Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

Mietzins und Nebenkosten 15

Mietzinsanpassung auf die Kriterien «Orts- oder Quartierüblich keit», «kostendeckende Bruttorendite» oder «übersetzter Ertrag (Nettorendite)», kann er nur einen dieser Erhöhungsgründe anfüh ren, denn sie beziehen sich jeweils auf den gesamten Mietzins ( ab solute Anpassungskriterien). Die absolute Berechnungsmethode be stimmt den für ein Objekt allgemein zulässigen Mietzins. Die rela tive Methode hingegen beurteilt die Zulässigkeit einer einseitig beanspruchten Vertragsänderung. Sie bezeichnet diejenigen Kriteri en, bei denen der Mietzins aufgrund einer laufenden Kostenent wicklung den geänderten Verhältnissen angepasst werden kann 5 . Sie nimmt Bezug auf der vorangegangenen Preisgestaltung. Die Kri terien «Kostensteigerungen», «Mehrleistungen» und «Teuerung auf dem risikotragenden Kapital» können daher kumulativ geltend ge macht werden, da sie Kostenveränderungen gegenüber dem vorher gehenden Mietzins begründen (relative Anpassungskriterien). Die mietzinsbezogenen Schutzbestimmungen der Art. 269 ff. OR gelten nicht nur für eigentliche Mietverträge, sondern sinngemäss auch für andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln, unabhängig von der Bezeichnung des Vertrages. 6 Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Miet zinsen gelten jedoch nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen oder Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen. 7 Die Bestimmung der Zimmerzahl als entscheidendes Merkmal dürfte in der Praxis kaum zu Problemen führen; der Begriff «luxuriös» hin gegen schon. Der Gesetzgeber definiert das Erfordernis «luxuriös» nicht weiter, was einen grossen Ermessenspielraum für die rechtsan wendende Behörde bedeutet. Gemäss Lehre und Rechtsprechung ist für die Bejahung eines luxuriösen Mietobjekts der Gesamteindruck der Wohneinheit massgebend und es kann nicht nur auf einzelne lu 5 BGE 120 II 302 E. 6; SVIT-Kommentar/Rohrer, N 11 zu Vorbemerkungen zu Art. 269 – 270e OR 6 Im beurteilten Fall wurde die Anwendbarkeit der mietzinsrechtlichen Schutzbe stimmungen für eine Wohnung in einer Seniorenresidenz verneint, da die mit der Gebrauchsüberlassung der Senioren-Wohnung verbundenen Serviceleistungen für den Abschluss des Vertrages wesentlich waren (Urteil des Bundesgerichts 4A_113/2012 vom 13. November 2012, in MRA 4/13, S. 46 ff.) 7 Artikel 253b Abs. 2 OR Anwendung der Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen