HEV Jahresbericht 2025

JAHRESBERICHT 20 25

JAHRESBERICHT 20 25

IMPRESSUM Herausgeber: HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, PF, 8032 Zürich

Projektleitung: Adrian Spiess

Autoren und Autorinnen: Stefan Aeschi, Stéphanie Bartholdi, Annekäthi Krebs, Markus Meier, Céline Moreno, Gregor Rutz, Monika Sommer, Adrian Spiess, Katja Stieghorst

Layout, Grafiken und Druck: Werner Druck & Medien AG

Auflage: 300 Exemplare

Urheberrechte © HEV Schweiz 2026 Stand: 31.12.2025

JAHRESBERICHT 20 25 Inhaltsverzeichnis

Inhalt

EDITORIAL Vorwort des Präsidenten

Platzierung: Einsprache der Nachbarin abgewiesen ��������������28 Geschäftsmiete: Grenzen des Anspruchs auf Mietvertragsübertragung ���������������������������������������������������������������� 29 Tätigkeit der Schlichtungsbehörden 30 LIEGENSCHAFTSMARKT HEV Immobilienumfrage 2025 33 Immobiliennachfrage legt weiter zu ��������������������������������������������33 Wohnangebot bleibt knapp, vor allem bei Einfamilienhäusern und Bauland ��������������������������������������������������33 Immobilienpreise steigen weiter ��������������������������������������������������34 Neubautätigkeit bleibt zu tief ��������������������������������������������������������34 Zugang zu Wohneigentum muss erschwinglich bleiben ��������35 Leerstände 36

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ABSCHAFFUNG EMW Abschaffung des Eigenmietwerts

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Vom Provisorium zur Abschaffung: die Geschichte des Eigenmietwerts �������������������������������������������������7 Analyse: historischer Entscheid von Volk und Ständen �������������9 Ausblick ����������������������������������������������������������������������������������������������� 11 Eigentumsrecht 13 Änderung des ZGB: Vorgehen gegen Hausbesetzer wird vereinfacht ��������������������������������������������������������������������������������13 Entlastungspaket 27 ������������������������������������������������������������������������13 POLITISCHE KERNTHEMEN Volksinitiative «Für eine soziale Klimapolitik – steuerlich gerecht finanziert» ��������������������������������������������������������14 Mietrecht 16 Formvorschriften: Erleichterungen und Erschwernisse ����������16 Vermieterfeindliche Revision abgeschwächt ������������������������������16 Neue Formvorgaben beim Anfangsmietzins ������������������������������17 Raumplanung und Bodenrecht 18 Baubewilligungsverfahren beschleunigen ����������������������������������18 Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS – wie weiter? ����������20 Energie und Umwelt 21 Staatliche Solidarhaftung im Falle eines schweren Erdbebens ������������������������������������������������������������������������������������������ 21 Umsetzung Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2025) ��������������������������������������������������������22 Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz: Umsetzung auf Verordnungsstufe ������������������������23 Weitere Geschäfte 25 Betreibungsregisterauszug ������������������������������������������������������������ 25

Preisentwicklung: strukturelle Knappheit bleibt prägend

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Hypothekarmarkt

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Baukonjunktur

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VERBAND Rückblick des Direktors

47 Das Jahr des Schweizer Wohneigentums ����������������������������������47 HEV Solarpreis 50 53 Zeitung «Der Schweizerische Hauseigentümer» ������������������������53 HEV Shop ��������������������������������������������������������������������������������������������54 HEV Kurse ��������������������������������������������������������������������������������������������54 Rechtsauskunft und weitere telefonische Dienstleistungen ��54 Besucherzahlen auf www.hev-schweiz.ch ����������������������������������55 HEV Exklusivreisen ����������������������������������������������������������������������������55 Vergünstigungen für HEV Mitglieder 56 HEV Dienstleistungen

Sektionen und ihre Mitglieder

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RECHTSPRECHUNG Ausgewählte Bundesgerichtsentscheide

Kantonalverbände und Geschäftsstellen

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Verbandsorgane HEV Schweiz

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Bundesgericht klärt Anforderungen an Abbruchkündigungen ����������������������������������������������������������������������27 Baubewilligung für Kehricht- und Grüngutcontainer

Sektionsadressen

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JAHRESBERICHT 20 25 Editorial

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JAHRESBERICHT 20 25 Editorial

Vorwort des Präsidenten

2025 war ein bewegtes Jahr – mit einem historischen Höhepunkt im Herbst: Am 28. September 2025 be schlossen Volk und Stände mit über 57% Ja-Stimmen die Abschaffung des Eigen mietwerts. Dass eine Steuer abgeschafft wird, ist nicht

Eigentum ist das Fundament für wirtschaftliche Prosperität. Nur wer die Aussicht hat, einen Teil seines erwirtschafteten Gewinns zu behalten, arbeitet gerne freiwillig. Gefährliche Verstaatlichungstendenzen Heute muss das Bewusstsein für diese Grundwahrheit erst wieder geschaffen werden. Wir müssen den Markt stärken – nicht den Staat. Es ist nicht zielführend, wenn Städte und Gemeinden immer mehr Liegenschaften zusammenkaufen, um so «günstigen Wohnraum» zu schaffen. Mit ihrem Aktivis mus schaffen sie weder Wohnraum noch werden die Preise so günstiger – im Gegenteil. Der HEV wehrt sich gegen diese staatlichen Interventionen und die zunehmende Aufweichung der Eigentumsgarantie. Die Abstimmung über den Eigenmietwert weist die Richtung: Ungerechte Steuern abzuschaffen, ist modern. Wenn so die Verschuldung gesenkt und bessere Aussichten für Junge auf den Erwerb von Privateigentum geschaffen werden können, sind wir auf dem richtigen Weg. Der HEV Schweiz arbeitet in tensiv an seiner «Strategie 2030». Unser Verband wird künftig eine noch wichtigere Rolle einnehmen, als er es heute schon tut. Wir alle sind gefordert – zum Schutz des Privateigentums!!

alltäglich. Umso bemerkenswerter war die enorm hohe Zu stimmung zu dieser Vorlage. Nachdem die beiden Mietrechts vorlagen im November 2024 knapp abgelehnt wurden, durfte der HEV Schweiz im Herbst 2025 einen fulminanten Abstim mungserfolg verbuchen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der beschlossenen Reform auf den 1. Januar 2028 angekündigt. Bereits gibt es Stimmen, die eine Verlängerung der Umsetzungsfristen for dern. Der HEV Schweiz wird die Umsetzung eng begleiten und den Finger darauf halten, dass die Arbeiten nicht unnötig ver zögert werden. Engagement für den Schutz des Privateigentums Auch nach der Abschaffung der Eigenmietwert-Steuer ist der HEV nötiger denn je. Er entstand in Zeiten, wo es noch keinen Eigenmietwert gab. Bereits im 19. Jahrhundert entstanden erste Zusammenschlüsse von Hauseigentümern. Im noch jungen Bundesstaat bildete sich erst über Jahrzehnte ein ein heitliches Zivilrecht heran: In ihrer heutigen Form traten ZGB und OR erst 1912 in Kraft. Viele mietrechtliche Fragen harrten einer Antwort. Grund genug für die Hauseigentümer, sich zusammenzuschliessen, um diese Fragen gemeinsam einer Klärung zuzuführen. Auch der aufkommende Verkehr – Er schütterungen und Lärmemissionen durch die immer zahlrei cheren Automobile – war ein Thema. Vieles war ganz ähnlich wie heute. Die Befürchtung, das Eigentumsrecht könnte durch neue Regelungen eingeschränkt werden, prägte diese Zeit. Der Kampf zwischen Liberalismus und Sozialismus war noch viel präsenter, während in der heutigen übersättigten Gesell schaft solche Diskussionen oft im warmen Nebel des Wohl stands verschwinden. Unsere Vorfahren wussten: Das private

Mit besten Grüssen

Gregor Rutz Nationalrat / Präsident HEV Schweiz

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JAHRESBERICHT 20 25 Abschaffung EMW

Abschaffung des Eigenmietwerts

Vom Provisorium zur Abschaffung: die Geschichte des Eigenmietwerts

Parlament immer wieder Vorstösse eingereicht, doch keiner führte zu einer durchgreifenden Reform. Dennoch blieb der HEV hartnäckig und hielt die Thematik im politischen Diskurs präsent. 2016 gelang es dem Verband erneut, breite Unterstützung zu mobilisieren: Die Petition «Eigenmietwert abschaffen» sammelte in kurzer Zeit über 145’000 Unterschriften. Dies ver anlasste die ständerätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben, eine eigene Kommissionsinitiative einzureichen. In der Folge begann eine jahrelange parlamentarische Debatte, geprägt von Detailfragen, Interessenabwägungen und födera len Konflikten. In den Kommissionen wie auch in den Rats debatten gewann das Thema zunehmend an Fahrt. Ende 2024 erreichte die Diskussion einen historischen Wendepunkt. Nach intensiven Beratungen in der Winterses sion 2024 und einer Einigungskonferenz verabschiedete das Parlament am 20. Dezember 2024 eine Vorlage, die die Ab schaffung des Eigenmietwerts vorsah. Zentraler Bestandteil war die Koppelung an eine Verfassungsänderung, welche den Kantonen erlaubt, künftig auf Zweitwohnungen eigene Objektsteuern zu erheben. Dieser Schritt sollte die finanziel len Ausfälle abfedern und den föderalen Handlungsspielraum sichern. Damit war der Weg frei für die Volksabstimmung vom 28. September 2025. Das Stimmvolk sollte entscheiden, ob die Verfassungsänderung – und damit faktisch die Abschaf fung des Eigenmietwerts – in Kraft treten würde. So ging ein über hundertjähriges Kapitel der Schweizer Steuerpolitik in seine entscheidende Phase, geprägt von jahrzehntelanger Kritik, politischer Beharrlichkeit und dem Ringen um mehr Gerechtigkeit im Wohneigentum.

Der Eigenmietwert gehört zu den besonderen Eigenheiten des schweizerischen Steuersystems – und zu seinen meist diskutierten. Eingeführt wurde er 1915 während des Ersten Weltkriegs, ursprünglich als befristete Krisensteuer. Der Bund suchte dringend nach neuen Einnahmequellen für die finan ziellen Einbussen aufgrund des Ersten Weltkriegs, und so be schloss man, auch jene Personen steuerlich zu belasten, die im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebten. Die Logik dahinter: Wer mietfrei wohne, erziele einen geldwerten Vorteil, der als Einkommen zu versteuern sei. Was als tempo räre Regelung gedacht war, überdauerte jedoch die Krise. Per 1934 wurde die Steuer erneut eingeführt und ab dann regel mässig verlängert; und 1958 fand sie schliesslich dauerhaft Eingang ins schweizerische Steuerrecht. Seither sorgte der Eigenmietwert immer wieder für Kont roversen. Besonders Eigentümerinnen und Eigentümer emp finden es bis heute als ungerecht, ein Einkommen versteuern zu müssen, das sie real nie erhalten. Familien, Pensionierte oder Menschen mit schmaleren Einkommen geraten dadurch nicht selten unter finanziellen Druck. Trotz verschiedener Ab zugsmöglichkeiten blieb die Kritik bestehen – und führte über die Jahrzehnte zu zahlreichen politischen Vorstössen. Der Hauseigentümerverband Schweiz spielte dabei eine zentrale Rolle. Bereits 1992 lancierte er die Volksinitiative «Wohneigentum für alle», die 1999 vom Stimmvolk abgelehnt wurde. Auch die Initiative «Sicheres Wohnen im Alter», die 2012 eine Abschaffung des Eigenmietwerts für Pensionierte verlangte, scheiterte an der Urne. Parallel dazu wurden im

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JAHRESBERICHT 20 25 Abschaffung EMW

Der HEV spielte in diesem gesamten Prozess eine zentrale und treibende Rolle. Er war die Stimme der Eigenheimbesit zerinnen und -besitzer und führte zahlreiche Gespräche mit Politik, Medien, und Öffentlichkeit, um die Vorteile einer Ab schaffung verständlich zu machen. Der HEV betonte immer wieder, dass der Eigenmietwert ein «fiktives Einkommen» besteuert und dadurch den Erwerb und den Unterhalt von selbstgenutztem Wohneigentum erschwert. Am Abstimmungstag zeigte sich der Einsatz des HEV als entscheidend: 57,7% der Stimmbürgerinnen und Stimmbür ger stimmten für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Ein

historischer Erfolg und Meilenstein für den HEV! Der Verband sieht darin die Bestätigung seiner jahrelangen Arbeit für die Rechte von Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und eine Stärkung der Selbstverantwortung der Eigentümer sowie einen klaren Schritt zugunsten des Erwerbs und des Haltens von selbstgenutztem Wohneigentum. Nun heisst es, dranzu bleiben und die Umsetzung der Vorlage besonders auf kan tonaler Ebene eng zu begleiten. Der Verband setzte sich dafür ein, dass klare Übergangsregeln geschaffen werden, damit Eigentümerinnen und Eigentümer nicht plötzlich steuerlich benachteiligt werden.

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Analyse: historischer Entscheid von Volk und Ständen

Eigentum bleibt politisch umkämpft Nicht überall wurde der Abstimmungserfolg positiv aufge nommen. In Teilen der Medien wurde dem HEV gar eine Iden titätskrise attestiert. Ohne Eigenmietwert verliere der Verband seinen Hauptzweck, hiess es. Diese Einschätzung greift jedoch zu kurz. Der HEV ent stand lange bevor die Eigenmietwertbesteuerung überhaupt existierte. Bereits im jungen Bundesstaat schlossen sich Haus- und Grundeigentümer zusammen, um offene miet- und eigentumsrechtliche Fragen zu klären und ihr Eigentum zu schützen. Themen wie Verkehrslärm, städtebauliche Ent wicklungen oder regulatorische Eingriffe beschäftigten Eigen tümer schon damals – und tun es bis heute. Auch gegenwärtig ist das Eigentumsrecht keineswegs selbstverständlich. Zunehmende staatliche Eingriffe, ver schärfte Bauvorschriften, komplizierte Bewilligungsverfahren und immer neue Auflagen verteuern Wohneigentum und be hindern die Bautätigkeit insgesamt. Programme, mit denen Städte und Gemeinden Liegenschaften aufkaufen, lösen das Problem nicht, sondern verschärfen es teilweise durch Markt verzerrungen. Der Abstimmungserfolg kann deshalb nicht als Endpunkt verstanden werden. Vielmehr dient er als Ausgangspunkt für neue politische Auseinandersetzungen um Eigentum, Wohn raum und Marktordnung. Die Arbeit geht weiter Die Abstimmung vom Herbst 2025 hat gezeigt: Reformen sind möglich, wenn sie nachvollziehbar begründet sind und konkrete Vorteile bringen. Die Abschaffung des Eigenmiet werts war ein historischer Schritt. Die politische Debatte um Eigentum und Wohnraum wird jedoch weitergehen. Für den HEV hat deshalb bereits die nächste Phase begonnen. Die Or ganisation bleibt gefordert, sich weiterhin gegen eine schlei chende Aushöhlung der Eigentumsgarantie zu wehren und den Zugang zu Wohneigentum zu verbessern. Der nationale Vorstand erarbeitet derzeit seine Vision und Strategie für die kommenden Jahre. Sicher ist, dass Wohneigentum als tra gende Säule von Vorsorge, Generationengerechtigkeit, und wirtschaftlicher Stabilität auch in Zukunft eine starke Vertre tung auf allen Staatsebenen benötigt.

Am 28. September 2025 haben Volk und Stände einen steuer politischen Meilenstein gesetzt: Mit 57,7% Ja-Stimmen be schlossen die Stimmbürger die Abschaffung des Eigenmiet werts. Dass in der Schweiz eine Steuer aufgehoben wird, ist aussergewöhnlich. Umso bemerkenswerter ist die breite Zustimmung zu dieser Vorlage. Für den Hauseigentümerver band Schweiz (HEV) markiert dieser Entscheid einen langjäh rigen politischen Einsatz, der nun erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Zugleich eröffnet der Entscheid neue politi sche und strategische Herausforderungen. Ein föderaler Kompromiss trägt Früchte Dem Abstimmungserfolg ging ein intensiver parlamentari scher Prozess voraus. National- und Ständerat schnürten schliesslich ein Paket aus zwei miteinander verbundenen Vor lagen: dem Bundesgesetz zum Systemwechsel sowie einem Bundesbeschluss, der es den Kantonen erlaubt, eine Objekt steuer auf Zweitliegenschaften einzuführen. Zur Abstimmung gelangte lediglich der zweite Teil. Trotz komplexer Materie erwies sich die Vorlage als mehr heitsfähig. Der Abstimmungskampf war anspruchsvoll und von vielen Diskussionen geprägt. Das Resultat zeigt allerdings, dass die Bevölkerung die Zusammenhänge verstand und den föderalen Kompromiss unterstützte. Besonders deutlich fiel das Resultat in Berg- und Tourismuskantonen aus, wo die Zustimmung vielfach zwischen 65% und 68% lag. Auch tradi tionell eher skeptische Regionen wie Teile des Kantons Bern oder das Oberwallis unterstützten die Vorlage. Demgegenüber lehnten Basel-Stadt sowie mehrere West schweizer Kantone die Vorlage ab. In der Suisse Romande spielte unter anderem die Befürchtung eine Rolle, die öf fentliche Hand müsse erhebliche Steuerausfälle hinnehmen. Gleichzeitig wurde vielerorts unterschätzt, dass die Eigen mietwerte mittelfristig ohnehin hätten angepasst werden müssen. Auch der Versuch linker Parteien, Mieter und Eigentü mer gegeneinander auszuspielen, zeigte in urbanen Regionen teilweise Wirkung, blieb gesamtschweizerisch jedoch erfolg los. Selbst im Kanton Zürich, wo rund 70% der Bevölkerung zur Miete wohnen, stimmten über 61 % der Vorlage zu. Für den HEV stellt sich dennoch die strategische Frage, wie die Ausgangslage in der Westschweiz künftig verbessert wer den kann. Abstimmungen lassen sich in der Regel nur gewin nen, wenn man in allen Landesteilen überzeugen kann.

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JAHRESBERICHT 20 25 Abschaffung EMW

Ausblick

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk ge meinsam mit der Mehrheit der Kantone der Vorlage zur Ab schaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Damit ist der politisch gewollte Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum beschlossen: Der fiktive Mietwert, den Eigentümer für ihre eigene Nutzung versteuern mussten, fällt künftig weg. Doch wie geht es jetzt weiter? Nur weil abgestimmt wurde, heisst das nicht, dass die Reform sofort wirkt. Zunächst muss der Bundesrat den konkreten Zeitpunkt festlegen, ab dem die neue Regel gilt. Momentan gilt eine Umsetzung ab der Steuer periode 2028 – also ab dem 1. Januar 2028 – als realistisch, denn insbesondere die Umsetzung in den Kantonen wird Zeit in Anspruch nehmen. Bis zur definitiven Inkraftsetzung bleibt vorerst alles beim Alten: Der Eigenmietwert ist weiterhin steu erbar, und die bisherigen Abzüge gelten nach wie vor. Bei der Anpassung der kantonalen Steuergesetzgebung sind vor allem zwei grosse Themen zentral: Zum einen entfällt mit der Reform auf Bundesebene auch der Abzug für energeti sche Sanierungen für alle Liegenschaften im Privateigentum. Die Kantone haben allerdings die Kompetenz, auf kantonaler Ebene energetische Abzüge weiterhin zuzulassen. Ob und in welchem Umfang die Kantone solche Abzüge künftig erlau ben, ist noch nicht geregelt. Zum anderen müssen die Kantone die Einführung der neuen Zweitliegenschaftssteuer prüfen. Die angenomme ne Vorlage enthält eine Verfassungsgrundlage, welche es den Kantonen erlaubt, künftig eine Steuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften zu erheben, um ausfal lende Steuereinnahmen auszugleichen. Auch hier ist noch offen, wann und wie genau die Kantone diese Steuer einfüh ren werden, inklusive Übergangsfristen, Höhe und Ausgestal tung. Das Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein be deutender Schritt und bringt eine klare Entlastung für Eigen tümer. Die konkrete Umsetzung steht jedoch noch aus: Der Bundesrat muss den Zeitpunkt festlegen, die Kantone müs sen ihre Regelungen anpassen, und insbesondere bei den Ab zügen für Sanierungen sowie bei der Zweitliegenschaftssteuer bleiben viele Details offen, bei denen der HEV Schweiz und die Sektionen Präsenz zeigen müssen.

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JAHRESBERICHT 20 25 Politische Kernthemen

Eigentumsrecht

Änderung des ZGB: Vorgehen gegen Hausbesetzer wird vereinfacht

Das Vorgehen gegen Hausbesetzungen wird im Zivilpro zess deutlich effizienter gestaltet. Nach bisherigem Recht war eine zivilrechtliche Durchsetzung oft gar nicht möglich, weil die Identität der Besetzer unbekannt war. Mit der neu einge führten «gerichtlichen Verfügung» kann der Betroffene beim Gericht beantragen, dass gegenüber einem unbestimmten Personenkreis die Beseitigung der Störung oder die Rück gabe des Grundstücks angeordnet wird. Zudem kann er die Vollstreckung durch die zuständige Behörde verlangen. Das Gericht muss innert fünf Tagen entscheiden und kann eine vorzeitige Vollstreckung verfügen – das bedeutet, dass eine Räumung auch trotz erhobener Einsprache der Besetzer er folgen kann. Die beschlossenen Änderungen sorgen für einen wirksa men Schutz der Immobilieneigentümer und tragen den be sonderen Gegebenheiten von Hausbesetzungen Rechnung. Die Referendumsfrist lief am 9. Oktober 2025 ungenutzt ab. Der Bundesrat hat die Änderungen per 1. Juli 2026 in Kraft gesetzt. In der Schweiz basiert die Altersvorsorge auf einem Drei-Säu len-System: Die erste Säule (AHV) deckt den Existenzbedarf, die zweite Säule (Pensionskasse) soll die gewohnte Lebens haltung sichern, und die dritte Säule (unterteilt in Säule 3a und 3b) dient der Selbstvorsorge. Beiträge in die ersten drei Säulen (mit Ausnahme von Säule 3b) können von der Einkom menssteuer abgezogen werden. Später können die Vorsorge gelder als Rente oder als Kapitalbezug genutzt werden. Beim Kapitalbezug fällt bei der Auszahlung eine Steuer an, wobei Entlastungspaket 27

Insbesondere in grösseren Städten kommt es immer wieder zu Hausbesetzungen. Für die betroffenen Grundeigentümer führt dies zu massiven Kosten, zusätzlichem Aufwand und oft zu erheblichen Verzögerungen, etwa bei Bauvorhaben. Haus besetzungen stellen einen gravierenden Verstoss gegen die Eigentumsgarantie dar. In der Sommersession 2025 hat das Parlament in Umset zung der Motion NR Olivier Feller (FDP, VD) «Bedingungen für die Anwendbarkeit von Artikel 926 ZGB lockern, um besser gegen Hausbesetzer vorgehen zu können» Änderungen des ZGB und der Zivilprozessordnung beschlossen. Nach geltendem Recht muss ein betroffener Grundeigen tümer sofort handeln, wenn er Hausbesetzer – etwa mit Unterstützung einer Sicherheitsfirma – selbst von seinem Grundstück vertreiben will. Das Bundesgericht legt den Be griff «sofort» jedoch so streng aus, dass Selbsthilfe in vielen Fällen praktisch ausgeschlossen ist: Der Eigentümer müsste bereits im Moment der Ankunft der Besetzer reagieren, nicht erst ab dem Zeitpunkt, in dem er tatsächlich davon erfährt. Mit der nun beschlossenen Änderung von Art. 926 ZGB wird «sofort» daher durch die Formulierung «innert angemesse ner Frist nach Kenntnisnahme» ersetzt. Diese Anpassung be rücksichtigt die Umstände des Einzelfalls und ermöglicht ein tatsächliches Vorgehen gegen Hausbesetzer. Trotzdem ist Selbsthilfe weiterhin nur unter strengen Voraussetzungen zu lässig. Der Eigentümer darf keine unverhältnismässige Gewalt anwenden und nur dann selbst einschreiten, wenn amtliche Hilfe nicht rechtzeitig verfügbar ist.

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JAHRESBERICHT 20 25 Politische Kernthemen

ein reduzierter Steuersatz angewendet wird, um das Sparen für die selbstverantwortliche Altersvorsorge zu fördern. Wichtig für viele ist auch die Möglichkeit, Gelder aus der zweiten und dritten Säule vorzeitig für selbstgenutztes Wohn eigentum oder zur Tilgung von Hypotheken zu verwenden. Laut einer Fachstudie nutzen rund 58 % der Wohneigentümer dieses Instrument. Im Durchschnitt beziehen sie CHF 103’000 aus der Pensionskasse und CHF 53’000 aus der Säule 3a. Die se Möglichkeit ist derzeit eines der wichtigsten Mittel zur För derung von Wohneigentum. Der Bundesrat plant nun, die Steuern auf Kapitalauszah lungen im Rahmen des Entlastungspakets 2027 massiv zu erhöhen. Bisher ist die Besteuerung progressiv, mit einem maximalen Satz von 2,3% ab einer Auszahlung von 1 Million Franken. Neu sollen die Sätze gestaffelt bis auf 9,338% stei gen. Die Regelungen der Kantone bleiben vorerst unberührt, könnten aber folgen. Der HEV Schweiz lehnt diese Erhöhung ab, da sie bestehen de und insbesondere auch zukünftige Eigentümer belastet. Wer sein Vorsorgekapital für ein Eigenheim oder zur Tilgung von Hypotheken nutzt, hätte weniger Mittel zur Verfügung. Dies widerspricht der Bundesverfassung, die den Erwerb von Wohnraum fördert, und untergräbt die bisher wirksame För derung der selbstverantwortlichen Altersvorsorge sowie den Erwerb von Wohneigentum. Während der Bund gleichzeitig den gemeinnützigen Wohnungsbau unterstützt, verteuert er das selbstgenutzte Wohneigentum unnötig. Das revidierte CO₂-Gesetz ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Darin ist festgehalten, dass der Bund mit maxi mal einem Drittel des Reinertrags der CO₂-Abgabe (rund CHF 350–400 Mio. pro Jahr) Finanzhilfen zur Reduktion des CO₂-Ausstosses leistet. Gleichzeitig in Kraft getreten ist das neue Bundesgesetz über die Ziele im Klimaschutz, die In novation, und die Stärkung der Energiesicherheit (KlG) vom 30. September 2022. Darin sind zwei weitere Subventionen vorgesehen. Im Rahmen des Impulsprogramms im Gebäude bereich sollen für den Heizungsersatz und die Energieeffizi enz ab 2025 während zehn Jahren maximal CHF 200 Mio. pro Jahr aus Bundesmitteln zur Verfügung stehen. Der Bundesrat fordert im Rahmen des Entlastungspakets 2027 massive Kürzungen beim Gebäudeprogramm. Stattdes sen sollen die Einnahmen aus der CO₂-Abgabe für die neuen Innovations- und Impulsprogramme des KlG eingesetzt wer den. Damit wird der Volksentscheid zum Klimaschutzgesetz ignoriert, der vielmehr zusätzliche Massnahmen im Gebäude bereich verlangt hat. Um die von der Stimmbevölkerung im

Juni 2023 mit dem KlG gutgeheissenen neuen Subventionen im anvisierten Umfang finanzieren zu können, ist eine bis Ende 2031 befristete Erhöhung der Teilzweckbindung der CO₂-Abgabe für Subventionen von heute einem Drittel auf höchstens 41 % notwendig. Weiter wird die Bedeutung des Gebäudeprogramms für die flächendeckende Umsetzung energetischer Sanierungen sowie von Heizungssanierungen verkannt, und die Erreichung der Klimaziele wird infrage gestellt. Sollen die Klimaziele bis 2050 eingehalten werden, braucht es verlässliche Rahmen bedingungen statt Kürzungen bei erfolgreichen Programmen. Das Gebäudeprogramm hat seinen Auftrag noch nicht erfüllt: Es ist das zentrale Instrument zur Dekarbonisierung des Ge bäudeparks und zur Senkung des Winterstrombedarfs. Der HEV Schweiz lehnt deshalb die vorgeschlagenen Änderungen zugunsten des geltenden Rechts ab. Werden die Mittel aus dem Gebäudeprogramm gekürzt, sind ergänzende Massnahmen mit gleicher Wirkung erforder lich, um die Zielerreichung sicherzustellen. Die Volksinitiative «Für eine soziale Klimapolitik – steuer lich gerecht finanziert» wurde am 30. November 2025 vom schweizerischen Stimmvolk deutlich abgelehnt. Ziel der Ini tiative war es, mit einer sogenannten Zukunftssteuer grosse Vermögen stärker zur Finanzierung des Klimaschutzes heran zuziehen. Konkret hätten Erbschaften und Schenkungen von natürlichen Personen ab einem Freibetrag von 50 Millionen Franken zur Hälfte besteuert werden sollen. Das hätte bedeu tet: Wer mehr als diesen Betrag vererbt oder verschenkt, hätte 50% des übersteigenden Wertes an den Staat abgeben müs sen. Die Einnahmen wären für soziale und ökologische Mass nahmen im Klimabereich verwendet worden. Der Bundesrat lehnte die Initiative ab, da sie seiner Ansicht nach kein geeignetes Mittel für den Klimaschutz darstellt und die Steuerhoheit der Kantone verletzt. Der HEV Schweiz sprach sich im Rahmen der politischen Beratung ebenfalls gegen die Initiative aus und beschloss im Vorstand die Nein-Parole. Für private Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mag diese Initiative auf den ersten Blick weit entfernt wirken – schliesslich hätte der Freibetrag nur sehr grosse Vermögen betroffen. Dennoch sollten Eigentümer aufmerksam hin schauen. Immobilien machen oft den grössten Teil des Fa milienvermögens aus. Wenn ein Haus, zusätzliches Bauland Volksinitiative «Für eine soziale Klimapolitik – steuerlich gerecht finanziert»

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oder ein Mehrfamilienhaus über Generationen hinweg vererbt wird, kann der Gesamtwert rasch beträchtlich sein. Insbeson dere bei Besitz mehrerer Liegenschaften und bei steigenden Immobilienpreisen hätte der Freibetrag künftig schneller er reicht werden können, als man heute annimmt. Das Hauptproblem liegt darin, dass Häuser und Wohnun gen gebundenes Vermögen darstellen – sie lassen sich nicht ohne Weiteres in Bargeld umwandeln. Würde im Erbfall plötz lich eine hohe Steuer fällig, könnten die Erben gezwungen sein, Liegenschaften zu verkaufen, um die Steuer zu beglei

chen. Besonders für Familien, die ihre Immobilien – insbeson dere ein Eigenheim – über Jahre hinweg erhalten oder weiter geben möchten, wäre dies ein schwerer Einschnitt. Auch die Planung einer generationsübergreifenden Vermögensüberga be würde deutlich erschwert. Zwar wäre die grosse Mehrheit der Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer von der Initiative nicht direkt betroffen gewesen. Dennoch zeigt sie eine klare politische Tendenz: Vermögen – und damit auch Immobilienbesitz – geraten zu nehmend in den Fokus steuerpolitischer Diskussionen.

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Mietrecht

Formvorschriften: Erleichterungen und Erschwernisse

Vermieterfeindliche Revision abgeschwächt

Im April 2024 hatte der Bundesrat sodann einen Entwurf zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) in die Vernehmlassung geschickt. Diese hätte für Vermietende äusserst einschnei dende Folgen gehabt. Es entstand der Eindruck, Vermietende sollten mit zusätzlichen Formhürden davon abgehalten wer den, Mietzinserhöhungen vorzunehmen, die ihnen von Geset zes wegen zustehen. Der Verwaltungsaufwand hätte sich massiv vergrössert, insbesondere im Zusammenhang mit der Beweisführung für Kostensteigerungen. Bewährte Jahrespauschalen der Schlichtungsbehörden wären verboten worden. Vermietende hätten insbesondere nach energetischen oder wertvermeh renden Sanierungen vermehrt mit langen Beweisverfahren über die zulässige Rendite oder die orts- und quartierübli chen Mietzinse rechnen müssen und riskiert, die wertvermeh renden Investitionen schlussendlich nicht mehr amortisieren zu können.

In Umsetzung zweier parlamentarischer Vorstösse hatte das Parlament 2023 eine Gesetzesänderung beschlossen, wo nach die Formulare für Mietzinserhöhungen und andere ein seitige Vertragsänderungen nicht mehr einzeln vom Vermieter handschriftlich unterzeichnet werden müssen. Der Bundesrat setzte die Gesetzesänderung per 1. Oktober 2025 in Kraft. Seither genügt eine auf mechanischem Weg nachgebildete Unterschrift auf dem vorgeschriebenen Formular. Dies stellt eine Erleichterung für grosse Liegenschaftsver waltungen dar, welche zum Beispiel nach einer Referenzzins satzerhöhung eine grosse Anzahl Mietzinserhöhungsformulare erstellen müssen. Des Weiteren wurde die gesetzwidrige Verord nungsbestimmung aufgehoben, wonach Mietzinserhöhungen gestützt auf eine vertraglich bereits vereinbarte Mietzinsstaffe lung nicht mehr einzeln mit Formular mitgeteilt werden muss ten. Neu steht im Gesetz ausdrücklich fest, dass für die Mittei lung vereinbarter Mietzinsstaffeln die schriftliche Form genügt.

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Zudem hätte die Kaufkraftsicherung der investierten Ei genmittel des Eigentümers ohne sachlichen Grund reduziert werden sollen. Damit wären Mieterinnen und Mieter – unab hängig von Einkommen und Vermögen – zulasten der Ver mietenden begünstigt worden. Der HEV Schweiz hatte sich dezidiert gegen diese einseitigen und eigentümerfeindlichen Vorschläge gewehrt.

bringen jedoch neue Formvorgaben, insbesondere für die Neufestlegung der Anfangsmietzinse in Kantonen mit Formu larpflicht. Die Angaben, welche der Vermieter auf dem Formu lar zur Mitteilung des Anfangsmietzinses zwingend ausfüllen muss, wurden erweitert. Neu müssen der Referenzzinssatz sowie der Stand der Teuerung vermerkt werden, auf denen der Mietzins des Vor mieters im früheren Mietvertrag basierte. Die Kantone sowie Vermieter, welche eigene Formulare vom Kanton bewilligen liessen, mussten ihre Formulare entsprechend anpassen. Per 1. Oktober dürfen keine alten Anfangsmietzinsformula re mehr verwendet werden.

Neue Formvorgaben beim Anfangsmietzins

Gestützt auf die Vernehmlassung liess der Bundesrat die gra vierendsten Vorschläge fallen. Die verbleibenden Änderungen

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Raumplanung und Bodenrecht

Baubewilligungsverfahren beschleunigen

Studie diskutiert mehrere Hebel zur Missbrauchsbekämpfung, namentlich eine klarere Definition des Rechtsmissbrauchs im Einsprache- und Beschwerdeverfahren, ein gesetzliches Ver bot unzulässiger Abmachungen wie Geldzahlungen gegen Rechtsmittelverzicht sowie eine stärker rügespezifische und legitimationsbezogene Begrenzung der Einsprachemöglich keiten. Die Auswirkungen der heutigen Rechtslage sind klar doku mentiert: 80% der Wohnbauprojekte kommen verspätet auf den Markt, 71% werden teurer, 37% müssen ihre Wohnungs zahl reduzieren, und 41% realisieren weniger Wohnfläche. Diese Effekte verschärfen die Wohnraumknappheit zusätzlich. Gemäss den Studienautoren besteht ein reales Beschleu nigungspotenzial bei der Digitalisierung der Bewilligungs verfahren. Hingegen äussert die Studie deutliche Vorbehalte gegenüber Ansätzen wie einer automatischen Baubewilligung nach Ablauf einer Frist oder stark vereinfachten Dokumenta tionspflichten. Der HEV Schweiz unterstützt eine rasche und konse quente Digitalisierung der Bewilligungsverfahren ausdrück lich. Gleichzeitig, so die Position unseres Verbandes, soll die Möglichkeit bestehen bleiben, Baugesuche weiterhin auch in Papierform einzureichen, damit Bauwillige die Form der Ein reichung frei wählen können – wie dies beispielsweise bei der Steuererklärung bereits heute der Fall ist. Parlamentarische Vorstösse: Fokus auf Einsprachen und missbräuchliche Verzögerungen Auch das Parlament hat das Thema aufgegriffen. Mit der Mo tion «Einsprachen sind wieder auf schutzwürdige Interessen zu beschränken», eingereicht von SR Andrea Caroni (FDP, AR), wird verlangt, dass Einsprachen wieder konsequent auf tat sächlich schutzwürdige Interessen begrenzt werden. In dieselbe Richtung zielen auch drei Vorstösse von SR An drea Gmür-Schönenberger (Die Mitte, LU). Die Motion «Bau einsprachen. Schutzwürdige Interessen klar definieren» for dert eine klarere gesetzliche Definition der schutzwürdigen Interessen als Voraussetzung für die Einspracheberechtigung. Die Motion «Missbräuchliche Baueinsprachen sanktionieren» verlangt eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage, um miss-

Die in einigen Regionen bestehende Wohnungsknappheit und der politische Druck zur rascheren Schaffung von Wohn raum rücken die Dauer von Planungs- und Bewilligungsver fahren zunehmend in den Fokus. Vor diesem Hintergrund hat der Bund 2024 den «Aktionsplan Wohnungsknappheit» verabschiedet. Dieser umfasst über 30 Massnahmen zur Aus weitung des Wohnangebots und verweist ausdrücklich auch auf die Rolle von Verfahren und Rechtsmitteln im öffentlichen Baurecht. Der HEV Schweiz fordert seit Langem weniger Regulierung, die Ausweisung zusätzlicher Bauzonen, deutlich beschleu nigte Baubewilligungsverfahren, eine Reduktion missbräuch licher Einsprachen sowie gezielte Anreize zur Erstellung von zusätzlichem Wohnraum. Inzwischen liegen sowohl wissen schaftliche Erkenntnisse als auch erste parlamentarische Vor stösse vor, welche diese Stossrichtung in zentralen Punkten stützen und konkretisieren. Die vom Bund in Auftrag gegebene Studie «Rechtsmittel systeme im öffentlichen Baurecht» analysiert die verfahrens relevanten Stellschrauben entlang des Instanzenzugs, der Le gitimation sowie der Einsprache- und Beschwerdeverfahren. Der Bericht zeigt deutlich, dass Rechtsmittel zu den grössten Hindernissen bei der Bereitstellung von Wohnraum gehören: Rund 90% der befragten Wohnungsproduzenten stufen Ein sprachen und Rekurse als grosse oder mittlere Hürde ein; auch Juristen bestätigen ihre erhebliche Bedeutung für Ver zögerungen. Zudem hält die Studie fest, dass Rechtsmittel häufig op portunistisch oder missbräuchlich eingesetzt werden. Viele Einsprachen beruhen nicht auf konkreten Betroffenheiten, sondern auf der Bewilligungsfähigkeit sowie auf «Passepar tout»-Begründungen wie Lärm, Verkehr oder Ortsbildschutz, obwohl es – wie im Bericht festgehalten wird – nicht Aufgabe der Privaten ist, die Interessen der Öffentlichkeit zu vertreten. Häufig fehlt ein tatsächliches schutzwürdiges Interesse. Die Wo Verfahren Zeit verlieren und welche Hebel realistisch sind

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bräuchlich handelnde Einsprecher künftig sanktionieren zu können, etwa über Kostenfolgen oder Schadenersatzansprü che. Das Postulat «Massvolle Kostenauflage bei Einsprachen in Bewilligungsverfahren» verlangt die Prüfung einer Kosten pflicht für Einsprachen im Baubewilligungsverfahren. Das Postulat «Keine Gratisverzögerungen von rechtskon formen Bau- und Planungsprojekten», eingereicht von NR Leo Müller (Die Mitte, LU), verlangt, dass eine gesetzliche Grund lage für ein Kostenrisiko bei Einsprachen geschaffen werden kann. Die Motion «Bauverfahren beschleunigen», eingereicht von SR Hans Wicki (FDP, NW), verlangt, dass Bund und Kan tone zusätzliche Massnahmen zur Verkürzung von Planungs- und Bewilligungsverfahren prüfen und umsetzen. Der Bundesrat empfiehlt sämtliche im vorliegenden Zu sammenhang erwähnten Motionen und Postulate zur An nahme; mehrere dieser Vorstösse wurden inzwischen bereits überwiesen. Auch der HEV Schweiz unterstützt sämtliche im vorliegenden Zusammenhang erwähnten Motionen und Pos

tulate und setzt sich für deren Annahme beziehungsweise Umsetzung ein.

Position des HEV Schweiz Aus der Kombination von parlamentarischen Forderungen und Studienerkenntnissen ergibt sich ein klarer «Dreiklang» für schnellere Bauverfahren: erstens eine präzisere Abgrenzung der Einspracheberechtigung über klar definierte schutzwürdi ge Interessen, zweitens gezielte Instrumente zur Bekämpfung von Rechtsmissbrauch, etwa über Kosten- und Haftungsfolgen sowie klare Regeln zu unzulässigen Vereinbarungen, und drit tens ein Beschleunigungspotenzial durch Digitalisierung. Aus Sicht des HEV Schweiz bilden eine präzisere Defini tion der schutzwürdigen Interessen, gezielte Sanktionen ge gen missbräuchliche Einsprachen sowie effiziente Verfahren durch Digitalisierung entscheidende Voraussetzungen, um ein zentrales Hindernis bei der Schaffung von dringend benö tigtem Wohnraum abzubauen.

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Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS – wie weiter? Im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sind rund 1’200 Ortsbilder verzeichnet. Sie unterstehen verschiedenen Erhal tungszielen. Ortsbilder werden im ISOS inventarisiert, ohne dass die betroffenen Grundeigentümer vorgängig dazu ange hört werden – obwohl daraus massive Eigentumsbeschrän kungen resultieren können. Befindet sich ein Gebäude in einer Siedlung, welche ins ISOS aufgenommen ist, oder soll ein Neubau in diesem Gebiet oder angrenzend dazu erstellt werden, kann das ISOS bzw. seine Rechtswirkung ein solches Projekt erschweren oder gar verunmöglichen. Denn das Bundesgericht gibt dem ISOS in problematischer Weise eine Rechtswirkung, die über jene eines Fachinventars und der damit verbundenen Planungsgrundlage hinausgeht. Statt einer blossen Beachtungspflicht besteht eine Berück sichtigungspflicht. Damit haben kantonale und kommunale Planungen das ISOS inhaltlich zwingend zu berücksichtigen. Dem ISOS kommt damit der Charakter eines Sachplans oder eines Konzepts im Sinne von Art. 13 RPG zu.

Berührt ein Bauprojekt eine Bundesaufgabe (Gewässer schutz, Photovoltaikanlage etc.), führt dies zur Direktanwen dung, also zur unmittelbaren Berücksichtigung, des ISOS. Dies hat insbesondere in der Stadt Zürich eine Blockade-Si tuation zur Folge: Drei Viertel des Gebiets der Stadt Zürich sind im ISOS verzeichnet, wobei sich ein Grossteil der Stadt Zürich im Gewässerschutzbereich befindet. Damit gelangt das ISOS häufig zur Direktanwendung, was zu Verzögerungen in Baubewilligungsverfahren führt, diese verteuert oder Bau projekte gar ganz verunmöglicht. Findige Baujuristen nutzen diese Rechtslage zunehmend aus, um unliebsame Projekte im Rekursverfahren zu bekämpfen. Gemäss Hochbaudeparte ment der Stadt Zürich sind derzeit rund 4’000 Wohnungen blockiert, und zahlreiche Bauprojekte werden sistiert, weil die Rechtslage aufgrund der Direktwirkung des ISOS derart unsi cher ist. Die raumplanerisch geforderte Siedlungsverdichtung wird durch eine solche Direktanwendung verhindert. Aufgrund dieser prekären Situation ist der Kanton Zü rich beim Bund vorstellig geworden. Bundesrätin Elisabeth Baume-Schneider hat daraufhin den Runden Tisch ISOS ein berufen. Dieser wurde in zwei Etappen durchgeführt. Eine ers te fand mit Vertretern der öffentlichen Hand statt, eine zweite in erweiterter Runde, an der zusätzlich der Privatsektor und die Zivilgesellschaft vertreten waren. Der HEV Schweiz wurde zur zweiten Runde am 5. Juni 2025 eingeladen und brachte die Interessen der Immobilieneigentümer ein. Als wichtigste Massnahme wurde beschlossen, die Direkt anwendung des ISOS auf Bundesaufgaben zu beschränken, die eine Auswirkung auf das Ortsbild haben. Dies soll im Rah men einer Verordnungsanpassung rasch umgesetzt werden. Der HEV Schweiz begrüsst diese Massnahme, denn sie stellt einen Schritt in die richtige Richtung dar. Der HEV Schweiz schlägt jedoch vor, parallel zur Verordnungsänderung auch eine Gesetzesrevision auszuarbeiten, um Planungs- und Rechtssicherheit zu erreichen. Denn Verordnungsbestimmun gen können im konkreten Fall vom Bundesgericht überprüft (akzessorische Normenkontrolle) und im schlimmsten Fall nicht mehr angewendet werden – nicht so hingegen bundes rechtliche Gesetzesbestimmungen. Die im Rahmen des Runden Tisches beschlossenen Mass nahmen sind nun rasch umzusetzen. Die notwendigen An passungen der regulatorischen Grundlagen sollen gemäss Auftrag des Bundesrats bis im Herbst 2026 erfolgen. Der HEV Schweiz wird die Umsetzung weiterhin kritisch begleiten.

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Energie und Umwelt

Staatliche Solidarhaftung im Falle eines schweren Erdbebens

maximal 0,7 % des Gebäudeversicherungswerts betragen, bei einem zusätzlichen Selbstbehalt von 0,5% der Gebäudever sicherungssumme, mindestens aber CHF 25’000. Diese soge nannte «Eventualverpflichtung» soll im Grundbuch dinglich abgesichert werden. Nach durchgeführter Vernehmlassung und Verabschie dung durch den Bundesrat am 13. Dezember 2024 hat die vorberatende Kommission des Ständerats (UREK-S) mit der Behandlung des Geschäfts begonnen und im Herbst 2025 Anhörungen durchgeführt. Der HEV Schweiz wurde dazu ein geladen und hat die Rechte der Immobilieneigentümer ver treten. Die UREK-S und der Ständerat haben beschlossen, auf den Bundesbeschluss nicht einzutreten. Der HEV Schweiz be grüsst diesen folgerichtigen Entscheid.

Immer wieder gelangte das Thema einer schweizweiten obli gatorischen Erdbebenversicherung von Neuem auf das poli tische Parkett und wurde – gestützt auf vertiefte Abklärungen und Arbeitsgruppen der Versicherungen und Betroffenen – verworfen. Auch der Bundesrat war dagegen. In Umsetzung der Motion «Schweizerische Erdbebenversicherung mittels Systems der Eventualverpflichtung» hatte er im Rahmen eines Bundesbeschlusses einen Vorschlag auszuarbeiten. Dieser sieht eine Änderung der Bundesverfassung vor: Im Falle eines schweren Erdbebens müssten alle Immobilien eigentümer der Schweiz eine Einmalprämie leisten. Diese soll

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Bereits für ein Obligatorium bei einem Erdbeben fehlt es am klaren Rückhalt bei den betroffenen Grundeigentümern und den Kantonen. Die Regelung der Gebäudeversicherung liegt in der Kompetenz der Kantone. Wenn überhaupt ein Be darf für eine nationale Lösung bei starken Erdbeben besteht, was der HEV Schweiz stark bezweifelt, ist es klar Sache der Kantone, eine Lösung zu präsentieren. Sie müssen ihre Ver antwortung wahrnehmen. An der bestehenden Kompetenz verteilung zugunsten der Kantone muss festgehalten werden. Auf dem schweizerischen Versicherungsmarkt bestehen zu dem bereits heute verschiedene Versicherungsprodukte zur Absicherung des Erdbebenrisikos. Wer sich versichern möch te, kann dies bereits heute freiwillig tun. Mit dem Bundesbeschluss soll eine staatlich verordnete Solidarhaftung für alle Eigentümer eingeführt werden: eine spezielle Haftung für eine einzelne spezifische Zielgruppe. Die Hauptgefahr der Vorlage besteht in ihrer richtungswei senden Wirkung pro futuro. Wird eine solche Speziallösung für ein einzelnes Risiko einer spezifischen Zielgruppe einmal zugelassen, droht dies inskünftig auch für weitere Risiken und Risikogruppen erwogen zu werden. Die Vorlage gelangt nun in die vorberatende Kommission des Nationalrates (UREK-N).

der Technik angepasst. Damit soll ein wichtiger Beitrag zur Energiewende geleistet werden. Mit den MuKEn 2025 wurde die seit 1992 bestehende schweizweite Empfehlung einer koordinierten Umsetzung der Energie- und Klimapolitik im kantonalen Bau- und Ener gierecht zum fünften Mal revidiert. Ziel der Revision war es unter anderem, bei Bestandesbauten die betrieblichen CO 2 Emissionen weiter zu senken und die Nutzung erneuerbarer Energien weiter zu steigern. Neu kommt eine interkantonal entwickelte Applikation für den elektronischen Vollzug ener getischer Nachweise hinzu. Für die Erstellung von Neubauten enthalten die MuKEn 2025 neu Grenzwerte für die graue Energie. Die Wärmeerzeugung soll zu 100% erneuerbar erfolgen, und die Anforderungen an die Eigenstromerzeugung werden vor dem Hintergrund der fortschreitenden Elektrifizierung von Gebäuden erhöht. Die Anforderungen an den Wärmeschutz bleiben hingegen un verändert. Bei umfangreichen Dachsanierungen ist neu eine Photovoltaik-Anlage zur Eigenstromerzeugung zu installieren. Fossile Heizsysteme müssen künftig durch Heizsysteme mit erneuerbaren Energieträgern ersetzt werden, und ab 2050 sind verbleibende fossile Heizungen mit erneuerbaren Brenn stoffen zu betreiben. Nachhaltig und ressourcenschonend bauen und sanieren Harmonisierung zur Erleichterung der Bauplanung und Bewilligungsverfahren Um die Harmonisierung zu gewährleisten, sollen die Bestim mungen des Basismoduls als eine Art «Pflichtmodul» von al len Kantonen bis ins Detail übernommen werden. Mit der

Umsetzung Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich (MuKEn 2025)

Am 4. April 2025 hat die Plenarversammlung der Konferenz der Energiedirektoren (EnDK) die Revision der neuen «Muster vorschriften der Kantone im Energiebereich» (MuKEn 2025) verabschiedet. Mit dieser Revision werden die harmonisierten Energievorschriften der Kantone für Gebäude an den Stand

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Übernahme des Basismoduls erfüllen die Kantone die Vorga ben nach EnG (Art. 45 Abs. 2 und 3) sowie die von der EnDK beschlossenen Vorgaben gemäss den «Energiepolitischen Leitlinien». Die Zusatzmodule 2–14 enthalten weitergehende Vorschriften, die die Kantone aus Gründen der Harmonisie rung nur unverändert übernehmen können, aber nicht müs sen.

abgelaufen. Mit dieser Änderung wird die Koordination von Lärmbekämpfung und Raumentwicklung verbessert: Die lärmschutzrechtlichen Kriterien für Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten werden präziser formuliert, um die Rechts- und Planungssicherheit zu erhöhen. Bauen an lärmbelasteten Standorten wird durch eine Lockerung des Lärmschutzes erleichtert. Bei der Planung von zusätzlichem Wohnraum in lärmbelasteten Gebieten werden die Interessen an einer Siedlungsentwicklung nach innen stärker gewich tet. Dabei sollen sowohl Freiräume für die Erholung als auch Massnahmen zur Verbesserung der akustischen Wohnqualität vorgesehen werden. Die im Sommer 2025 in Vernehmlassung gegebene Revi sion der Lärmschutz-Verordnung (LSV) soll die Umsetzung der neuen USG-Bestimmungen unterstützen. Einerseits möchte der Bundesrat die neuen Anforderungen weiter konkretisie ren. Andererseits will er Widersprüche in der LSV sowie zwi schen USG und LSV beseitigen. Schliesslich fallen durch die Änderungen auf Gesetzesstufe die lärmschutzrechtlichen An forderungen an die Erschliessung weg. Der HEV Schweiz unterstützt grundsätzlich die Änderun gen der LSV. Sie sollen dazu führen, dass Bauprojekte effizi enter bewilligt und rascher realisiert werden können. Gemäss Art. 31 Abs. 1bis nLSV müssen Wohnraumlüftungen und Kühl systeme in den lärmempfindlichen Räumen bei geschlosse nen Fenstern Tag und Nacht ein angemessenes Raumklima, insbesondere in Bezug auf Frischluftzufuhr, Temperatur und Lärm, sicherstellen. Nicht weiter ausgeführt wird jedoch, um welche Kühlsysteme es sich handeln soll. In der Praxis gibt es verschiedenste Kühlsysteme. Nach Rücksprache mit Experten muss in der Verordnung und im erläuternden Bericht weiter ausgeführt werden, welche Kühlsysteme konkret erlaubt sein sollen und welche nicht. Eine solche Konkretisierung ist un erlässlich, um Rechts- und Planungssicherheit zu schaffen so wie im Vollzug den Interpretationsspielraum einzuschränken. Zudem begrüsst der HEV Schweiz die Konkretisierung, dass bei Fluglärm und bei höchstens zehn Prozent der Wohn einheiten von grossen Wohnüberbauungen eine Ausnahme gewährt wird, sofern eine kontrollierte Wohnraumlüftung und ein Kühlsystem vorgesehen sind. Auch hier muss konkretisiert werden, welche Kühlsysteme zulässig sein sollen. Die Vernehmlassungsfrist lief am 6. Oktober 2025 ab. Ge mäss Vernehmlassungsentwurf ist geplant, dass die revidierte LSV am 1. März 2026 in Kraft treten soll.

Energiehub Gebäude

Grafik: EnDK

Ökonomie der Mittel – Position HEV Schweiz Der HEV Schweiz empfiehlt das Basismodul zur Annahme und rät zu einer sachkritischen Hinterfragung im Umgang mit Energiedaten (Modul 10). Die Ausrüstung mit Ladeinfrastruk tur nach Modul 12 darf hingegen keine Pflicht sein und muss, wenn überhaupt, auf Pflichtparkplätze beschränkt werden. Die Formulierung in Modul 13 zur Gebäudehülleneffizienz führt zu einem faktischen Investitionszwang für Hauseigen tümer von Gebäuden, die vor 1980 erstellt und in den letzten 50 Jahren nicht energetisch saniert wurden, auch wenn sie über ein erneuerbares Heizsystem verfügen. Für Bautypo logien, die nur unverhältnismässig von einer Dämmung der Gebäudehülle profitieren, sollten Ausnahmen möglich sein. Der HEV Schweiz wird Verschärfungen weiterhin verfolgen und sich gegen unverhältnismässige direkte oder indirekte In vestitionszwänge sowie für die Eigenverantwortung der Haus eigentümer einsetzen.

Änderung des Umweltschutzgesetzes betreffend Lärmschutz: Umsetzung auf Verordnungsstufe

Am 27. September 2024 hat das Parlament eine Änderung des Bundesgesetzes über den Umweltschutz (USG) beschlos sen – die Referendumsfrist ist am 16. Januar 2025 ungenutzt

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