Der Mietzins, Mietzins und Nebenkosten

Mietzins und Nebenkosten 205

Nebenkosten

2.

2.1 Einleitung Die Vermietung ist eine vielschichtige Dienstleistung. Sie besteht nicht nur aus der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch, sondern umfasst auch die Gewährleistung der nöti gen Infrastruktur (Heizung, Strom, Wasser, Reinigung, Versicherun gen etc.). Eine Reihe der dadurch entstehenden Kosten wird dem Mieter häufig separat in Rechnung gestellt. Die separate Verrech nung neben dem Nettomietzins macht diese Kosten zu Nebenkos ten. Nettomietzins und Nebenkosten bilden zusammen den Brutto mietzins. Das geltende Mietrecht geht davon aus, dass die beim Ver mieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt sind. Soll der Mieter zuzüglich zum Nettomietzins Nebenkosten be zahlen, so muss dies vereinbart werden. 651 2.2 Definition Im Gegensatz zum alten Gesetzestext enthält das revidierte, am 1. Juli 1990 in Kraft getretene Mietrecht eine inhaltliche Definition der Nebenkosten.

Nebenkosten Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sa che zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffent liche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Art. 257b Abs. 1 OR).

Definition:

Diese gesetzliche Definition der Nebenkosten ist zwingend. Die Partei en müssen sich bei ihrer Vereinbarung von Kosten, welche der Mieter se parat zum Nettomietzins zu zahlen hat, an die Definition von Art. 257b Abs. 1 OR halten. 652

651 Ausführlich dazu unter 2.4 folgend 652 Entscheid des Bundesgerichts 4A_546/2010 vom 17. März 2011 (BGE 137 I 135); Mietrecht für die Praxis/Béguin & Marston N 14.1.1