Immobilienwegweiser durch den Steuerdschungel

Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel

Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel

Immobilien-Wegweiser

durch den Steuerdschungel

Sandro M. Hattemer, eidg. dipl. Steuerexperte, LL.M. UZH International Tax Law, Executive MBA Universität Zürich (2. überarbeitete Auflage)

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Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel Im obilie gweiser durch d n Steuerdschungel

Impressum ISBN:

978-3-033-05057-0

Verlag: Hauseigentümerverband Schweiz Copyright: Hauseigentümerverband Schweiz Druck: Ostschweizdruck AG, Wittenbach

2. aktualisierte und überarbeitete Auflage, Dezember 2022

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Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel Immobilien-Wegw iser durch den St uerdschungel

Vorwort zur 2. überarbeiteten Auflage (2022) Seit der 1. Auflage 2015 sind über 6 Jahre vergangen. Das Steuerrecht im Immobilienbe reich hat in dieser Zeit nichts an Brisanz verloren. Dieses Buches soll Immobilieneigentü mern als praxisbezogener Wegweiser im Steuerdschungel dienen. Der Verfasser (2. Auflage) Sandro M. Hattemer, eidg. Diplomierter Steuerexperte, LL.M UZH International Tax Law, Executive MBA Universität Zürich, ist seit 30 Jahren im Bereich Steuern unterwegs und hat den vorliegenden Steuerratgeber 2022 überarbeitet und aktualisiert. Er betreut zahlreiche Familien und Unternehmen im In- und Ausland. Zusammen mit sei nem Team berät er Privatpersonen, Konzernleitungsmitglieder, Unternehmer und For men in komplexen Steuerfragen. Start-Up Unternehmen, Firmengruppen bis hin zu bör senkotierten Kapitalgesellschaften gehören zu seinem Kundenportfolio. Er und sein Team haben sich vor allem in den Bereichen Immobilien, Life Science, Finance und In dustrie spezialisiert. Der Verfasser war verantwortlich für den Auf- und Ausbau sowie die Führung der Steuerabteilung einer der grössten Treuhandgesellschaften in der Schweiz. Er führt mit seinem Team seit über 15 Jahren eine eigene Beratungsgesellschaft für Steuer-, Treuhand- und Immobilienfragen. Dank des Verfassers Der Verfasser dankt dem Hauseigentümerverband Schweiz, der ihm die Möglichkeit ge boten hat, dieses Buch zu überarbeiten. Es soll vielen Liegenschaftseigentümern in der Schweiz einen besseren Überblick in den komplexen Besteuerungsgrundlagen verschaf fen und Licht ins Dunkle rund um die unterschiedlichen kantonalen Steuerpraxen von Im mobilien bringen. Grosser Dank geht auch an die Personen, die dem Verfasser persönlich und fachlich zur Seite standen; das HattemerPartner-Team, welches tatkräftig mit vielen wertvollen Bei trägen zur Überarbeitung des Buches beigetragen hat; und an Walder Wyss Anwälte in Basel für das kritische Durchlesen des überarbeiteten Manuskripts. Besonders hervorzuheben ist auch die Zusammenarbeit mit den kantonalen Steuerver waltungen.

Sandro M. Hattemer, Zug und Basel 2022

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Immobilien-Wegweiser durch den Steuerdschungel

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Die Verfasserin (1. Auflage) Sibylle Merki, diplomierte Steuerexpertin, Master of Advanced Studies FH in Mehrwert steuer, Würenlingen, verfügt über umfassende Kenntnisse im Immobilienbereich. Die Autorin hat schon zu Beginn ihrer langjährigen Berufstätigkeit ihre Faszination für Steu ern und alles was dazugehört, entdeckt. Und als sie später mehrere Jahre als Steuerkommissärin in einer kantonalen Steuerverwaltung tätig war, hat sie ihre Leiden schaft rund um das Steuerwesen endgültig gepackt. Kein Wunder also, dass sie sich dann auch in ihrer privatwirtschaftlichen Tätigkeit immer mehr auf den Steuerbereich kon zentriert und so gewissermassen ihr Hobby zum Beruf gemacht hat. In ihrer Tätigkeit wird Sibylle Merki häufig mit komplexen Fragen im Liegenschaftsbereich konfrontiert.

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Inhaltsverzeichnis EINLEITUNG.............................................................................................................10 1. Allgemeines – Steuersystem Schweiz ....................................................10 2. Abkürzungsverzeichnis ...........................................................................12 LIEGENSCHAFTEN STEUEROPTIMAL ERWERBEN, NUTZEN UND VERKAUFEN .............................................................................................15 1. Eine Liegenschaft kaufen oder bauen ....................................................15 1.1. Standort-/ und Objektwahl ..........................................................................15 1.2. Eigentumsformen und deren Auswirkungen auf die Steuern......................18 1.2.1. Alleineigentum ............................................................................................18 1.2.2. Gemeinschaftliches Eigentum ....................................................................18 1.2.2.1. Miteigentum (gewöhnliches Miteigentum/Stockwerkeigentum) ..................18 1.2.3. Gesamteigentum ........................................................................................19 1.3. Kauf oder Erstellung einer Liegenschaft .....................................................19 1.3.1. Immobilien zur Eigennutzung erwerben......................................................21 1.3.2. Steuerliche Aspekte beim Umbau ..............................................................24 1.3.3. Steuerliche Aspekte bei Sanierung.............................................................24 1.4. Erster und Zweiter Wohnsitz.......................................................................25 1.4.1. Ferienobjekte..............................................................................................25 1.5 Steuern und Gebühren/Kosten (Erwerb) ....................................................26 1.5.1 Handänderungssteuer, Notariatskosten und Grundbuchgebühren.............26 1.5.2 Übersicht Grundbuchgebühren bzw. Handänderungssteuertarife ..............26 1.5.3 Handänderungssteuer ................................................................................30 1.5.4 Berechnung der Handänderungssteuer......................................................33 1.5.5 Steuertarif ...................................................................................................33 1.5.6 Steuerbefreite Handänderungen ................................................................34 1.5.7 Bezahlung der Handänderungssteuer ........................................................34 1.5.8 Grundbuch..................................................................................................35 1.6 Nachlass....................................................................................................36 1.6.1 Nachlass- sowie Erbschafts- und Schenkungssteuer .................................36 1.7 Finanzierung .............................................................................................37 1.7.1 Schuldzinsen allgemein ..............................................................................37

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1.7.2 1.7.3 1.7.4 1.7.5 1.7.6 1.7.7 1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.9.1 1.9.2 1.9.3 1.9.4 1.9.5 1.9.6 1.9.7 1.9.8 1.8 1.9

Saron-Hypothek und CAP-Prämie..............................................................38 Festhypothek und Forward-Zins .................................................................39 Finanzierung durch Erbvorbezug oder Schenkung.....................................40 Finanzierung mit Darlehen im Familien- oder Freundeskreis .....................40 Finanzierung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (2. Säule) .....................42 Regeln für einen Vorbezug .........................................................................42 Der Begriff Wohneigentum ......................................................................44 Weiteres zum Vorbezug .............................................................................44 Wohneigentumsförderung - 2.Säule ...........................................................45 Wohneigentumsförderung – Säule 3a ........................................................47 Steuerbeträge 2022 (Bundes-, Kantons- und Gemeindesteuern), Kapitalbezug Mann mit Alter 50 ..............................................................47 Verpfändung des Vorsorgeanspruches ......................................................48 Finanzierung der Heizung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge .................50 Finanzierung mittels der gebundenen Selbstvorsorge (Säule 3a) ..............51 Exkurs: Hypotheken und Amortisation........................................................52 Problemfall Erhöhung der Hypothek im Alter ..............................................53 Direkte Amortisation ...................................................................................54 Indirekte Amortisation .................................................................................54 Weitere Anlagemöglichkeiten bei einem Verzicht auf die Amortisation ......56 Nutzung, Liegenschaftsertrag und Abzüge............................................59 Allgemein....................................................................................................59 Eigenmietwertbesteuerung und Mieterträge ...............................................59 Worauf man beim Mietertrag und Eigenmietwert achten muss ..................61 Abschaffung des Eigenmietwertes .............................................................62 Vorzugsmiete..............................................................................................62 Bestimmung des Eigenmietwertes .............................................................63 Unternutzungsabzug ..................................................................................67 Einschlag vom Eigenmietwert in Härtefällen...............................................69 Berufsauslagen und Home-Office...............................................................73 Fremdnutzung ............................................................................................74 Nutzniessung..............................................................................................75

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2.1. 2.2.

2.2.1. 2.2.2.

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2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5.

2.4.

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2.5. 2.6. Wohnrecht ..................................................................................................76 Effektiver Liegenschaftsaufwand - das können Sie abziehen.....................76 Werterhaltende Aufwendungen ..................................................................79 Wertvermehrende Aufwendungen ..............................................................80 Lebenshaltungskosten................................................................................80 Betriebs- und Verwaltungskosten ...............................................................81 Das Erbringen von Eigenleistungen an einer Liegenschaft ........................84 Einige ausgewählte Praxisbeispiele sowie Gerichtsentscheide zu Liegenschaftsunterhaltskosten (werterhaltend/wertvermehrend, Lebenshaltungskosten vs. Betriebskosten) ................................................85 Mängel (konstruktive Mängel) und damit verbundene Schäden .................88 In welcher Steuerperiode die Unterhaltsarbeiten abgezogen werden können........................................................................................................89 Steuerliche Behandlung eines Gewinnungskostenüberschusses...............90 Effektive Kosten und Pauschalabzug .........................................................91 Liegenschaftsunterhalt und Kleinquittungen ...............................................96 Wer kann die Unterhaltskosten geltend machen? ......................................97 Renovationskosten zeitlich aufteilen...........................................................97 Anlagekosten für Energiesparmassnahmen und Umweltschutz.................98 Einspeisevergütung ..................................................................................102 Abzugsfähige Verwaltungskosten.............................................................103 Spezialitäten beim Stockwerkeigentum ....................................................103 2.12.1. Einlagen in den Erneuerungsfonds und andere Unterhaltskosten............103 2.12.2. Besteuerung des Erneuerungsfonds ........................................................104 2.14. Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten .......................................104 2.13.1. Beschränkung des Schuldzinsenabzuges ................................................104 2.13.2. Zeitpunkt des Schuldzinsenabzuges ........................................................106 2.13.3. Andere Finanzierungskosten - Vorfälligkeitsentschädigungen .................106 2.15. Baukreditzinsen ........................................................................................106 2.20. Vermögenssteuer .....................................................................................107 3. Steuerfolgen beim Verkauf einer Liegenschaft....................................111 3.1. Grundsätzliches........................................................................................111 2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4. 2.6.5. 2.6.6. 2.6.7. 2.6.8. 2.6.9. 2.7. 2.7.1. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13.

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3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. Grundzüge der Grundstückgewinnsteuer .................................................113 Allgemeines zum monistischen und dualistischen System.......................119 Monistisches System................................................................................119 Dualistisches System................................................................................119 Bevorzugte Handänderungen/Aufschub ...................................................120 Einreichung der Steuererklärung für Grundstückgewinne ........................121 Ersatzbeschaffung....................................................................................121 Besteuerung nach Höhe des Gewinns und der Besitzdauer ....................124 Steuerhoheit .............................................................................................125 Interkantonaler Vergleich der Grundstückgewinnsteuer ...........................126 SPEZIALTHEMEN ..................................................................................................129 1. Mehrwertsteuer und Immobilien ...........................................................129 1.1. Steuerpflicht bei der Mehrwertsteuer ........................................................129 1.2. Ausnahmen im Mehrwertsteuerbereich ....................................................130 1.3. Kauf von Liegenschaften ..........................................................................130 1.4 Vermietung/Verpachtung von Liegenschaften .........................................131 1.5. Option .......................................................................................................131 1.6. Vorsteuerabzug ........................................................................................132 1.7. Nutzungsänderung ...................................................................................133 1.8. Eigenverbrauch ........................................................................................133 1.9. Einlageentsteuerung.................................................................................133 2. Schenkung von Liegenschaften............................................................134 2.1. Allgemein..................................................................................................134 2.2. Wahl des Liegenschaftenkantons.............................................................134 2.3. Zusammenfassung der Möglichkeiten bei der Übertragung einer Liegenschaft in Kantonen mit Schenkungssteuern: ..................................137 2.4. Wie die Kapitalisierung im Steuerrecht erfolgt ..........................................138 3. Immobilien und Steuern im Konkubinat ...............................................138 4. Liegenschaften bei Scheidung..............................................................146 5. Der Kauf eines Ferienhauses und seine fiskalischen Auswirkungen.........................................................................................146 5.1. Allgemein..................................................................................................146 3.10. 3.11.

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5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. Aufteilung Einkommen und Vermögen .....................................................147 Repartitionswerte......................................................................................147 Ferienwohnung im Ausland ......................................................................154 Wohnsitzwechsel ......................................................................................155 Ausscheidungsverluste bei einer Liegenschaft im Inland .........................156 Ausscheidungsverluste bei einer Liegenschaft im Ausland ......................156 Liegenschaften: Private Vermögensverwaltung oder gewerbsmässiger Handel? ....................................................................158 Sog. gewerbsmässiger Immobilienhändler ...............................................158 Immobiliengesellschaft .............................................................................159 ANHANG.................................................................................................................162 1. Tipps zum Ausfüllen der Einkommensteuererklärung in Bezug auf Liegenschaften.................................................................................162 2. Besteuerung von Liegenschaften im Privatvermögen ........................164 3. Merkblatt BL............................................................................................165 4. Merkblatt ZG............................................................................................185 5. Merkblatt ZH............................................................................................198 6. Merkblatt ZH Abgrenzungskatalog........................................................215 7. Einsprachemöglichkeiten ......................................................................220 8. Mustereinsprache (Beispiel kantonales Steueramt Zürich) ................221 9. Übliche Beilagen zur Grundstückgewinnsteuererklärung ..................222 10. Wohneigentumsförderung.....................................................................223 11. Adressen der Steuerverwaltungen .......................................................225 12. Wichtige Begriffe ......................................................................................229 13. Stichwortverzeichnis .................................................................................233 14. Informationsquellen / Rechtsquellenverzeichnis ................................240 15. Merkblatt Steuerbefreite Handänderungen ..........................................245 16. Merkblatt 2 Rückerstattung der Verrechnungssteuer an Stockwerkeigentümergemeinschaften .................................................251 17. Merkblatt 3 Steuerliche Behandlung von Nutzniessungen, Wohnrechten, Dienstbarkeiten, Grundlasten und vorgemerkten persönlichen Rechten ............................................................................254 6. 6.1 6.2

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