Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen von Mietliegenschaften

Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen

Rückgabe. Dabei muss der Vermieter dem Mieter Arbeiten und Besichtigun- gen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Art. 257h Abs. 1 und 3 OR).

2. Erneuerungen und Änderungen

Der Vermieter ist auch berechtigt, eigentliche Erneuerungen oder Änderun- gen der Mietsache vorzunehmen, welche über die reine Substanzerhaltung (Mängelbeseitigung, Schadensvermeidung) hinausgehen. Solche weiterge- henden baulichen Massnahmen sind allerdings nur unter folgenden beiden Voraussetzungen zulässig:

- Die Arbeiten sind für den Mieter zumutbar und

- das Mietverhältnis ist nicht gekündigt (Art. 260 Abs. 1 OR).

Dies bedeutet, dass in einem gekündeten Mietverhältnis keine Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache vorgenommen werden können (vgl. nach- stehend 2.2). Ausgenommen sind dringende oder von einer Behörde zwin- gend vorgeschriebene Sanierungsmassnahmen. Im Folgenden werden die beiden Voraussetzungen näher erläutert.

2.1. Zumutbarkeit für den Mieter

Ob eine geplante Sanierung für den Mieter zumutbar ist, ist aufgrund sämtli- cher Umstände des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen, wobei auf ob- jektive Gesichtspunkte abzustellen ist. 1 Subjektive (Wunsch-)Vorstellungen der Mieter sind somit unbeachtlich. Zur Beurteilung der Zumutbarkeit der Ar- beiten ist eine Abwägung der gegenüberstehenden Interessen vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Zweck und Dauer des Mietvertra- ges, der Umfang der Arbeiten und ihre Auswirkungen auf die Mieter, die Dringlichkeit der Sanierung und ihr Nutzen für die Mieter, vorhersehbare Än- derungen der vertraglichen Leistungen (inkl. Höhe der Mietzinse) ebenso wie der Ausführungszeitpunkt der Arbeiten. 2 Das Bundesgericht stellt zur Beurtei- lung der Zumutbarkeit im Wesentlichen darauf ab, wie weit der Mieter durch die Erneuerungsarbeiten im Gebrauch der Mietsache eingeschränkt wird. 3 Es hielt zudem fest, dass der Vermieter weniger einschneidenden Reparatur- oder Unterhaltsarbeiten, welche zu einer zeitlichen Verzögerung der Erneue- 1 vgl. Peter Higi, Zürcher Kommentar [ZK-Higi], Zürich 1994, N. 27 zu Art. 260 OR 2 vgl. SVIT-Kommentar zum schweizerischen Mietrecht, 3. Auflage, Zürich 2008 (SVIT-Kommentar), N. 26 zu Art. 260-260a OR, ZK-Higi, N. 31ff. zu Art. 260 OR 3 Entscheid des Bundesgerichts 4C.382/2002 vom 4. März 2003 in MRA 3/2003 S. 75 ff.

5