Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen von Mietliegenschaften

Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen

Dem renovationswilligen Eigentümer ermöglicht das Mietrecht zwei Vorge- hensweisen: - Die Sanierungsarbeiten werden während der bestehenden Mietverhält- nisse durchgeführt und die Mieter bleiben während der Sanierungsar- beiten in den Räumlichkeiten (vgl. hierzu B.) oder - die Mietverhältnisse werden vor der Durchführung der Sanierung been- det, um dann die Arbeiten am leeren Gebäude durchzuführen ( vgl. hierzu C. ). In der Praxis berufen sich Mieter bei sanften Renovationen (Neuanstrich der Fassade, Isolierung der Kellerdecken, Ersatz des Heizkessels, Renovation des Treppenhauses, Renovation einer Tiefgarage) sowie bei Renovations- vorhaben im Innern der Mietsache, welche eine sichtbare Komfortsteigerung bewirken (z.B. Modernisierung von Küche und Bad, Ersatz alter Bodenbelä- ge), relativ selten auf die Unzumutbarkeit und es kommt kaum zu Verfahren vor den Schlichtungsbehörden. Solche Massnahmen lassen sich grundsätz- lich gut in bewohnten oder genutzten Liegenschaften durchführen. Bei länger dauernden, umfangreicheren baulichen Massnahmen mit erhebli- chen Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (z.B. auf- grund von länger anhaltenden Lärmimmissionen beim Ersatz von sanitären Leitungen) oder bei völliger Unbewohnbarkeit infolge von Grundrissänderun- gen etc. ist das Risiko von Einsprachen und das damit verbundene Scha- denspotential für den Vermieter jedoch grösser. Derartige Bauvorhaben kön- nen daher in der Regel schneller und kostengünstiger ausgeführt werden, wenn die Mietverhältnisse vorgängig beendet werden. Das Bundesgericht hat ausdrücklich festgehalten, dass der Vermieter berechtigt ist, unbefristete Mietverhältnisse zur Durchführung von Sanierungsarbeiten zu kündigen. 7 Die vertraglichen Kündigungsfristen und -termine sind dafür selbstverständlich einzuhalten; allfällige Sperrfristen nach einer Auseinandersetzung mit einem Mieter sind zu beachten (und wenn eine umfassende Überholung in den nächsten Jahren bevorsteht, nach Möglichkeit zu vermeiden!). Ein zentraler Entscheidungsfaktor bei der Planung einer Sanierung ist zwei- felsohne, ob und wieweit die Bauinvestitionen verzinst und amortisiert werden können: - Wird die Sanierung während bestehender Mietverhältnisse ausgeführt, so kann der Vermieter für wertvermehrende Investitionen eine Miet-

7 vgl. BGE 135 III 112 ff., Bestätigung der Praxis: BGE 142 III 91 ff. in MRA 2/16, S. 96ff.

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