Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen von Mietliegenschaften

Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen

rungsarbeiten führen, den Vorzug zu geben habe. 4 Diese Praxis des Bun- desgerichts bewirkt, dass in bewohnten Mietliegenschaften die geplante Durchführung von umfangreichen Gebäudesanierungen mit wesentlichen Be- schränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (z.B. Sanierung der Wasserleitungen und Sanierung der elektrischen Leitungen, Erneuerung von Küchen und Bädern sowie der Bodenbeläge) zu langwierigen Streitigkeiten über die Zumutbarkeit der Sanierung führen können ( vgl. hierzu B. ). Erneuerungen und Änderungen dürfen vom Vermieter nicht ausgeführt wer- den, wenn gekündigte Mietverhältnisse vorliegen. Dabei spielt es keine Rolle, welche Partei das Mietverhältnis gekündigt hat. Diese Voraussetzung wird damit begründet, dass es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, die mit Erneuerungs- und Änderungsarbeiten stets verbundenen Unannehmlichkei- ten ertragen zu müssen, ohne danach deren Nutzen geniessen zu können. 5 Es sollte den Mietern der Beginn der Arbeiten rechtzeitig angekündigt werden (vgl. nachstehend B.2.), damit eine mieterseitige Kündigung auf den oder auf einen vor dem geplanten Baubeginn liegenden Termin möglich ist. Verzichtet der Mieter auf die Kündigung, so kann er trotzdem später die Zumutbarkeit der Arbeiten bestreiten. Eine trotz rechtzeitiger Ankündigung ausgesprochene Kündigung des Mieters kann hingegen den Beginn der Arbeiten nicht mehr verhindern. 6 2.2. Ungekündigtes Mietverhältnis 3. Planung: Wahlfreiheit des Vermieters zwischen Sanierung während laufendem Mietverhältnis oder Sanierung nach Kündigung des Mietver- hältnisses Häufig umfasst die geplante Renovation sowohl Unterhalts- wie auch Erneue- rungsarbeiten, welche sich kaum trennen lassen. Bei grösseren Renovati- onsvorhaben trägt der Vermieter damit immer das Risiko, dass sich (einzel- ne) Mieter auf die Unzumutbarkeit von Renovationsarbeiten berufen. Je nach Ausgang des Verfahrens erreichen die Mieter eine Bauverzögerung oder gar die völlige Aufgabe des Bauvorhabens. Unter Umständen muss das ganze Renovationsvorhaben abgeändert oder eingeschränkt werden, weil es teil- weise als unzumutbar erklärt wird.

4 Entscheid des Bundesgerichts 4C.382/2002 vom 4. März 2003 in MRA 3/2003 S. 75 ff. 5 Botschaft, S. 1439 6 SVIT-Kommentar, N. 31 zu Art. 260-260a OR; ZK-Higi, N. 51 zu Art. 260 OR

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