3 7/3 7/4 7/4 7/5 7/5 7/6 7/6 7/6 7/6 7/7 7/7 7/8

7.1 7.2 7.3 7.4

Grundlagen

Mieterakten Mangel an der Mietsache

Nebenkostenabrechnung Mangelnde Gebrauchstauglichkeit bei Übergabe des Mietobjekts Mangelnde Gebrauchstauglichkeit nach Übergabe des Mietobjekts

Buchhaltung Informationen

7.4.1 7.4.2 7.4.3 7.4.4 7.4.5 7.4.6 7.4.7

Einleitung

Diverses/Pendenzen Die Beseitigung des Mangels Herabsetzung des Mietzinses Schadenersatz Übernahme des Rechtsstreites Hinterlegung des Mietzinses Voraussetzungen der Hinterlegung Mangel an der Mietsache Liegenschaftsbeschrieb Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung Hinterlegung künftig fälliger Mietzinse Herausgabe der hinterlegten Mietzinse

1.3 Schlussbemerkungen

/ Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung

1/5 1/9

7.4.7.1 7.4.7.2 7.4.7.3 7.4.8 7.4.9

Beseitigungsanspruch des Mieters Aufforderung zur Mängelbeseitigung innert angemessener Frist

1/10 1/11 1/12 1/13

Vermietung / Mietzinsreduktion aufgrund eines Mangels Brief: Schlichtungsbehörde Auszahlungsbegehren

7/10 7/11

2.1 Einleitung

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

2.2 Anmeldeformular für Mietinteressenten Beendigung des Mietverhältnisses

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9

Zivilstand

Geburtsdatum/Nationalität

8/1 8/1 8/1 8/2 8/2 8/2 8/3 8/3 8/4 8/4 8/5

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5

Beendigung durch Vereinbarung Beendigung durch objektive Unmöglichkeit

Beruf/Name und Adresse des Arbeitgebers Einkommen/Finanzielle Lage Bisherige Wohnung/Mietdauer

Beendigung durch Zeitablauf Beendigung durch Kündigung Ordentliche Kündigung

Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung

Zahl der Familienmitglieder/Bewohner Grund des Wohnungswechsels Formvorschriften Kündigung der Familienwohnung durch den Vermieter Kündigung der Familienwohnung durch den Mieter Kündigungsfristen und –termine Wann gilt eine Kündigung als empfangen? Haustiere Besondere Lärmverursachung Referenzen Bemerkungen Einleitung

8.5.1 8.5.2 8.5.3 8.5.4 8.5.5 8.5.6

2.2.10 2.2.11 2.2.12

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

8/6 8/7 8/7 8/8 8/8 8/9 8/9

8.5.7

Begründung der Kündigung

8.6

Ausserordentliche Kündigung

8.6.1 8.6.2

Einleitung

Ausserordentliche Kündigungsgründe

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4 8.7 8.8 8.9 8.7.1 8.7.2 8.7.3 8.7.4 8.7.5 8.7.6 8.7.7 8.6. 2 .1 8.6. 2 .2 8.6. 2 .3 8.6. 2 .4 8.6. 2 .5 8.6.2.6 8.6.2.7 8.6.2.8 8.6.3 1/5 1/9 8.9.2 8.10.1 8.10.2 8.10.3 8.10.4 8.10.5 8.9.1 8.9.1.1 8.9.1.2 8.9.1.3 8.11.1 8.11.2 8.11.3 8.11.4 8.11.5 8.11.6 8.11.7 8.11.8 8.11.9

Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) Kündigung des Mieters wegen Mängeln an der Mietsache

Tod des Mieters Konkurs des Mieters

8/11 8/11 8/11 8/12 8/13 8/13 8/14 8/14 8/14 8/16 8/16 8/17 8/17 8/18 8/18 8/18 8/18 8/18 8/19 8/19 8/19 8/19 8/21 8/23 8/24 8/24 8/24 8/24 8 / 24 8/25 8/26 8/27 8/28 8/28 8/28 8/29

Zahlungsverzug des Mieters

Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter Schwere Schädigung der Mietsache durch den Mieter

Eigentümerwechsel

Formvorschriften und Begründung Vorzeitige Rückgabe durch den Mieter

Einleitung

Zumutbarer und zahlungsfähiger Ersatzmieter

Übernahme des Mietverhältnisses zu den gleichen Bedingungen 8/15

Prüfung des Ersatzmieters Kein Zwang zu Vertragsabschluss Schadenminderungspflicht des Vermieters

Vorgehen

Besonderheiten bei mehreren Mietern

Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen

Nichtigkeit der Kündigung

Formnichtigkeit

Andere nichtige Kündigungen Unwirksame Kündigungen Grundlagen des Kündigungsschutzes

8.10 Die Anfechtung der Kündigung

Einleitung

1/10 1/11 1/12 1/13

Die gesetzlichen Anfechtungstatbestände Ausnahmen von der dreijährigen Kündigungssperre

Anfechtungsfristen Folgen der Anfechtung

8.11 Erstreckung des Mietverhältnisses

Einleitung

Fristen Interessenabwägung Absolute Ausschlussgründe

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

Dauer der Erstreckung Die Zweiterstreckung Kündigung während der Erstreckung Vertragsanpassungen währen der Erstreckungsdauer Vorgehen des Vermieters

erwaltung

8/30 8/32 8/33 8/34 8/35 8/36

Formular für die Mitteilung einer Kündigung Merkblatt für die Wohnungsrückgabe Vereinbarung über die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages Erstreckungsvereinbarung Brief: Ungültige Kündigung der Familienwohnung Brief: Bestätigung der Kündigung

9 3

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

H E V

Inhaltsverzeichnis

8/37 8/38 8/39 8/40 8/41 8/42

Inhaltsverzeichnis Brief: Vorzeitige Kündigung des Mietvertrages Brief: Ablehnung Ersatzmieter Brief: Vorzeitige Wiedervermietung Brief: Ablehnung einer Teilkündigung Brief: Übertragung des Mietverhältnisses Brief: Erstreckungsvereinbarung Verwaltungsübernahme

1.1 Einleitung Wohnungsabnahme

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

1.2 Beschaffung der Unterlagen

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9

Katasterplankopie Grundbuchauszug

9/1 9/1 9/1 9/3 9/4 9/ 4 9/5 9/5 9/7 9/8 9/8 9/8 9/9

9.1 9.2

Ein leitung ndla g Gru

Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer) Ge setzlich e Bestimmungen betreffend Rückgabe der Mietsache Baubeschrieb Le bensdauer verschiedener Einrichtungen in

9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2. 4 9.2.5 9.3.1 9.3.2 9.3.3 9.3.4 9.3.5 9.3

Unternehmerverzeichnis Besichtigungsrecht des Vermieters Wohn- und Geschäftsräumen Üb ergabeprotokoll/Mängelliste Mietvertrag Planverzeichnis Öffentliche Dienste Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung Buchhaltung Informationen Mieterhaftpflichtversicherung / Paritätische Lebensdauertabelle Diverses/Pendenzen 1.3 Schlussbemerkungen Vorgehen Reinigung Schlüssel Schlussabrechnung 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15 1.2.16 Mieterakten Nebenkostenabrechnung

Wo hnungs abnahme

9.4

Schlussbemerkungen

9/10 9/14 9/16 9/17 9/18 9/19 9/20

/ Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung Brief: Schlussabrechnung/Belastung gemäss Abnahmeprotokoll Schlussabrechnung/Belastungen gemäss Abnahmeprotokoll Liegenschaftsbeschrieb Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung Saldierug Mieterkaution/Sparkonto Bank: Saldierung Mieterkaution/-sparkonto Wohnungsprotokoll Zustimmungserklärung zur Auszahlung der Kaution

1/5 1/9

1/10 1/11 1/12 1/13

10.

Hauswartung

Vermietung

10/1 10/1 10/1 10/1 10/1 10/2 10/2 10/2 10/2 10.3 10/3 10/3 10/3 10/4 10/4

2.1 Einleitung 10.1 Einleitung 10.2 Grundlagen 10.3 Arbeitsvertrag für Hauswartung

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

10.3.1 10.3.2 10.3.3 10.3.4 10.3.5 10.3.6

2.2 Anmeldeformular für Mietinteressenten Umfang der Arbeiten/Pflichtenheft für Hauswartung

Aufgaben

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9

Zivilstand

Geburtsdatum/Nationalität Abrechnungen, Spesen, Kompetenzen Berechnung Hauswartlohn

Beruf/Name und Adresse des Arbeitgebers Einkommen/Finanzielle Lage Bisherige Wohnung/Mietdauer Zahl der Familienmitglieder/Bewohner Grund des Wohnungswechsels Name und Adresse des Hauseigentümers oder der Verwaltung

Versicherungen Berufliche Vorsorge

10.4 Dienstwohnung 10.5 Waschordnung 10.6 Hausordnung 10.7 Werkzeug- und Geräteinventar

Haustiere

10.8 Schlüsselverzeichnis 10.9 Schlussbemerkungen

2.2.10 2.2.11 2.2.12

Besondere Lärmverursachung

Referenzen Bemerkungen

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis

/ Arbeitsvertrag für Hauswartung inkl. Pflichtenheft Mängel/Störungen/Reparaturen Spesenabrechnung / Hauswartmaterial Waschordnung Werkzeug- und Geräteinventar Schlüsselverzeichnis

10/5 10/12 10/13 10/14 10/15 10/16

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

11.

Versicherungen

11/1 11/1 1 1 /1 11/1 11/2 11/3 11/4 11/4 11/4 11/5 11/5 11/6 11/6 11/6 11/7

11.1 Einleitung 11.2 Grundlagen 11.3 Versicherungsarten

11.3.1 11.3.2 11.3.3 11.3.4 11.3.5 11.3.6 11.3.7 11.3.8 11.3.9 11.3.9 11.3.10

Haftpflicht-Versicherung Gebäude-Versicherung

Feuer-Versicherung (private Versicherungsgesellschaft)

Wasserschaden-Versicherung Glasbruch-Versicherung Versicherung für Haustechnikanlagen

Hausrat-Versicherung

Versicherung während eines Umbaus oder einer Renovation

Mietkaution-Versicherung Mietzinsausfall-Versicherung Hauswart-Versicherung

11.4 Schlussbemerkungen

1/5 1/9

/ Verzeichnis Versicherungspolicen

11/8

1/10 1/11 1/12 1/13

12.

Steuern

12/1 12/1 12/1 12/2 12/2 12/3 12/4 12/4 12/5 12/5 12/6

12.1 Einleitung 12.2 Einkommenssteuer

12.2.1 12.2.2 12.2.3

Eigenmietwert Schuldzinsen

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

Gewinnungskosten

12.3 Vermögenssteuer 12.4 Liegenschaftssteuer

12.5 Grundstückgewinnsteuer 12.6 Handänderungssteuer 12.7 Erbschafts- und Schenkungssteuer 12.8 Mehrwertsteuer

erwaltung

11 3

Handbuch der Liegenschaftsverwaltung Handbuch der Liegenschaftsverwaltung

H E V

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis Rechnungswesen und Inkasso

13.

Verwaltungsübernahme

13/1 13/1 13/1 13/2 13/2 13/2 13/3 13/3 13/3 13/4 13/4 13/5 13/5

13.1 Rechnungswesen

13.1.1 13.1.2 13.1.4 13.1.5 13.1.6 13.1.7 13.2.1 13.2.2 13.2.3 13.2.4

Einleitung

1.1 Einleitung

1/1 1/1 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/3 1/4 1/4 1/4 1/4

Buchhaltungshilfsmittel

1.2 Beschaffung der Unterlagen 13.1.3 Liegenschaftsabrechnung

1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9

Katasterplankopie Grundbuchauszug Liegenschaftsaufwand Jahresabschluss Statistik/Kennzahlen Baubeschrieb Liegenschaftsertrag

Liegenschaftsbeschrieb (Dokumentation Eigentümer)

13.2 Inkasso

Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Schliessanlage Verträge/Service Versicherungen Hauswartung Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters Die Betreibung Retentionsrecht bei der Geschäftsmiete / Die Mahnung

1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14 1.2.15 1.2.16

Mieterakten Einleitungsverfahren Betriebsrechnung Kapitalrechnung Brief: Mahnung Mietzinszahlung Brief: Zahlungsaufforderung/Kündigungsandrohung Checkliste Vorgehen bei einer Zahlungsverzugskündigung Nebenkostenabrechnung Buchhaltung Informationen

13/7 13/9 13/10 13/11 13/12 13/13 13/14 13/16 13/17

Diverses/Pendenzen gemäss Art. 257d OR Betreibungsbegehren Rechtsöffnungsbegehren Fortsetzungsbegehren

1.3 Schlussbemerkungen

/ Checkliste Übernahme Liegenschaftsverwaltung

1/5 1/9

Liegenschaftsbeschrieb Unternehmerverzeichnis Planverzeichnis Öffentliche Dienste Brief: Adressänderung

1/10 1/11 1/12 1/13

14.

Gesetzestexte

14/1 14/12

Auszug aus dem Obligationenrecht Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen

Vermietung

2.1 Einleitung

2/1 2/1 2/2 2/2 2/2 2/2 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/3 2/4 2/4

2.2 Anmeldeformular für Mietinteressenten

2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9

Zivilstand

Geburtsdatum/Nationalität

Haustiere

2.2.10 2.2.11 2.2.12

Besondere Lärmverursachung

Referenzen Bemerkungen

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10

Made with FlippingBook - Online magazine maker