Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen von Mietliegenschaften

Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen

zinserhöhung vornehmen. Der Mieter kann die Erhöhung innert dreissig Tagen bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und danach ans Mietgericht gelangen. Da die Festlegung der wertvermeh- renden Anteile der Arbeiten naturgemäss einen grossen Ermessen- spielraum zulässt, riskiert der Vermieter, dass die Gerichte seiner Ein- schätzung nicht folgen. Er kann daher im Zeitpunkt der Renovations- planung nicht mit Sicherheit kalkulieren, welcher Umfang seiner Investi- tionen sich durch eine entsprechende Mietzinserhöhung verzinsen lässt, schlimmstenfalls führt die Sanierung zu einer Schmälerung seiner Rendite (vgl. dazu nachstehend B.). - Werden die Mietverhältnisse vor Durchführung von Sanierungsarbeiten beendet, so können die Mietzinse bei der Neuvermietung nach Ab- schluss der Arbeiten neu festgelegt werden (vgl. dazu die Ausführun- gen unter C.). Es empfiehlt sich daher, bereits im Planungsstadium einen Mietrechtsspezia- listen zur Beurteilung der Chancen und Risiken beizuziehen. Zwecks Planung der Erneuerungsarbeiten bei bestehenden Mietverhältnissen steht dem Vermieter – sofern notwendig – der Zutritt in die Mieträumlichkeiten zu, wobei er auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen hat (Art. 260 Abs. 2 OR) und diesem den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen muss (Art. 257h OR analog). Eine solche Vorabklärung durch den Vermieter ist selbstverständlich nicht nur in denjenigen Fällen möglich, in denen bereits ein konkretes Vorhaben vorliegt, sondern kann auch in Anspruch genommen werden, um einen allenfalls unterschiedlichen Sanierungsbedarf der einzel- nen Mietobjekte zu erfassen, um gestützt darauf ein Sanierungskonzept erar- beiten zu können. Der Vermieter muss das Zutrittsrecht nicht persönlich aus- üben; die Besichtigung kann auch durch den Verwalter, den Hauswart, den Architekten oder andere Hilfspersonen des Vermieters erfolgen. Der Mieter hat grundsätzlich auch nicht die Möglichkeit, den Zutritt in die Mietsache auf eine einzige Person zu beschränken. (vgl. nachfolgend Ziffer 3 betreffend Zu- trittsverweigerung des Mieters). B. Erneuerungen und Änderungen des Mietobjektes während der Miet- dauer 1. Planung der Erneuerungsarbeiten - Zutrittsrecht

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